Офисы теснят квартиры

Осень не принесла на рынок коммерческой недвижимости каких-либо резких изменений. Столичные территории по-прежнему плавно пополняются новыми офисными и торговыми площадями. Рынок складских помещений находится все еще в неразогретом состоянии, и его активный рост предсказывается в следующем году. При этом рынок коммерческой недвижимости начинает потихоньку переходить на новую стадию развития — от неразборчивого строительства и скупки любых площадей к их взвешенному проектированию и выбору.

Офисные помещения

Первым переход к новой стадии развития наметился на рынке офисной недвижимости. В этом сегменте у арендаторов в связи с возрастающим предложением появилась возможность широкого выбора помещений специально для своих потребностей. Крупные представители российского бизнеса по-прежнему отдают свое предпочтение офисам класса A (см. справку). В то же время некрупные компании делают акцент на наличии в здании офиса необходимой инфраструктуры, причем внимание обращается не только на особенности регулирования температуры и света в помещении, но и на качественные сети коммуникаций и бесперебойное электропитание.

Так, по мнению Максима Жуликова, директора департамента офисных помещений компании Penny Lane Realty, в настоящее время на рынке офисных помещений формируется новый спрос среди динамично развивающихся компаний. Их потребности складываются на практичном подходе к деловым центрам. В связи с этим господин Жуликов прогнозирует в ближайшие несколько лет увеличение сдачи в аренду зданий классом между A и B.

"В этом году у многих фирм заканчиваются пятилетние контракты на аренду помещений, которые были заключены в 1998 году. До кризиса они стремились занять лучшие офисы класса с мраморным полом и утонченной отделкой, сегодня же руководство этих компаний пересматривает свою позицию в пользу более практичных и менее дорогих зданий. Они предполагают в первую очередь наличие хорошо отлаженной инфраструктуры. И в ближайшие два года деловые центры между категориями будут пользоваться наибольшим спросом",— говорит господин Жуликов.

Чтобы облегчить своим клиентам выбор, четыре компании, занимающиеся реализацией коммерческой недвижимости — Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons и Colliers International,— составили список категорий офисных зданий, в который включены 20 пунктов оценки делового центра (см. справку). Офис высшего уровня класса A должен соответствовать 16 из этих пунктов. Всего в Москве сейчас насчитывается около 2,5 млн кв. м. офисных площадей международного класса. Из этого количества 830 тыс. кв. м (33%) — офисы класса A.

По данным Stiles & Riabokobylko, в прошлом году в столице было построено 200 тыс. кв. м офисных помещений из 240 запланированных. В текущем году ожидается сдача в эксплуатацию 400 тыс. кв. м, из них 55% офисов класса A. Более 50% офисных помещений, построенных в этом году, будут расположены внутри Садового кольца. А в 2004 году запланировано построить 340 тыс. кв. м офисных помещений.

Несмотря на рост темпов строительства, арендные ставки только увеличиваются. Их рост в первую очередь зависит от места расположения здания, где большую роль играют условия подъезда, наличие парковки и планировка. Также при определении цены имеет значение продуманное заполнение делового центра арендаторами, что означает присутствие в одном здании офисов для работы компаний, закусочных и ресторанов, спортивного центра, парикмахерской и других инфраструктурных объектов.

Как отметила начальник отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Юлия Никульчева, в коммерческой недвижимости, в том числе и в офисных зданиях, существуют проекты, которые не продуманы по концепции, и если раньше скупались любые площади, то сейчас выбор делается в пользу качественно спланированного делового комплекса.

Каждый из операторов недвижимости по-своему делит город на ценовые сегменты. Это зависит от расположения тех зданий, которыми занимается тот или иной оператор. К примеру, Stiles & Riabokobylko выделяет десять районов, где действуют свои арендные ставки и фиксируется увеличение и снижение спроса. Так, по оценкам этой компании, в начале и середине осени ставки аренды в двух основных деловых районах Москвы двигались в противоположных направлениях. В центре средняя зарегистрированная арендная ставка составила $497 за 1 кв. м в год, что почти на 10% меньше, чем в августе, в то время как в Замоскворечье арендные ставки выросли на 3% по сравнению с августом и в среднем составили $513. Цена за покупку квадратного метра составила в сентябре в центре — $3315 за 1 кв. м, в Замоскворечье — $3400.

