Подмосковье опередило столицу

цены

С каждым месяцем все меньше становится разница между ценами на квартиры в Москве и ближнем Подмосковье. По темпам роста цен на недвижимость область уже обгоняет столицу. Октябрь показал, что цены в разных городах Подмосковья выросли в среднем на 5-7%. Есть примеры, когда в строящихся домах в течение месяца квадратный метр подорожал на 25%.

Первичный рынок

Первичный рынок Московской области насыщен предложениями квартир в строящихся домах. Особенно много стройплощадок в Балашихе, Королеве, Мытищах, Люберцах, Реутове, Троицке, Щербинке. "Средний рост цен на наши объекты составляет $20 в квартал,— говорит Дмитрий Агапов, генеральный директор ООО 'ДСК "Альянс"'.— Но этот рост условный, так как все зависит от состояния рынка недвижимости на текущий момент".

По словам риэлтеров, рост цен на подмосковную недвижимость практически не сказался на спросе. Квартиры в Московской области все же дешевле, чем в Москве. "Клиенты нашей компании зачастую делают свой выбор в пользу покупки квартиры в Подмосковье ради приобретения жилья более высокого уровня,— говорит Оксана Карма, заместитель директора управления новостроек компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость'.— При этом они выигрывают не только в качестве, но и в метраже". По данным компании "Домострой-Недвижимость", в октябре рост цен в среднем составил 5-7% за 1 кв. м, а с октября 2002 года по октябрь 2003 года стоимость квадратного метра жилья увеличились на 25-35%. "В Троицке стоимость квадратного метра стала выше на $20-50 и сейчас составляет от $620 до $680, в Солнечногорске и Дзержинске цены выросли на $5-15 за квадратный метр, а продажи идут по $425-485 за метр. Максимальный рост цен, на $170-180 за квадратный метр, произошел в Красногорске, где квадратный метр всего за месяц стал дороже практически на 25%, а цены на объекте достигли $850-900 за квадратный метр",— говорит Павел Брызгалов, аналитик агентства недвижимости "Домострой".

В числе интересных объектов, квартиры в которых активно продавались в октябре,— монолитный жилой комплекс "Звезда России", строящийся в Химках. Дома находятся рядом с парковой зоной на высоком берегу канала имени Москвы, территория жилого комплекса будет охраняемой. В продаже есть однокомнатные квартиры общей площадью 39 кв. м ценой $32,8 тыс., двухкомнатные квартиры 67 кв. м по $53,4 тыс. и трехкомнатные квартиры площадью 91 кв. м по $69 тыс. В Балашихе застраивается микрорайон, получивший название "Поле чудес". В комплексе, состоящем из семиэтажных кирпичных домов, предусмотрены квартиры большого метража (149-166,5 кв. м), жилплощадь в которых продается в среднем по $560 за 1 кв. м. В Жуковском возводится самый престижный в городе кирпичный дом с квартирами свободной планировки площадью от 45 кв. м ценой от $430 за 1 кв. м. Строящийся монолитно-кирпичный дом в Дедовске отличается оригинальностью конструкций наружных стен и современной планировкой квартир площадью от 46 до 96 кв. м. К тому же новостройка возводится недалеко от лесопарковой зоны. Цена квадратного метра — от $410. Начинается интенсивное строительство в микрорайоне "Комитетский лес" в городе Королеве (пять 17-этажных домов общей площадью более 42 тыс. кв. м), где квартиры общей площадью от 40 до 90 кв. м продаются по $575-580 за 1 кв. м. В поселке Трехгорка на территории бывших владений князей Голицыных и Юсуповых ведется комплексная застройка территории домами серий И-155, П-3М, ИП-46С. Общая площадь квартир от 42,5 до 109,6 кв. м. Цена квадратного метра — от $650.

