Подмосковье пошло по рукам

Подмосковье — один из регионов, где начал работать Земельный кодекс, который предполагает перевод части земель в частное управление. В результате нераскупленной земли в области практически не осталось. Областные власти предупреждают об опасности исчезновения в регионе сельского хозяйства как такового в связи с ажиотажным спросом на оставшиеся земельные наделы и дальнейшим их использованием не по назначению. В сложившейся ситуации попытался разобраться корреспондент Ъ ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ.

Чужая земля

В конце октября представители Минэкономразвития, Госстроя, Минимущества и некоторых других ведомств организовали в Госдуме парламентские слушания, где обсуждались причины медленного вступления в силу Земельного кодекса. Власти надеются на то, что после ратификации этого документа начнется эффективное использование земли по рыночным правилам, что должно привлечь в Россию иностранный капитал.

На слушаниях говорили, что около 92,4% земель в стране до сих пор находится в государственной и муниципальной собственности и только 0,4% принадлежит юридическим лицам. Остальную территорию используют сельхозпредприятия, фермеры, владельцы приусадебных хозяйств. Причем земля у них, как правило, находится не в частной собственности, а в аренде или в бессрочном пользовании. Посовещавшись, чиновники и депутаты решили, что было бы неплохо законодательно установить, что предоставление участков, в том числе для строительства, может происходить только путем их приобретения в собственность.

Тот результат, которого участники слушаний хотят добиться, отчасти можно наблюдать в Московской области, где многие предприятия и компании выкупили свою землю и распоряжаются ею как частной собственностью. Однако отношения на земельном рынке Подмосковья не слишком радуют местную власть.

Новые землевладельцы

Свободной земли в Подмосковье нет, утверждают практически в любой компании, которая занимается здесь бизнесом, связанным с использованием земельных площадей. По словам замдиректора ООО "Комстрин" Михаила Давыденко, ежегодно в Московской области покупается 3-5 тыс. га земли, средний объем сделки — 20 га.

Скупка земли ведется в основном для застройки ее жилыми домами, причем конкуренция с каждым месяцем обостряется, особенно в ближнем Подмосковье. По словам представителя крупной московской девелоперской компании, около 2/3 земли приобретается для ее дальнейшей перепродажи, а еще треть покупается непосредственно под строительство. Самые известные игроки на рынке подмосковной недвижимости — "Инком", "МИЭЛЬ-Недвижимость", "Комстрин", "Открытые инвестиции" (принадлежат ХК "Интеррос"), а также ряд столичных банков.

В начале осени губернатор Московской области Борис Громов, выступая перед журналистами, заявил, что около 15 крупных коммерческих структур купили примерно 100 тыс. га земли сельскохозяйственного назначения в Волоколамском, Клинском, Ступинском районах. По его оценкам, это 10% от общего количества сельскохозяйственных земель на территории области и на их скупку потрачено почти $500 тыс. Хотя сделки совершаются в рамках федерального законодательства, губернатор утверждает, что изменение целевого назначения земель создает региону проблемы.

С Борисом Громовым не согласен председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, который говорит, что Московская область никогда не была лидером в сельском хозяйстве и покупка земли у ненужных предприятий под строительство вполне закономерна — это более выгодно для региона, чем покупка земли у обедневшего сельхозпредприятия.

Совхозы на продажу

Чем эта ситуация может обернуться для физических лиц, планирующих купить земельные участки? Приобрести землю под строительство дома в ближнем и среднем Подмосковье напрямую у области обычному человеку сейчас практически невозможно. В газетах предлагаются в основном участки в коттеджных поселках и земля на вторичном рынке. Еще вариант — купить старый дом вместе с землей, на которой он стоит, и перестроить его. Но самый выгодный вариант — приобрести новый участок у местных властей. По словам Михаила Давыденко, в ведении муниципальных властей остались только небольшие наделы земли, где можно строить жилые дома, но для строительства коттеджного поселка этой площади недостаточно. Земля осталась только у сельхозпредприятий, которые частично продают ее для поправки своего финансового положения.

Чтобы купить участок пахотной земли, надо прежде всего знать, кому он принадлежит — акционерному обществу или ГУПу. В первом случае переоформить права собственности гораздо легче, во втором возникает волокита с оформлением дополнительных документов о приватизации приобретаемого участка. Но, по словам многих девелоперов, работающих на рынке Подмосковья, примерно 80% сельхозпредприятий уже приватизировано и имеет в собственности землю. Причем акционирование этих предприятий проходило еще в 1992-1994 годах, когда создавались АОЗТ и кооперативы на долевой основе. К сегодняшнему дню земельные доли каждого хозяйства частично перешли в руки одного или нескольких собственников. Оставшиеся 20% предприятий остались ГУПами.

