Рынок альтернативных продавцов

В этом году каждый последующий месяц на рынке недвижимости готов бить рекорды предыдущего. Ситуация настолько накалилась, что даже аналитики, просчитавшие все возможные варианты его развития, разводят руками. Такого они не ожидали! В октябре рост цен на вторичном рынке составил 5,1-5,2% в долларах, при этом средняя стоимость квадратного метра жилья в целом по городу достигла $1,345 тыс. Цены на первичном рынке в среднем выросли на 5,5%, а жилье бизнес-класса поднялось в цене на 4,2%.

Первичный рынок

На фоне сентября, ознаменовавшего выход на рынок сразу нескольких крупных жилых проектов, октябрь прошел относительно спокойно. "Проблема отсутствия значимых событий на первичном рынке недвижимости в октябре связана с тем, что инвесторам требуется много времени на разработку новых проектов, к тому же не все стремятся начать продажи, когда работы ведутся на уровне котлована",— говорит Максим Калмыков, директор по маркетингу Московской строительной компании. Поэтому в прошлом месяце риэлтеры продавали квартиры, поступившие к ним раньше, а сами застройщики поставляли на рынок столько жилья, сколько это было необходимо для финансирования достройки новых объектов. Рост цен у большинства опрошенных застройщиков по итогам октября составил 1,5-2,5%. К примеру, в компании "Квартал", возводящей дома в районе Ленинского проспекта, цены поднялись на 1,5-2%. На объектах корпорации "Жилищная инициатива" цены выросли в среднем на $20 за 1 кв. м и составили в монолитно-кирпичных домах в Отрадном проезде от $1,166 тыс. до $1,25 тыс. за 1 кв. м, а на улице Веселая - от $1,16 тыс. до $1,18 тыс. за 1 кв. м. Примерно на $100 стал дороже квадратный метр в строящемся доме бизнес-класса в Большом Демидовском переулке. Сегодня в нем можно купить квартиры по цене от $1,85 тыс. до $1,95 тыс. за 1 кв. м. По итогам октября стоимость квадратного метра в домах, что возводит НПП "Тема" на Ленинском проспекте, выросла не более чем на 2%. Как объяснил Аркадий Терентьев, заместитель директора по маркетингу "Темы", "мы установили для себя норму продажи квартир в неделю и в соответствии с этим назначаем цену реализации жилья. Если баланс будет нарушен, у нас появятся лишние деньги, которые мы по специфике своей производственной деятельности не сможем включить в оборот, а вынуждены будем заниматься тем, чтобы их куда-то пристроить и уберечь от инфляции, а это не в наших интересах".

По информации компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" на $20 за 1 кв. м подорожала жилплощадь во всех возводимых домах в микрорайоне "Гранд-Паркъ". Новый объект вызвал большой интерес, а так как объемы строительства предстоят нешуточные (около 400 тыс. кв. м жилья), то стратегия продавца сводится к тому, чтобы рост цен не замедлил скорости продажи. На других объектах, реализуемых компанией "МИЭЛЬ-Недвижимость", итоги октября ознаменовались разными показателями. К примеру, в монолитно-кирпичном доме на улице Петрозаводская по сентябрьским ценам (от $1 тыс. до $1,03 тыс. за 1 кв. м) продавались только трехкомнатные квартиры, так как стоимость метража двухкомнатных вариантов увеличилась на $20-30 за 1 кв. м и составила $1,1-1,15 тыс. за 1 кв. м. На $50 за 1 кв. м подорожала жилплощадь в доме на Большой Набережной улице и составила от $1,27 тыс. до $1,32 тыс. за 1 кв. м.

Высокой покупательской активностью отмечен октябрь в жилом комплексе "Шуваловский". Как сообщили в пресс-службе МИАН, в настоящее время средняя стоимость квадратного метра жилья там составляет $1937, что на 2,5% выше, чем в конце сентября. Несмотря на то что строительство четвертого корпуса еще не началось, продажи жилья уже идут полным ходом, а средняя цена жилплощади ($2,065 тыс. за 1 кв. м) выше, чем на других объектах "Шуваловского". По словам Андрея Жингана, руководителя пресс-службы МИАН, уже сегодня есть случаи продаж квартир по цене выше $2,2 тыс. за 1 кв. м.

По мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании "Сити--XXI век", в последнее время значительно увеличилось количество покупателей, приобретающих квартиры с целью перепродажи или последующей сдачи в аренду. Прежде всего их интересуют двух-четырехкомнатные квартиры в монолитно-кирпичных жилых комплексах с объектами инфраструктуры в районах с благоприятной экологией. Поскольку домов таких не очень много, то цены на жилплощадь у них растут быстрее, чем в других. Парк, пруд или река поблизости — дополнительный залог будущего увеличения стоимости жилья. Одним из примеров удачного размещения инвестиций специалист называет жилой комплекс "Лазурный блюз" на берегу Строгинской поймы. Из окон дома открывается хороший вид на пойму Москвы-реки и Серебряный Бор. За октябрь квартиры в "Лазурном блюзе" подорожали в среднем на $50 за 1 кв. м и продавались по цене от $1,04 тыс. за 1 кв. м.

