Проницаемый девелопмент

Через два года на территории бывшего завода «Петмол» на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала должно появиться новое общественное пространство, при обустройстве которого будут использованы самые актуальные градостроительные тренды. Такую задачу поставил перед собой девелопер участка — Legenda Intelligent Development.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Legenda строит здесь жилой комплекс бизнес-класса «Московский, 65». За простым названием скрывается больше, чем адрес нового дома. Знаковое место с более чем двухсотлетней историей, обрамленное по контуру памятником федерального значения, не могло стать просто очередным проектом жилой застройки — это было бы недостойно центра нашего прекрасного города. Так появилась концепция создания многофункционального пространства, которое сам девелопер делит для себя условно на три «слоя»: исторический контур участка, приспособленный к современному использованию и наполненный востребованным функционалом; внутреннее общественное пространство, которое будет доступно всем горожанам; и непосредственно приватная жилая зона, относящаяся к внутреннему пространству жилых домов.

Все три «слоя» проекта будут существовать в единой концептуальной связке. Это значит, что застройщик не ограничится проработкой лишь жилой части зданий и внутренней территорией двора. Это приватное пространство он должен гармонично объединить с окружающими дома общедоступными улочками, проходящим между жилыми корпусами променадом и непосредственно с историческими зданиями, внутри которых будет кипеть городская жизнь. В итоге появится общественное пространство, которое должно стать центром притяжения не только для жителей квартала.

«Сейчас много говорят о преобразовании и развитии городов с точки зрения удобства жизни для человека,— рассказывает директор по маркетингу Legenda Intelligent Development Всеволод Глазунов.— Наконец этот тренд, спустя несколько десятков лет, докатился с "развитого Запада" и до нас. Появились новые термины и понятия, которыми оперируют урбанисты, чиновники. Но пока все это на уровне деклараций, ведь практической реализацией новых трендов и подходов должны заниматься два субъекта — город и девелопер. В нашем проекте мы полностью взяли на себя развитие пространства, как в границах нашего участка застройки, так и за его пределами, включив исторический контур в общую концепцию».

В России, как известно, запрягают долго — и о совместном создании новой среды речь не идет. И большинство девелоперов не торопится внедрять инновации. А вот проект «Московский, 65» может служить примером попытки (успешной или нет — поживем и увидим) реализации сразу нескольких трендов.

Чтобы разобраться, как будет выглядеть это новое городское пространство, рассмотрим его по «слоям», но перед этим сделаем небольшой экскурс в историю места.

Бесперспективная перспектива

История места берет свое начало в XVIII веке, когда на участке, ограниченном Царскосельской дорогой (ныне Московский проспект) с востока и оборонительным валом со рвом с севера, велась торговля рогатым скотом. В начале XIX века вдоль северной границы территории был проложен Обводный канал, ставший южной границей города.

Сегодня Обводный канал — уже не городские задворки, а точка роста. Но в совсем еще недалеком постсоветском прошлом этот район с большим количеством промзон считался депрессивным и непрестижным. Первая попытка преобразования его в удобное пространство для жизни, отдыха и движения была предпринята еще в 1994 году. По распоряжению тогдашнего губернатора Владимира Яковлева было создано ОАО «Измайловская перспектива», которое должно было заняться комплексным редевелопментом промышленной территории, ограниченной Московским проспектом, набережной Обводного канала, Балтийской веткой ОЖД и Благодатной улицей (460 га). К 2012 году здесь должны были появиться 1 млн кв. м жилого и 4,5 млн кв. м нежилого фонда, предполагались также пробивка Измайловского проспекта, продолжение улицы Красуцкого (дублера для Обводного канала) и создание Ново-Лиговского проспекта. Однако помешал, как всегда, кризис.

Часть «Измайловской перспективы» все же получила развитие: в 2012–2013 годах старые постройки массово снесли (осталось лишь несколько старинных строений), участки возле станции метро «Фрунзенская» стали активно застраиваться многоэтажными жилыми комплексами бизнес- и премиум-класса от известных застройщиков.

