Затоваренная аренда

За последний год стоимость аренды жилья в Петербурге осталась на прежнем уровне. С одной стороны, цены сдерживал большой объем предложения, с другой — в Петербург активно продолжалась миграция из других регионов. Поэтому в середине года наблюдался небольшой рост, который, по некоторым данным, в декабре практически сошел на нет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Владимир Фомин, генеральный директор компании «СПИК Недвижимость», говорит, что снять однокомнатную квартиру внутри КАД можно уже за 15–16 тыс. рублей в месяц. Это будет жилье с минимальным уровнем комфорта, но в районе с уже сформированной инфраструктурой. «Максимальные показатели не ограничены, однако самые актуальные варианты в бизнес- и элит-классе доходят до 50–70 тыс. рублей в месяц за однокомнатную. И именно в этом сегменте арендаторы особенно требовательны к своему комфорту и высокому уровню сервиса. Им важно не просто наличие хорошей бытовой техники, а требуются чуть ли не определенные бренды с конкретными параметрами — диагональ плазменной панели, мощность кондиционирования, наличие дополнительных гигиенических приспособлений в санузлах. Многие договариваются заранее о регулярной уборке»,— говорит господин Фомин.

Он замечает, что, с одной стороны, на рынок аренды жилья оказывает влияние большое предложение квартир в спальных районах города, появление рынка апартаментов и снижение ипотечной ставки. Первые два фактора смещают предложение в другие локации и классы жилья. А доступная ипотека предоставляет возможность перейти из числа арендаторов в категорию собственников недвижимости, что снижает спрос на арендное жилье. С другой стороны, спрос увеличивается за счет постоянной внутренней миграции активного населения из других регионов в Санкт-Петербург. В Северную столицу активно приезжают и студенты, которые арендуют в большинстве случаев бюджетное жилье, и высококвалифицированные специалисты с руководителями среднего и высшего звена, которым уже интересен комфорт-класс и выше. Например, только за последний год из «Газпрома» и его дочерних структур, по различным подсчетам, приехало работать более 500 человек из других регионов. В итоге спрос поддерживает предложение, оставляя арендные ставки на прежнем уровне.

Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева с мнением о том, что цены на аренду остались неизменными, не согласна. «Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Петербурге только за июль-август 2019 года поднялась с 26,9 до 27,6 тыс. рублей, двухкомнатной — с 40,1 до 41,4 тыс. рублей. Прирост за месяц в обоих случаях составил 3%. По сравнению с предыдущим августом средние цены за август 2019 года выросли на 600 рублей за однокомнатную и на 1,6 тыс. рублей — за двухкомнатную»,— приводит данные госпожа Косарева.

Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, подтверждает, что в прошлом году наблюдался небольшой рост арендной платы, примерно на 1 тыс. рублей, практически для всех типов квартир. «Но такое впечатление, что связан он с ростом цен на коммунальные услуги»,— полагает аналитик.

Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО, настаивает на том, что к концу года и вовсе стоимость аренды немного снизилась, отыграв часть весеннего роста. «При этом стоимость аренды комнат не изменилась вовсе и продемонстрировала удивительную стабильность на протяжении всего года. Даже в традиционный студенческий сезон в августе цены не выросли»,— замечает он.

Востребованный район

«В 2019 году наиболее востребованные квартиры в массовом сегменте выросли в цене на 5%. Самое дорогое арендное жилье предлагалось в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Самые дешевые квартиры, предлагаемые в аренду, расположены в Красносельском районе. В течение трех кварталов наблюдался постепенный рост стоимости аренды жилья по всем видам предложений. Осенью этот тренд замедлился, и появилась тенденция по снижению цен. В сентябре — декабре 2019 года ставки аренды по всем видам жилья снижались на 2–10%. Наибольшее сокращение ставок было зафиксировано в Мурино и Кудрово. Тенденция на снижение стоимости аренды связана с насыщением рынка и превышением предложения над спросом»,— говорит Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг».