В целом риэлтеры полагают, что за весь 2003 год ставки аренды увеличатся на 1,5-2% по сравнению с концом 2002 года.

Из крупных коммерческих объектов, которые планируется сдать в этом году, стоит отметить как наиболее привлекательные для арендаторов комплекс на Страстном бульваре (19 тыс. кв. м), "Ефимия-центр-2" на Николоямской улице, комплекс на 1-й Брестской улице (15 тыс. кв. м), бизнес-центр в 1-м Лесном переулке (33 тыс. кв. м), Central Plaza на Овчинниковской набережной (24,5 тыс. кв. м), "Альфа Арбат Центр" на Старом Арбате (46,7 тыс. кв. м) и "Новоданиловский дом" на Варшавском шоссе (15,7 тыс. кв. м).

Торговые площади

На рынке торговых площадей сегодня выделяется несколько тенденций. Несмотря на то что Москва в сравнении с другими крупными мегаполисами уступает в количестве квадратных метров торговых центров на человека (см. диаграмму), в настоящее время на этом рынке образовалось некоторое затишье.

По словам начальника отдела торговых площадей компании Noble Gibbons Сергея Азарова, сейчас идет переоценка арендных ставок на сдаваемые площади. "Недостатка в торговых центрах на данный момент нет. Построено много, и компании просто не успевают заполнять эти площади. Таким образом, появляется выбор, и сегодня арендатор готов платить большие деньги в успешных местах торговли и маленькие в непригодных для этих целей местах",— считает господин Азаров.

Зачастую при строительстве торговых центров к сотрудничеству не приглашаются консультационные компании и проектные организации, чтобы оценить место расположения центра и определить его потенциальных клиентов. В результате на рынок поступает достаточно большое количество площади, которая не приносит инвестору и арендатору ожидаемой прибыли. В качестве примера плохо спланированного центра господин Азаров приводит торговый комплекс "Гвоздь-1" (на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД), где инвестор не смог привлечь предполагаемых арендаторов.

В следующем году, по мнению представителей компаний--операторов недвижимости, основной акцент при строительстве торговых центров будет сделан на их правильное планирование. Проектировщики будут учитывать три фактора: доступность, видимость, удобство для целевого покупателя.

Как отмечает Сергей Азаров, при проектировании торгового центра необходимо привлечь около 11 организаций со стороны. Это консультанты, проектировщики, дизайнеры и девелоперы. При этом, по мнению многих девелоперов, еще не сформировалось достаточного количества компаний, которые бы смогли заполнять площади торговых центров. Даже столь раскрученные торговые центры, как "Ашан" и "Мега", испытывают проблемы с арендаторами. "Мега" после своего открытия не смогла привлечь необходимого количества арендаторов, рассчитанных на определенный уровень спроса. В результате в центре появились магазины, предлагающие продукцию для людей разного уровня достатка.

Из-за отсутствия дефицита арендаторов на рынке практически нет конкуренции, что затормозило рост арендных ставок и в некоторых случаях привело даже к их снижению. Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за якорных арендаторов, то есть тех, кто своим именем привлечет других, даже если займет небольшую площадь.

Тем не менее строительство торговых центров продолжается, и общее количество торговых площадей к началу 2004 года предположительно достигнет 1 млн кв. м. Средний уровень свободных помещений в торговых центрах в Москве в сентябре-октябре сократился приблизительно на два пункта по сравнению с августом. Наибольшее количество свободных площадей было зарегистрировано в Северо-Западном округе (более 7 тыс. кв. м.), за которым следует Центральный округ с приблизительно 1,6 тыс. кв. м. свободных помещений и Юго-Западный округ с приблизительно 1 тыс. кв. м. свободных помещений. Объем строительства в 2004 году планируется довести до 440 тыс. кв. м торговой площади, что составляет почти половину существующих торговых площадей.