Последний неосвоенный участок в этом районе находился на углу набережной Обводного канала и Московского проспекта. В старинных зданиях в советское время располагался молокозавод.

За границей города

Вот что пишет об этом адресе Аркадий Векслер в книге «Московский проспект. Очерки истории»: «На Царскосельскую дорогу было выведено главное здание, в котором размещались контора, биржевой зал, чайная для купцов и квартиры некоторых служащих. Здание было увенчано фронтоном и на уровне второго этажа украшено лепным панно с изображением рога изобилия и жезла Меркурия — символов богатства и торговли. Нижняя часть здания рустована и решена как цоколь. Центр прорезан тремя арками-въездами, по бокам которых на постаментах из красного гранита стояли бронзовые изваяния быков работы скульптора В. И. Демут-Малиновского. <…> В 1932–1934 гг. архитекторы А. М. Соколов, В. Ф. Твелькмейер, И. И. Фомин построили на этой территории Молочный комбинат. Тогда же фигуры быков перенесли к зданию Ленинградского мясокомбината на Московское шоссе, 13».

В 1949 году проводились работы по благоустройству и реконструкции участка набережной Обводного канала от Международного (Московского) проспекта до улицы Розенштейна, тогда же был реконструирован корпус молокозавода, находившийся во дворе, и поставлена новая ограда по проекту В. А. Матвеева.

В 2008 году молокозавод (на тот момент уже ОАО «Петмол») переехал в промзону «Парнас», а в 2012-м промышленные здания (кроме трех корпусов, признанных памятником архитектуры федерального значения) были снесены. Остался только внешний периметр зданий по Московскому проспекту и набережной Обводного канала, построенных Иосифом Шарлеманем.

Окна в историю

О редевелопменте этого участка говорилось не раз, демонстрировались проекты, но до дела все не доходило: там были офисы различных организаций, репетировали рок-группы. Проект застройки участка был разработан в 2016 году бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна — тогда еще для другого девелопера. Архитектор сохранил геометрию застройки — классическую планировку римского лагеря (правильный четырехугольник с двумя перпендикулярными осями).

Позже ООО «Динамика», входящее в группу Legenda, выкупило участок и проектную документацию. «Мы коренным образом меняли все внутри,— рассказывал глава холдинга Василий Селиванов.— Но архитектурную концепцию приняли».

Архитектура новых зданий унаследовала «генетический код» предшественников — как 1830-х, так и 1930–50-х: фасады строго симметричны; в облицовке фасадов использован естественный камень светлых тонов и кирпич.

Чтобы сохранить историческую геометрию, застройщик и проектировщик решили оставить корпус проходной вдоль Обводного канала. Построенный в сталинское время как копия проходной, выходящей на Московский проспект, он памятником не числится, и его можно было снести без воссоздания. Он важен, скорее, для симметрии и сохранения первоначального исторического контура.

Формально площадка проектирования лежит вне границ объекта культурного наследия федерального значения, по сути же проект разворачивается на его внутренней территории и потому воспроизводит ортогональную планировочную структуру памятника. По словам главного архитектора проекта Никиты Явейна, это дань памяти места, возрождение принципов рациональности и идеального порядка, которые на протяжении веков культивировала петербургская архитектура.

Композиция из жилых корпусов абсолютно симметрична и разделена пешеходными улицами. Двухэтажные входные арки связывают внутренние дворы с внутриквартальными улицами и проездами. Такое решение максимально отвечает одной из самых главных для мегаполиса тенденций — проницаемости городского пространства.

Открыть нельзя закрыть

Где ни поставь запятую в этой фразе, любой из вариантов будет в точной мере отражать современные градостроительные тенденции. С одной стороны, все любят приватность и безопасность, закрытые дворы и высокие заборы. «Мой дом — моя крепость» — у англичан, «как за каменной стеной» — у нас. С другой стороны, оказываясь не внутри этой крепости, а снаружи, в публичном пространстве, мало кому нравится совершать длительные переходы по периметру, вдоль этих дворов и заборов, в попытке попасть в нужное место (не говоря уж о психологическом дискомфорте). Впрочем, как говорил один из героев известной серии романов Макса Фрая про Ехо сэр Нумминорих Кута: «Дело даже не в том, что подобные поступки лишают людей возможности гулять любимыми маршрутами, а в случае нужды сокращать дорогу чуть ли не вдвое. Хотя это тоже важно. Но еще важнее интересы самого города. Его самочувствие».

