Рынок жилья ждет подогрева

Стагнация в экономике и снижение доходов населения на фоне роста законодательного регулирования в строительной сфере в 2019 году негативно сказываются на рынке недвижимости. Уровень ввода жилья в РФ в минувшем году оказался ниже запланированного нацпроектом «Жилье и городская среда» на 8 млн кв. м. А именно от этих показателей зависит финансирование значимых для новой застройки объектов инфраструктуры в регионах. Воронежская область при этом отчиталась о 10%-ном росте ввода по отношению к 2018 году — почти 1,9 млн кв. м. Эксперты полагают, что в 2020 году в регионе удастся ввести более 2 млн кв. м жилья за счет проектов долевого строительства, которые девелоперы реализуют на старых условиях, и таким образом год впишется в переходный период.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным департамента строительной политики Воронежской области, по итогам 2019  года в регионе ведено 1,878 млн кв. м жилья. Это на 10% превысило показатель 2018 года. Ввод жилья в рамках мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства федерального проекта «Жилье» на конец года составил 300 тыс. кв. м (плановый показатель — 228 тыс. кв. м). В 2020 году в Воронежской области должно быть введено более 2 млн кв. м жилья (218,8 тыс. кв. м в рамках программ развития жилищного строительства).

Такие показатели оказываются важными для региона в рамках стратегии федерального финансирования социальной и инженерной инфраструктуры новых микрорайонов застройки, на которые рассчитывают региональные власти и застройщики. В 2019 году на строительство социальных объектов из бюджетов всех уровней выделено 3,3 млрд руб. В итоге было завершено строительство начатых в 2017–2018 годах пяти общеобразовательных школ, трех детских садов, а также начато строительство двух новых общеобразовательных школ и детского сада. В 2020 году на условиях софинансирования (98% на 2%) на строительство социальных объектов на территории Воронежской области выделено 1,79 млрд руб., в том числе из федерального бюджета — 1,5 млрд руб.

Однако тенденции рынка идут вразрез с запланированными показателями национального проекта «Жилье и городская среда», задачей которого обозначено строительство 120 млн кв. м жилья в год. В Воронежской области к 2024 году показатель ввода должен достичь годового объема в 2,5 млн кв. м. В целом 2019 год завершился вполне успешно — отрасль отчиталась о вводе более 80 млн кв. м недвижимости. И это несмотря на предупреждения об обрушении рынка в связи с переходом на проектное финансирование летом 2019 года.

Ввод эскроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2019 году. Основным последствием законодательной инициативы должно стать решение проблемы обманутых дольщиков. Цель новой модели финансирования проектов жилого строительства — минимизация рисков покупателей строящихся квартир, предоставление определенных гарантий сохранности средств граждан, приобретающих жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков.

Среди основных вопросов в рамках перехода застройщиков на новую схему финансирования — как поведут себя цены предложений и цены заключаемых с покупателями сделок, как изменится стоимость инвестиционного бюджета и получится ли достигнуть изначальных целей ввода проектного финансирования. Адаптация отрасли к реформе еще не завершена, и полноценный переход на проектное финансирование впереди.

А пока косвенные данные о количестве полученных разрешений на строительство выглядят как предостережение от излишнего оптимизма. С начала 2019 года городской администрацией Воронежа выдано разрешений на строительство лишь 300 тыс. кв. м жилья (41 разрешение на строительство многоэтажных домов). В прошлом году показатель превысил 1 млн кв. м. С учетом того, что строительный цикл обычно составляет два-три года, это вызывает у чиновников, ответственных за рост ввода жилья, «серьезные опасения» — Минстрой признает, что через два-три года объемы могут уменьшиться.

Между тем, по данным девелоперов, порядка 90% застройщиков в регионах все еще работают без проектного финансирования. По данным Центрального банка, на начало 2020 года в Воронежской области банками было заключено 11 кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу. Их сумма достигла 5,5 млрд руб. Количество счетов эскроу, включая раскрытые счета, превысило 1,3 тыс. В регионе было раскрыто 135 эскроу-счетов, а сумма перечисленных с них средств составила 319 млн руб.

