На прошлой неделе Куйбышевский районный суд удовлетворил иск группы физических лиц к Госстройнадзору Петербурга и признал незаконным выдачу разрешения на строительство ЖК «Живи! В Курортном» от компании «СПб Реновация» в поселке Песочный. Сдача жилого комплекса на более чем 1,5 тыс. квартир запланирована на конец текущего года. По мнению участников рынка, более трети квартир в этом ЖК уже распродано. Ответчик и ООО «СПб-Реновация», являющееся заинтересованным лицом по иску, намерены оспорить это решение в городском суде. Если же это сделать не удастся, то, по словам экспертов, объект будет признан самовольной постройкой и в худшем случае пойдет под снос. Вместе с тем застройщик может попытаться получить разрешение на строительство повторно, однако останется открытым вопрос легализации уже существующих построек, говорят юристы.
Строительство жилого квартала «ЖИВИ! в Рыбацком». Застройщик "СПб Реновация"
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Строительство жилого квартала «ЖИВИ! в Рыбацком». Застройщик "СПб Реновация"
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На прошлой неделе Куйбышевский районный суд Петербурга удовлетворил иск к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Госстройнадзор Петербурга), признав незаконным выдачу пяти разрешений на строительство ЖК «Живи! В Курортном», который реализует компания «СПб Реновация» в поселке Песочный. Речь идет о многоквартирных жилых домах на более чем 1,5 тыс. квартир общей площадью 86,7 тыс. кв. м.
В пресс-службе застройщика, выступающего в качестве заинтересованного лица по иску, отказались комментировать “Ъ” количество заключенных с дольщиками договоров. Однако, по мнению нескольких участников рынка, опрошенных “Ъ”, с учетом существующих темпов продаж в жилом комплексе может быть продано уже более трети квартир, то есть речь может идти как минимум о нескольких сотнях человек. Сдача первой очереди комплекса из пяти корпусов запланирована на конец текущего года. «В настоящее время объекты возведены и находятся практически в стопроцентной готовности по монолитным конструкциям, и ни о каком долгострое речи идти не может»,— отметили в «СПб Реновации».
Административное исковое заявление было принято к производству в марте прошлого года. Истцами по делу выступают несколько физических лиц: Леонид Валитов, Светлана Гончарова, Елена Стогова, Виталий Федоров и Владимир Чернышев, градозащитник и член ИКОМОС. Ранее он выступал, в частности, против проекта ЖК «Планетоград» компании Setl City в районе Пулковской обсерватории. Тогда Куйбышевский суд Петербурга также отменил разрешение Госстройнадзора, однако городской суд признал его выдачу законным.
«Претензии относятся к законности пяти разрешений на строительство, а не к действиям Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Служба является административным ответчиком, поскольку разрешения выданы ею»,— пояснил в разговоре с “Ъ” Владимир Чернышев. По его словам, главных оснований для иска два: понижение уровня грунтовых вод в поселке Песочный из-за строительного водопонижения (последствие — высохшие колодцы) и несоответствие проектной документации для строительства проекту планировки территории, который был разработан по заказу ООО «СПб Реновация» и утвержден в 2011 году.
«Жителям поселка на публичных слушаниях по проекту планировки были представлены проектные решения, согласно которым на так называемом Торфяном поле (фактически на болоте, на плывуне) будут строиться четырехэтажные дома на сваях. Нас обманули: разрешено строительство 8–9-этажных домов при одном подземном этаже и без свай. Это и потребовало откачки грунтовых вод без какой-либо инженерной защиты (например, стены в грунте, как это предусмотрено нормативными документами). В результате жители поселка пережили блокадную зиму. Многим пожилым людям приходилось за сотни метров ходить за водой к колонкам с ведрами. У многих людей сгорели насосы, которые качали воду из колодцев. Все это время жители обращались за помощью к властям вплоть до президента — и никакой помощи не получили, а главное — наведения законного порядка при строительстве не дождались»,— рассказал господин Чернышев.
В пресс-службе вице-губернатора Николая Линченко не стали комментировать “Ъ” свою позицию относительно сложившейся ситуации.
В Госстройнадзоре заявили “Ъ”, что служба будет оспаривать решение Куйбышевского районного суда в предусмотренные законом сроки. «Служба основывала свою позицию на том, что разрешения на строительство многоквартирных домов были выданы в строгом соответствии с требованиями градостроительного законодательства. На момент выдачи оспариваемых разрешений ограничения, которые распространяются на земельные участки строящихся многоквартирных жилых домов, отсутствовали»,— указывают в пресс-службе Госстройнадзора.
В пресс-службе компании «СПб-Реновация» также сообщили “Ъ”, что планируют подать апелляцию в городской суд. По утверждению застройщика, досудебные переговоры с истцом были, компания предлагала разные варианты решения проблемы, в том числе помощь в подключении домов к водопроводу. «Мы не уверены, что истинной целью истцов было решение проблем с понижением воды в колодцах: в заключительном заседании они стали говорить о проблемах с приемом телевизионного сигнала из-за наших 8–9-этажных домов и приводить другие доводы, не относящиеся к сути иска»,— добавили в «СПб Реновации».
“Ъ” отправил запрос господину Чернышеву, однако на момент сдачи материала ответ получен не был.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что ситуация, когда ряд активных градозащитников оспаривает в суде выдачу разрешений на строительство, является довольно распространенной. «В год судом рассматривается около десяти таких дел»,— говорит господин Некрестьянов. При этом, по его словам, часто одни и те же лица принимают участие в нескольких таких процессах. Все споры проходят как минимум две инстанции: после вынесения решения районным судом дело рассматривает городской суд после подачи апелляции, поясняет эксперт.
«Если решение о выдаче разрешения на строительство все же будет признано недействительным городским судом, есть два варианта развития событий. Застройщик может попытаться получить у Госстройнадзора новое разрешение на строительство, возможно, даже с небольшими изменениями в проекте. Если разрешение все же не будет получено, то объект признается самовольной постройкой и дольщики будут вправе требовать денежные средства у застройщика. Очевидно, что это может привести к его банкротству. При этом сами дома должны будут пойти под снос»,— добавляет господин Некрестьянов.
Девелоперы также указывают на то, что ставить крест на проекте рано. «На уровне районных судов часто появляются решения, направленные против застройщиков, которые потом успешно оспариваются в более высоких инстанциях»,— говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
С ним согласен Константин Кузьмин, управляющий проектом «Аvenue Apart на Дыбенко»: «Программа “Реновации” — это городская программа, которую не так давно продлили еще на десять лет. Так что я уверен, что стройка продолжится. Вокруг любого строительства сейчас есть некоторое количество активистов, которые протестуют против всего. Если компания имеет сильную юридическую службу, то эти претензии, скорее всего, будут отбиты».
По словам Ивана Бабина, адвоката юрфирмы «S&K Вертикаль», споры, связанные с разрешением на строительство, в судебной практике встречаются, однако ввиду того, что указанные споры затрагивают широкий круг лиц, чаще их пытаются решать в режиме переговоров. «В случае если городской суд оставит в силе решение районного суда, то встанет вопрос о легализации имеющейся постройки, что опять же зависит от ряда фактов, в том числе от обстоятельств, по которым суд признал выдачу разрешения на строительство незаконной. В худшем случае застройщика могут обязать снести возведенные постройки»,— говорит юрист. Он также поясняет, что дольщики могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора, получении обратно внесенной платы, взыскании штрафных санкций и убытков.