Для крупных градостроительных проектов проницаемость становится важнейшим показателем городской уличной жизни. Когда городская ткань поделена на крупные кварталы, особенно важны внутриквартальные связи — это позволяет решить задачу обеспечения территории пространствами для отдыха, спорта, встреч людей, покупок в шаговой доступности, общественных занятий и социальных взаимодействий.

В проекте жилого комплекса «Московский, 65» заложен променад, делящий объект на две обособленные части. В каждой из них есть свой закрытый приватный двор, предназначенный только для жителей. А променад соединяет вход на территорию со стороны Обводного канала и выход к станции метро «Фрунзенская». Таким образом, пешеходам не нужно будет обходить вдоль проезжих магистралей весь комплекс — они смогут добраться до станции метро быстрее и подальше от дороги, прогулявшись по благоустроенной тихой улочке, центральным элементом которой станет фонтан.

«Наши решения по благоустройству направлены на удовлетворение потребности людей в уединении, общении и эстетике,— поясняет Всеволод Глазунов.— Променад будет способствовать улучшению проницаемости квартала, создавая возможности для свободного перемещения людей внутри него».

В своем классе

Legenda приступила к проектированию комплекса, когда будущий облик микрорайона уже более или менее сложился: участок окружали новостройки и стройплощадки других девелоперов.

То есть они не были «паровозом» — скорее сумели заскочить в последний вагон, завершив процесс, который в современном градостроительстве зовется джентрификацией. Это реконструкция и обновление строений в прежде не фешенебельных городских кварталах, за счет которой центральные районы и территории «серого пояса» могут стать не только престижными, но и удобными для жизни (если, конечно, учитывать и другие тренды).

«"Московский, 65" находится в хорошей, "вызревшей" бизнес-локации,— говорит Василий Селиванов.— Еще лет шесть-семь назад я не готов был бы рассматривать "Петмол" под флагманский проект в новом сегменте. А теперь сформирована вся окружающая застройка, ее классность, и к тому же это последняя площадка в районе».

К тому моменту на оставшемся пятне можно было реализовать практически любой проект — и застройщик с пониженной социальной ответственностью (и любовью к быстрым деньгам) ни за что не стал бы заморачиваться. Но в Legenda Intelligent Development легких путей не ищут.

Новый объект был «выведен в свет» с новым разработанным внутри компании классом — Legenda Business. «Это наше представление о том, каким может и должен быть настоящий бизнес-класс,— говорит Василий Селиванов. — Мы не сравниваем себя с другими объектами и сложившимися традициями на рынке. Мы предлагаем свой взгляд на то, какой должна быть качественная среда проживания».

Одна из составляющих качественной среды — планировочные решения: в этом проекте на 411 квартир — 80 уникальных типов планировок. Они структурированы в пять коллекций по набору определенных характеристик: от базового набора функций в минимальном для бизнес-класса метраже (Primary) до все более роскошных апартаментов (Exclusive). Впервые компания представит двухуровневые квартиры, квартиры с двойным светом, мансардными и круизными окнами, террасами.

На техническом этаже расположатся 262 отдельные кладовые площадью от 3,5 до 10 кв. м. Подземный уровень займет паркинг на 570 машино-мест, спуститься в который, конечно, можно будет на лифте. Сложные технологические системы обеспечат безопасность и ежедневный комфорт.

На внутренней территории дворов не будет автомобилей. Для детей организуют современные игровые пространства, для родителей — уединенные зоны отдыха, а для жителей, увлекающихся спортом,— выделенные территории активного отдыха. Интересно, что при проектировании дворов Legenda привлекает не только профессионалов в области ландшафтного и средового дизайна, но и психологов, специализирующихся на детском развитии.

Скорость или комфорт?