Рынок элитного жилья в середине осени был относительно стабильным, но роста цен и здесь не удалось избежать. "После кратковременного затишья в мае этого года рынок жилой недвижимости стал постепенно набирать обороты,— говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood.— В летний период вместо ожидаемого сезонного спада цены продолжали расти на 2-3% в месяц, в сентябре темп роста цен достиг 3,5%, а в октябре составил 4,2%. Цены в самых престижных районах города превысили психологический барьер в $10 тыс. за метр".

"В целом прослеживается такая картина: стоимость одного квадратного метра в строящихся домах выросла на $50-200, а в готовых домах — на $400-850 за квадратный метр",— говорит Наталья Шичанина, президент компании "Белые ветры".

В компании "Белые ветры" отметили, что наибольший рост цен в октябре наблюдался на квартиры в домах в 1-м Зачатьевском переулке и переулке Капранова, д. 4, где договора заключаются по ценам выше $8 тыс. за 1 кв. м. Из других качественных новых объектов специалисты компании Blackwood выделили резиденцию "Ля Дефанс", которая располагается на пересечении 3-й Фрунзенской улицы и улицы Ефремова.

Вторичный рынок

По-прежнему рынок испытывает недостаток предложений дешевых квартир. Так, в базах данных крупных риэлтерских компаний доля жилья стоимостью до $30 тыс. не превышает 7-9%. Практически треть выставленных на продажу однокомнатных квартир попадает в ценовой диапазон от $50 тыс. до $60 тыс.

Примерно половину предложений двухкомнатного жилья составляют квартиры стоимостью от $60 до $100 тыс., а четверть трехкомнатных квартир продается по $110-150 тыс. По мнению риэлтеров, вторичный рынок сегодня является рынком альтернативных продавцов — продающих свою квартиру и одновременно покупающих новую за доплату. Высокие и при этом постоянно растущие цены вызывают эффект постоянного недостатка средств, из-за чего проведение обмена откладывается на неопределенный срок. В то же время резко сокращаются сроки экспозиции жилья на рынке, то есть время, прошедшее от момента заключения эксклюзивного договора до момента получения аванса за данную квартиру.

По словам Евгения Михайленко, начальника отдела маркетинга и аналитических исследований компании "Инком-Недвижимость", снижение сроков экспозиции отражает повышение спроса на жилье. В сегменте двухкомнатных квартир 22% от общего объема продалось менее чем за две недели, а 47% квартир было продано менее чем за месяц. В сегменте трехкомнатных квартир срок экспозиции 36% выставленного на продажу жилья не превысил одного месяца. Рекорды же продолжают ставить однокомнатные квартиры. Здесь срок продажи до 30 дней составил 68%, при этом 32% квартир продавались в срок до двух недель, а 10% квартир нашли своих покупателей даже без рекламной кампании.

Интерес к хорошим вариантам настолько высокий, что в агентствах по продаже недвижимости даже стали устраивать своеобразные аукционы среди потенциальных покупателей. В итоге торгов договор заключают с клиентом, выразившим желание внести максимальную сумму. Октябрь показал, что высокий спрос на жилье позволяет продавцам назначать такие цены, какие раньше были просто нереальными для квартир, имеющих определенные недостатки. К примеру, за однокомнатную квартиру общей площадью 43 кв. м на Ленинградском проспекте, расположенную на первом этаже шестиэтажного кирпичного дома, продавец хочет получить $100 тыс. ($2,326 тыс. за 1 кв. м). В районе станции метро Братиславская самая дешевая однокомнатная квартира выставлена на продажу за $43 тыс., а самая дорогая — за $55 тыс. После строительства станции метро Бульвар Дмитрия Донского дешевое жилье уже не стоит искать и в Южном Бутове. Однокомнатные квартиры там продаются по цене от $43 тыс. до $53 тыс., двухкомнатные — от $60 тыс. до $90 тыс., трехкомнатные — от $75 тыс. до $170 тыс.

По мнению Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости, в октябре, по сравнению с предыдущим месяцем, снизились темпы роста цен в 10-12-этажных кирпичных домах. При этом произошла положительная ценовая корректировка практически во всем сегменте панельного жилья. Впервые за последние полгода в октябре было отмечено снижение доли ЦАО в общем городском рынке жилья и приостановление падения доли Восточного и Южного административных округов.