Квартира на паях

Сегодня обзавестись квартирой можно и не участвуя в стремительно набирающих популярность ипотечных программах. Существуют менее затратные схемы приобретения нового жилья — через строительные кооперативы. Что они из себя представляют и действительно ли раздают квартиры, попытался выяснить корреспондент Ъ АЛЕКСАНДР САЗОНОВ.

Кооператоры

Прообразом современных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) являются советские кассы взаимопомощи. Принцип их действия прост. Человек хочет обзавестись новой квартирой, но денег на нее не хватает. Вступив в жилищный кооператив, он получает недостающие на покупку средства из денег, внесенных пайщиками в общий фонд кооператива. Преимущество — в низкой, нерыночной стоимости займов, исключающей выплаты высоких процентов за использование ссуды, как, например, в ипотеке.

Сейчас, чтобы стать членом ЖСК необходимо заплатить вступительный взнос (до 5%), который в зачет стоимости будущей квартиры не идет. Эти деньги вы платите за участие в программе. А также первичный накопительный взнос — от 10% стоимости желаемой квартиры. Далее определяются параметры и примерная стоимость требуемой квартиры и рассчитывается график накопления пайщиком денег. Как только он набирает 50% стоимости будущего жилья, кооператив подбирает и покупает ему квартиру, оформляя ее в свою собственность. С пайщиком заключается договор найма квартиры: он может жить в ней, постепенно погашая выданную ему ссуду (длительность рассрочки доходит до десяти лет). Отдав последний рубль, пайщик покидает кооператив, а квартира переходит в его собственность.

Стоит отметить, что помимо вступительного и накопительных взносов член кооператива, как правило, обязан еще заплатить так называемые административные взносы: от 0,1 до 6% в год от суммы ссуды, которую ему предоставит кооператив. Величина административных взносов зависит от того, принимал человек участие в накоплении паевого взноса в качестве члена кооператива (процентная ставка снижается) или сразу внес, например, 50% от стоимости жилья (процентная ставка повышается). Административные взносы идут в основном на поддержание деятельности аппарата кооператива.

На сегодняшний момент в Москве функционирует порядка 2 тыс. жилищно-строительных кооперативов, и спрос на их услуги, по словам учредителей, постоянно растет.

Альтернатива ипотеке

На первый взгляд может показаться, что ЖСК — оптимальное решение наболевшего квартирного вопроса. Нет высоких процентных ставок, рассрочка предоставляется на длительный срок, не надо собирать кучу документов, чтобы подтверждать свою кредитоспособность: стать пайщиком кооператива можно, предъявив только паспорт.

Действительно, кто покупал жилье по ипотечному кредиту, не понаслышке знает, какой ворох бумаг надо предоставить банку, чтобы заполучить недостающую на покупку жилья сумму, да еще под космические проценты. Председатель ЖСК "Квартиры" Ирина Шугурова: "С ипотекой процент удорожания квартиры может доходить до 50%. В кооперативах же он составляет максимум 10-15%".

Но манящая доступность услуг ЖСК при ближайшем рассмотрении имеет ряд подводных камней. Главное, что отмечают банкиры, риэлтеры и юристы, это отсутствие внятных правил, регулирующих деятельность строительных кооперативов. Законов прямого действия, регламентирующих деятельность ЖСК, нет. Права и обязанности, взаимоотношения учредителей, пайщиков и правления кооперативов определяются только внутренними документами ЖСК. А значит, велика вероятность, что на первый взгляд вселяющая доверие организация, собрав деньги с пайщиков на квартиры, может благополучно прекратить свое существование.

Председатель правления Абсолют-банка, имеющего ряд ипотечных программ, Олег Капитонов говорит: "Я не могу рассматривать ЖСК, структура которых, по сути, нестабильна, в качестве конкурентов ипотечному кредитованию. Но могу понять, почему они пользуется некоторой популярностью — само название ЖСК напоминает о кооперативах советских времен, когда их существование было подкреплено гарантиями государства и надежной законодательной базой. Сегодня ситуация совсем другая, и надо объективно оценивать риски, возникающие при такой форме приобретения собственности".