Еще одна тенденция на рынке торговых площадей, которая применительна только к центральным улицам столицы, так называемым центральным торговым коридорам,— готовность арендаторов платить за снимаемую площадь больше, чем они на ней делают денег. Эта тенденция традиционна для европейских столиц — на центральных улицах идет исключительно реклама товаров, а центр продаж переносится на окраину. В Москве подобным примером может служить здание на Тверской улице, где расположен четырехэтажный комплекс компании Sumsung. Его посетители могут увидеть последние новинки компании, но если они захотят их купить, то зачастую будут переадресованы в другие магазины.

По прогнозам компании Noble Gibbons, в ближайшие пять лет цены в торговых центрах снизятся на 20%, а цена аренды на центральных улицах увеличится на 50%. Такая ситуация сейчас складывается на ведущих европейских рынках торговых площадей.

Так, в сентябре-октябре максимальная арендная ставка по 12 лучшим торговым коридорам Москвы возросла на 4,1% по сравнению с предыдущим месяцем ($1385 за 1 кв. м в год). Наиболее высокие ставки аренды в сентябре были отмечены на Тверской улице, Садовом кольце и Кутузовском проспекте, самые низкие ставки аренды — на 1-й Тверской-Ямской, проспекте Мира и Пятницкой улице.

По информации Stiles & Riabokobylko, из наиболее успешно стартующих в текущем году торговых центров следует отметить комплекс "Гранд" (вторая очередь) в Химках (55 тыс. кв. м), "Новинский-31" на Новинском бульваре (10,2 тыс. кв. м), "Арбат 8-10" (4,5 тыс. кв. м), "Лига" на Ленинградском шоссе (27 тыс. кв. м) и "Веймарт-2" (40 тыс. кв. м).

Складские помещения

По оценкам аналитиков компании Jones Lang LaSalle, рынок складских помещений в столице "соответствует по уровню развития рынку офисных помещений 1994 года". Его неразвитость объясняется во многом меньшей доходностью инвестора от строительства складов, чем от строительства офисов и торговых площадей. Но в связи с тем, что последние два сегмента находятся в достаточно устойчивом положении и уже утверждены игроки на этом рынке, складские помещения постепенно начинают находить своих инвесторов.

Сегодня по причине нехватки складских площадей арендные ставки в Москве и области намного превышают европейские показатели: $150 за 1 кв. м в Москве и $125-135 за 1 кв. м в Подмосковье для склада класса A. Для помещений класса B цены установились на уровне $110-120 за 1 кв. м в Москве и $80-90 за 1 кв. м в области. Более высокие цены на коммерческую недвижимость зафиксированы только в Лондоне.

Как отмечает Дэвид О`Хара, управляющий директор Stiles & Riabokobylko, "в Варшаве, на 1,6 млн человек приходится 1 млн кв. м современных складов, а в многомиллионной Москве — всего 200 тыс. метров".

По мнению Алексея Гришко, консультанта компании Jones Lang LaSalle, рынок складских помещений по-прежнему испытывает нехватку качественных помещений, и в этом отношении ситуация схожа с началом года. Но в следующем году, по мнению господина Гришко, многие российские инвесторы введут в эксплуатацию новые складские помещения. Они предположительно выйдут на рынок в первом-втором квартале следующего года. Всего в 2004 году планируется ввести в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м. Таким образом, ожидается некоторое понижение цен в следующем году, но не более чем на $8-13.

Общее количество складских помещений класса A и B на данный момент составляет 620 тыс. кв. м. Незанятых помещений практически нет.

Из крупных проектов ожидается выход в следующем году складского терминала компании Fm Logistic (70 тыс. кв. м), комплексов "Балтия" (26 тыс. кв. м) и "Кулон Дорожная" (12 тыс. кв. м), интеркомплекса "Юг" (29 тыс. кв. м).

Как сообщил господин Гришко, в настоящее время крупные западные девелоперы, такие, как Prologis, Hines, AIG\Lincoln, ищут крупные участки земли под строительство складских терминалов размерами не менее 100 тыс. кв. м. Когда эти проекты будут реализованы, ставка аренды снизится.

Цены включают в себя базовую арендную ставку, стоимость коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение и т. д.), уборку общих площадей, вывоз снега и мусора и услуги охраны. НДС не включен, но большинство иностранных представительств освобождены от уплаты НДС при аренде.