По данным «Яндекс.Недвижимости», наибольшим спросом пользуются однокомнатные варианты. В среднем время сдачи таких вариантов — 22 дня. С увеличением числа комната растет и среднее время поиска квартирантов: 25 дней за двухкомнатную, 29 дней — за трехкомнатную. Примечательно, что традиционно непопулярные трехкомнатные варианты сдаются в Петербурге быстрее, чем в Москве. «Прямой корреляции между ценой квартиры и спросом не наблюдается: за комфортные условия многие переезжающие готовы доплатить. Наиболее востребованными районами в Петербурге можно назвать те, где срок экспозиции квартиры наименьший»,— отмечает госпожа Косарева. На это, по ее словам, влияет как цена, так и расположение. Но при этом сроки сильно колеблются даже в пределах одного географического района и одной ценовой категории. Так, чтобы сдать однокомнатную квартиру за 15–20 тыс. рублей, потребуется менее десяти дней в Адмиралтейском районе (Екатерингоф), Московском районе (Московская застава) и в Невском районе (Невская Застава, Ивановский), в Кировском районе (Нарвский, Волынкина Деревня), на Васильевском острове, в Центральном районе (Смольнинское). Эти варианты пользуются повышенным спросом. Наименее привлекательными и популярными можно назвать квартиры в Посадском (Петроградский район). Среднее время сдачи объекта — 41 день. Близкие показатели у Константиновского (Красносельский район) — 39 дней, Коломяг, Юнтолово (Приморский район) и Полюстрово (Красногвардейский район) — 30 дней. Дорогие однокомнатные (35–40 тыс. рублей) быстрее всего арендуют в Автово (Кировский район) и Александровской Слободе — меньше, чем за 20 дней. В Дворцовом (Центральный район), Финляндском (Калининский район) и Коломягах (Приморский район) квартиры дорогого сегмента ждут квартирантов 40–60 дней. Дешевые двухкомнатные (25–30 тыс. рублей) быстрее всего (до десяти дней) "уходят" в Адмиралтейском (Семеновский), Центральном (Лиговка-Ямская), Невском (поселок Михаила Архангела) и Красногвардейском (Зыбуля) районах. Непопулярные дешевые варианты — в Сосновском (Выборгский район) и Урицком (Красносельский район), на сделку в среднем уходит 50 и более дней. Самые дорогие варианты двухкомнатных (45–50 тыс. рублей) быстрее всего (до 20 дней) "уходят" в Академическом (Калининский район), на Комендантском Аэродроме и Черной речке (Приморский район), в Сампсониевском (Выборгский район), на Аптекарском острове (Петроградский район), в Правобережном (Невский район), Волковском (Фрунзенский район). Меньший спрос на такие квартиры (около 50 дней экспозиции) — в Приморском районе (Коломяги, Озеро Долгое), Выборгском районе (Сосновский), на Васильевском острове, в Коломне Адмиралтейского района, в отдаленные от центра кварталах Московского района. Самые дешевые трехкомнатные квартиры (35–40 тыс. рублей) сдаются примерно за десять дней на острове Декабристов (Васильевский остров), на Тентелева и в Нарвском (Кировский район), в Прометее (Калининский район), на Большой Охте (Красногвардейский район). Не пользуются популярностью такие варианты в Выборгском, Красногвардейском, Невском и Кировском районах, отдаленных от центра. Самые дорогие трехкомнатные варианты, в диапазоне 55–60 тыс. рублей, быстрее всего сдаются в Финляндском Калининского района, Волковском Фрунзенского района и на острове Декабристов Васильевского острова. От 50 до 100 дней приходится ждать арендодателям, сдающим дорогие трехкомнатные квартиры в Сосновском Выборгского района, на Комендантском Аэродроме Приморского района, в Петроградском районе (Аптекарский остров, Петровский), на Васильевском острове (Васильевский и Морской), в Литейном (Центрального района), в Правобережном Невского района и Дачного Кировского района.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, уверен, что самым перспективным районом города остается Приморский. «Сюда едут крупные предприниматели, топ-менеджеры компаний, которые планируют свой бизнес поближе к зданию высотки "Газпрома". В других районах северной части города расположены многие вузы. Соответственно, здесь много студентов, арендующих жилье рядом с местом учебы. Это привело к росту ставок на аренду. Центральный район интересен выгодными расценками на однокомнатное жилье и небольшие студии. Их можно арендовать по цене от 15 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, однокомнатная квартира в Красносельском районе обойдется арендующим примерно в 17,8 тыс. рублей в месяц»,— замечает он.

Доходность оставляет желать лучшего

Что касается доходности арендных квартир, то она не так высока. В лучшем случае на долгосрочной аренде можно зарабатывать 6–7% годовых при сроке окупаемости в 14–16 лет. В бизнес-классе уровень дохода еще меньше. И это показатели для самых востребованных однокомнатных квартир и студий. «Рынок апартаментов еще не успел сильно повлиять на изменение средней доходности квартир. Но уже в 2020 году изменений, пусть и небольших, можно ожидать, когда в работу запустят ряд апарт-отелей с программами формата "гарантированный доход"»,— говорит господин Фомин.

Господин Бобашев также считает, что апартаменты практически не оказывают влияния на рынок. «Они не долгосрочная аренда, а скорее среднесрочная»,— поясняет эксперт.

Максим Ельцов говорит, что в среднем квартира окупается за 15 лет с учетом ожидания ключей. Но можно найти инвестиционные варианты, которые окупятся за 7,5 года без учета ожидания ключей. На это влияет ряд факторов, связанных с характеристикой объекта и формой оплаты. Эксперт замечает, что в середине прошлого года более 50% всей аренды жилплощади приходилось на квартиры-студии и однушки. Еще четверть удерживали двухкомнатные квартиры. Примерно 20% — комнаты, в том числе в коммуналках. Расценки на момент получения данных были следующими: стоимость месяца аренды комнаты в среднем составляет 13,4 тыс. рублей, студии — 21 тыс., двухкомнатной квартиры — 29 тыс., трехкомнатной — 40 тыс.

Владимир Савченков приводит немного иные данные: по итогам 2019 года на рынке арендного жилья Санкт-Петербурга доля квартир со средней ставкой 25 тыс. рублей в месяц составляла 49%, со ставкой 25–50 тыс. — 32%, со ставкой 50–100 тыс. — 13%, от 100 тыс. — 6%, от 500 тыс. — 1,5%. В общей структуре предложения однокомнатные квартиры составляли 34%, двухкомнатные — 29%, трехкомнатные — 23%, четырехкомнатные — 9%, пятикомнатные и более — 5%. Однокомнатные квартиры сдавались по цене 17,9–33 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные — 23,7–46,7 тыс., трехкомнатные — 26–58,5 тыс.

Денис Кожин