Сами кооперативщики, понятное дело, не согласны с подобными утверждениями. "Наша бухгалтерия абсолютно прозрачна для каждого члена кооператива. У нас регулярно проводятся аудиторские проверки. Паевые взносы идут только на приобретение квартир, они нигде не крутятся",— говорит Ирина Шугурова.

Непрерывный поток денег в ЖСК обеспечивают два источника: новые вклады и погашение ссуд старыми пайщиками. В постоянном притоке новых членов любой строительный кооператив заинтересован в первую очередь. Ведь если в ЖСК перестанут приходить новые люди, то и работа по приобретению квартир застопорится, что, следовательно, поставит под вопрос вообще целесообразность существования подобного объединения.

А как быть с существующими пайщиками? Стандартный довод руководителей ЖСК — "бояться нечего, все средства кооператива вкладываются только в недвижимость и могут быть возвращены после продажи квартир" — не совсем корректен. Экстренное расставание с пайщиком отнюдь не положительно скажется на благосостоянии кооператива.

В поисках выгоды

Но даже если с клиентурой у кооператива все в порядке и приток денег в кассу кооператива стабилен, нынешняя ситуация на рынке недвижимости складывается явно не в пользу кооператоров. С 2001 года жилье в Москве дорожает минимум на 2% в месяц. Это значит, что человеку, начавшему выплаты в фонд ЖСК, придется с каждым месяцем платить все больше и больше, чтобы добрать до необходимых 50% от стоимости желаемой квартиры. Вторые 50% пайщик, уже получивший жилье, отдает без учета инфляции, из расчета стоимости квартиры на момент ее покупки, что негативно сказывается на бизнесе кооператива. Именно поэтому на этапе выплат по ссуде кооператив, как правило, вводит систему административных взносов, которые должны компенсировать потери от инфляции и роста цен.

Залог устойчивости модели ЖСК — не только прозрачность схем хозяйствования, но и обеспечение должной защиты средствам пайщиков. Учитывая, что основная их часть вкладывается в квартиры, кооператив должен иметь комплекс мер для защиты этой недвижимости. Ведь риски, возникающие при сделках первичного и вторичного рынков, весьма высоки. Так, договоры инвестирования средств в строительство, которые с целью снижения приобретаемого жилья заключают все ЖСК, весьма опасный бизнес. Есть риск попасть на недобросовестного застройщика, постоянно нарушающего договоренности по сдаче, или вложить средства в проект, строительство которого вообще затухнет на уровне фундамента. На вторичном рынке риск утраты прав собственности на жилье риэлтеры и страховщики также оценивают достаточно высоко: по статистике департамента жилищной политики, из ста сделок расторгаются две. Однако далеко не все кооперативные схемы предусматривают обязательное страхование: титульное — для квартир со вторичного рынка, страхование финансового риска инвестиций — для квартир в новостройках. И в этом случае опять же существует вероятность потерять часть денег (в виде различных взносов) и остаться без квартиры.

Например, по словам Ирины Шугуровой, ее кооператив отказался от титульного страхования вторичного жилья потому, что квартиры, предлагаемые пайщикам, проходят проверку в службе безопасности "МИЭЛЬ-Недвижимости", с которой ЖСК сотрудничает. Но квартиры эти, как правило, МИЭЛЬ и принадлежат, что не может в конечном итоге не сказаться на спектре выбора и цене. Кроме того, пайщику в любом случае понадобится помощь профессионального риэлтера, недешевые услуги которого в кооперативах вам предложат опять же в добровольно-принудительном порядке. Что же касается инвестиций в новостройки, то в крупных ЖСК деньги на покупку квартир выделяют только в тех случаях, когда готовность дома составляет не менее 70%.

Однозначного ответа на вопрос, выгодно ли доверять деньги ЖСК, как и в случае с банками или даже с той же ипотекой, нет. Олег Репченко, руководитель независимого аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" говорит: "Классические формы жилищно-строительных кооперативов, какими они задумывались еще во времена СССР, вполне приемлемы. Но на практике сегодняшние ЖСК, как и все другие схемы, имеют свои плюсы и минусы".