С начала ХХ века города во всем мире стремились строить с акцентом на максимальные скорости, эффективное времяпрепровождение и минимум «нефункционального». Тогда появилось разделение на промзоны и «спальные» районы, а на дорогах автотранспорт получил приоритет над пешеходом. До какого-то момента этот подход был приемлемым: он позволил ускорить жизнь города и рационализировать временные расходы горожан (за счет новых транспортных технологий), но уже к концу столетия города застыли в многочасовых пробках, дорога стала отнимать у людей все больше времени — и строгое функциональное зонирование городов привело к психологическому дискомфорту. Появились разные урбанистические движения, призывающие «вернуть городское пространство жителям».

Тенденции организации смешанных пространств с разнообразными функциями и планирования города в «человеческом, а не машинном измерении» находят свое отражение и в современном градостроительстве. Правда, пока еще не повсеместно. Известный интернет-блогер Илья Варламов, убежденный в том, что «общественные пространства очень важны для любого города», даже пытался найти нестандартный способ создавать эти пространства: «Если в вашем городе единственное нормальное место, где можно хорошо провести время,– это торговый центр, попросите директора торгового центра стать мэром. Он знает, что делать».

Впрочем, если серьезно, некоторые петербургские девелоперы тоже знают, что делать. И делают.

Следуя принципу бережного девелопмента, в проекте «Московский, 65» Legenda отреставрирует охраняемые здания исторического контура, приспособит их под современное использование и объединит с территорией жилого комплекса, организовав торгово-досуговую зону в стилистике европейских улочек. Там появятся магазины, открытые кафе и ресторанчики, бутики и шоу-румы, креативные пространства и прочее. Кстати, после окончания строительства могут вернуться на свое место и «сторожевые» быки Демут-Малиновского.

«Имея исторический контур ограждения территории, который, кстати, находится за границами участка строительства, было бы преступлением проигнорировать это и просто "посадить" на участке жилой дом,— убежден директор по маркетингу Legenda Intelligent Development Всеволод Глазунов.— Компания взяла на себя роль объединения исторической части бывшего завода "Петмол" с концепцией проекта жилого дома — и организации общественного пространства, доступного для всех жителей города».

Для людей и города

Появление европейских кварталов и развитие внутриквартального стрит-ритейла — это тоже положительные тренды современного градостроительства. Реализация подобных проектов приводит к тому, что во всех районах равномерно появляются общественные пространства для досуга жителей («европейские» или тематические кварталы), и уже не нужно ради досуга ехать в центр.

К слову, еще недавно при проектировании нового жилого квартала планированию коммерческих площадей уделялось внимание «по остаточному принципу». Однако качественная коммерция может стать сильным конкурентным преимуществом жилого комплекса, наличие магазинов и прочих объектов социальной инфраструктуры приводит к повышению качества среды в развивающихся районах города. Открытые общественные пространства и функции привлекают в комплекс людей, живущих на прилегающих к комплексу территориях, а в отдельных случаях могут стать точкой притяжения и для жителей других районов, и даже для туристов.

«Не только удачное центральное расположение, но и интересная концепция должны привлечь жителей и гостей города,— уверен Всеволод Глазунов.— Возможно, даже стать новой достопримечательностью этой части Петербурга».

Облик городов постоянно меняется, проекты по градостроительству и застройке перестали быть типовыми. Едва ли не ежегодно появляются новые урбанистические тренды, которые никак нельзя игнорировать в «жилищном производстве». И девелопер должен держать нос по ветру — в том числе из коммерческих побуждений.

«Следование этим трендам при планировании городского пространства должно сделать жизнь людей удобной, а развитие города — сбалансированным,— уверен Всеволод Глазунов.— Для людей это в первую очередь экономия времени и упрощение логистики — все, что нужно, будет рядом с домом: услуги, магазины, инфраструктура, развлечения. При этом город будет развиваться более равномерно — не отдельные зоны в центре, а все районы. Это повысит привлекательность городских территорий — как инвестиционную, так и туристическую, причем опять же не только в центре. А развитие внутриквартального стрит-ритейла, кроме того, поможет поддержать малый бизнес, то есть окажет положительное влияние на экономику региона».

Вероника Зубанова