Существующие сельхозпредприятия можно разделить на более или менее успешно работающие и на умирающие. Первые, как правило, получают доход, правда, по мнению Василия Бойко, генерального директора инвестиционной компании "Ваш финансовый попечитель", не всегда достаточный. Из-за конкуренции с западными поставщиками продовольствия российские производители вынуждены продавать свой товар по заниженным ценам, что ухудшает их финансовое положение. Поэтому руководители этих предприятий могут принять предложения инвесторов о продаже части своих территорий.

А вот сельхозпредприятие, которое с трудом выживает, может быть куплено полностью. Но в ближнем Подмосковье таких хозяйств уже не осталось. Иногда, выкупив сельхозпредприятие с огромной территорией, новый хозяин выбирает сравнительно небольшой участок и отдает его под строительство. Остальная территория оказывается заброшенной. Господин Бойко считает, что до конца года в Подмосковье не останется нераспроданных хозяйств.

Цена земли

Цена пригодной для строительства земли в Московской области колеблется от $500 до $4 тыс. за сотку (см. таблицу). Отметим, что про закону, до того как земля перейдет в собственность нового владельца, старый должен предложить ее по той же цене обладминистрации. По словам Василия Бойко, иногда местные власти выкупают землю. Это происходит, если областное правительство сочтет, что данный участок можно выгодно использовать, например, перепродав какому-нибудь предприятию.

Основная проблема после приобретения земли у сельхозпредприятия заключается в ее перепрофилировании. Если инвестор желает построить на ней жилой поселок, ему придется потратить довольно много времени на оформление документов. По словам первого заместителя генерального директора инвестиционно-строительной компании "Стройметресурс" Юрия Зубко, процедура переоформления документов на использование земли проходит через областной земельный комитет, комитет по охране природы, санэпидемстанцию, архитектурно-планировочное управление и др. Последнюю подпись должен поставить губернатор. В результате от начала оформления документов до начала строительства поселка проходит около двух лет.

После оформления и начала строительства в поселке начинается продажа строящихся домов. По словам господина Давыденко, рентабельность от продажи участка земли, застроенного домами, составляет 50-60%. Поселки распродаются, как правило, еще недостроенными.

Выгодная перестройка

При такой рентабельности вложений подмосковным властям достаточно трудно охладить пыл инвесторов. В настоящее время в областной администрации разрабатываются документы о введении ежегодного квотирования на продажу земли, чтобы не допустить распродажу сельхозпредприятий. Участники рынка уже сейчас прогнозируют, что квотирование земли хоть и сделает операции с землей в Подмосковье более прозрачными, вместе с тем повлечет за собой заметное удорожание подмосковной недвижимости. В комитете Госдумы по собственности считают, что для принятия каких-либо мер необходимо четко представлять, что из этого выйдет, а уже потом действовать.

Для борьбы с экономическими последствиями сложившейся ситуации Борис Громов также предложил обязать коммерческие структуры разрабатывать проект землеустройства данных участков в рамках градостроительной концепции того или иного района в качестве сопровождающего документа при перепрофилировании земли.

По мнению некоторых риэлтеров, причина возможного ужесточения контроля за покупателями земли — запоздалое желание Бориса Громова обеспечить продажу земли в нужные руки в ответ на обвинения в том, что подмосковная земля в массовом порядке скупается иностранцами. В пример приводится скупка земли нидерландской компанией "Петроплюс Инжиниринг", которая фактически стала владельцем более 230 га сельхозугодий в поселке Богатищево Каширского района Московской области.

Государственное регулирование

Стоит отметить также, что в настоящее время администрация области пытается наладить и продажу земель на аукционах. В октябре Фонд имущества Московской области провел аукционные торги, где были выставлены участки на северо-западе Подмосковья общей площадью более 90 га (приблизительно 20, 30 и 40 га). Продано было два лота из трех. Специалисты полагают, что торги показали достаточно активный спрос на выставленные участки. По мнению участников рынка, при проведении последующих аукционов стартовая цена на аналогичные отводы может вырасти в несколько раз, что вызовет общий рост цен на подмосковную землю для всех категорий покупателей уже в течение ближайших трех-пяти лет.

Как в дальнейшем будут складываться взаимоотношения между скупщиками земли и правительством Московской области, пока неизвестно. Однако областная администрация все же рассчитывает в ближайшее время найти выход из сложившейся ситуации и решить проблему распределения земли. Специально этой теме 13 ноября в Госдуме были посвящены парламентские слушания с участием представителей правительства РФ, заинтересованных министерств и ведомств, а также правительства Московской области.

В свою очередь, господин Плескачевский считает, что земля Подмосковья не должна распродаваться вся. Для того чтобы определить, что именно можно продавать, надо принять четко спланированный генеральный проект развития Подмосковья на ближайшие пять-десять лет. По его мнению, в России необходимо сокращать объемы сельхозземель, так как это может привести в скором времени к перепроизводству.