При общей тенденции к подъему рынка недвижимости нет оснований надеяться на замедление или прекращение роста цен на квартиры в городах Московской области. "В ближайшей перспективе тенденция роста цен по рынку в целом сохранится,— говорит Павел Брызгалов.— По удачным с точки зрения набора потребительских характеристик объектам аналитики нашей компании прогнозируют рост цен в диапазоне 6-7%, по менее удачным — на уровне 3,5-5% в месяц. Стабильно развивающаяся экономика, достаточно высокие цены на энергоносители, политическая стабильность, развитие ипотечного кредитования формируют устойчивый платежеспособный спрос населения на жилье. К тому же вложения в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных. Все это стимулирует продолжение роста цен на жилье в Подмосковье".

Вторичный рынок

С наступлением первых холодов активность покупателей на вторичном рынке увеличилась. Часть клиентов пришла с первичного рынка, где они не смогли найти недорогое жилье в домах, подготовленных к сдаче. Однако в октябре их постигло разочарование и на вторичном рынке. Предложений было мало, поэтому продавцы не стеснялись назначать высокие цены за жилье не всегда соответствующего качества. К примеру, в октябре в Королеве самая дешевая однокомнатная квартира в пятиэтажном доме с шестиметровой кухней продавалась за $24 тыс., в Балашихе — за $22,5 тыс., в Мытищах — за $27,8 тыс., в Одинцове — за $31 тыс., что в среднем на 5-6% дороже, чем в прошлом месяце. И если в старых домах еще встречаются приемлемые варианты, то цены в современных домах не очень подготовленных покупателей из Московской области просто шокируют. Так, в Балашихе однокомнатная квартира в кирпичном доме была выставлена на продажу за $43 тыс. ($1075 за 1 кв. м), за трехкомнатную квартиру в новом кирпичном доме в Красногорске запросили $95 тыс. ($1159 за 1 кв. м). В Одинцове трехкомнатная квартира продавалась и вовсе по московской цене — $130 тыс. ($1226 за 1 кв. м). Наблюдая за происходящим, риэлтеры отмечают, что сейчас шансов продать дешевую квартиру в старом доме гораздо больше, чем дорогую.

Инвестиции в подмосковную недвижимость пока выгодны только в случае приобретения жилья небольшого метража на ранних стадиях строительства. Это в первую очередь определяется контингентом покупателей вторичной подмосковной недвижимости — это в основном люди с невысокими доходами. К примеру, специалисты скептически отнеслись к предложению о продаже хорошей однокомнатной квартиры в Химках общей площадью 80 кв. м. за $120 тыс. ($1500 за 1 кв. м), признав, что продавец опережает рынок. А вот цену $40,3 тыс. ($640 за 1 кв. м) двухкомнатной квартиры общей площадью 63 кв. м в новом 17-этажном кирпичном доме в Щербинке признали полностью оправданной.

В целом же ситуация на вторичном рынке наглядно демонстрирует вымывание дешевого жилья, что сказывается на среднем уровне цен в том или ином населенном пункте Московской области. Зоны высоких цен твердо закрепились за городами, граничащими с МКАД. К примеру, в октябре в Красногорске разброс цен на вторичном рынке составил от $652 до $1265 за 1 кв. м; в Мытищах — от $642 до $1192 за 1 кв. м; в Железнодорожном — от $710 до $839 за 1 кв. м. По-прежнему относительно дешевое жилье находится в срединной части и на периферии Московской области. Ежемесячное подорожание вошло в систему и там, но так как в отдаленных городах жилье гораздо дешевле, чем в ближайшем Подмосковье, изменение цен не очень заметно. Так, в Орехове-Зуеве в октябре на рынке присутствовало жилье стоимостью от $275 до $413 за 1 кв. м, тогда как в сентябре продажи шли по $268-405 за 1 кв. м; в Павловском Посаде — от $364 до $483 за 1 кв. м против $360-478 за 1 кв. м в сентябре.

По данным компании МИАН.