Ипотека теряет цену

Охлаждение рынка недвижимости было отмечено аналитиками летом 2019 года из-за падающих продаж жилья, приобретенного с помощью ипотеки. В 2018 году именно она стала одним из драйверов роста рынка жилья. По данным Центробанка, тогда объем кредитного портфеля ипотеки в Воронежской области достиг 37,9 млрд руб., было выдано 22,921 тыс. ипотечных кредитов. Таким образом, количество кредитов по сравнению с 2017-м выросло на 38,8%, а их общая сумма — в 1,5 раза. Это почти половина от совокупного объема задолженности по жилищным ипотечным кредитам, который составляет 81,9 млрд руб. Средняя сумма самого кредита составила 1,7 млн руб. По данным крупнейших строительных компаний Воронежа, доля проданного жилья в ипотеку составляла до 90%.

В 2019 году в Воронежской области было выдано 20,698 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 36,35 млрд руб. Падение объемов выдачи как общероссийскую тенденцию фиксировали в Центробанке на протяжении всего года.

Аналитики считают, что сегодня рынок ипотеки перестал развиваться прежними темпами. Россияне в среднем берут ипотеку на 18 лет, следует из декабрьского исследования ЦИАН. В конце 2018 года срок достигал почти 17 лет, а в конце 2013-го — около 15 лет. Средняя сумма займа составляет 2,24 млн руб. Показатель ежегодно в среднем растет на 100 тыс. руб. ЦИАН прогнозирует, что в 2020 году объем выдачи ипотеки останется на уровне 2018 года и превысит 3 трлн руб.

Предполагаемое снижение ставки ЦБ уже заложено в ставки, предлагаемые основными банками, отмечается в исследовании консалтинговой компании PwC. Однако потенциал снижения еще есть — эксперты ожидают, что ипотечные ставки достигнут уровня в 8,5-8,7%, а в 2020 году — 7,9% в соответствии с нацпроектом «Жилье и городская среда».

Цена на жилье показала рост

По данным аналитического центра ЦИАН, в январе 2020 года стоимость 1 кв. м первичной недвижимости в Воронеже составила 53,6 тыс. руб. (в декабре 2019-го — 50,2 тыс. руб.). Таким образом, за месяц цена 1 кв. м выросла на 7%, по этому показателю Воронеж занял вторую строчку рейтинга городов с наиболее выраженным ростом стоимости первичной недвижимости. За год цена за квадратный метр выросла в облцентре на 24,9%.

Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова, впрочем, не видит предпосылок для активного роста цен на недвижимость в 2020 году. «Мы живем в международном пространстве, и предсказать рост или спад цен на недвижимость объективно невозможно, на это влияет слишком много факторов», — комментирует эксперт. С одной стороны, эскроу-счета — объективная причина для дальнейшего повышения ценника на жилье. Деньги застройщиков стали дороже, они покупают кредиты в банках, напоминает госпожа Колокольникова. Кроме того, поступательный рост провоцируется и удорожанием стройматериалов. Вместе с тем общая экономическая ситуация находится в стадии стагнации, промышленность не развивается. Объективным тормозом роста ценника и поддержания уровня продаж являются зарплаты граждан — они не растут. А именно спрос регулирует повышение цен, резюмирует Галина Колокольникова.

Переход на микроквартиры

По обеспеченности жильем Россия серьезно отстает от развитых стран, подтверждают данные Дом.РФ (госкомпания, бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования). В среднем по России на одного человека приходится 25 кв. м жилья. Около 45% российских семей хотят улучшить жилищные условия, в первую очередь — переехать в квартиру побольше, ссылается Дом.РФ на данные социологических исследований.

В Московской агломерации на человека приходится около 22 кв. м, в Санкт-Петербурге — 24 кв. м, в Воронежской агломерации — 29 кв. м. Для сравнения: в Берлине, Вене, Риме и Нью-Йорке этот показатель превышает 40 кв. м на человека, в Париже, Мадриде, Женеве, Стокгольме — от 30 до 40 кв. м.

При росте средней стоимости жилья девелоперы стали предлагать квартиры все меньшей площади, чтобы не терять покупателей. В 2017 году на рынок Воронежа вышли жилые помещения рекордной площадью 16 кв. м. Тренд на уменьшение квартир продолжает развиваться. Первой с большим количеством квартир-студий на рынок вышла ГК «Развитие» Сергея Гончарова (дом «Авиатор» на улице Туполева со студиями по 850 тыс. руб.). Востребованность такого формата жилья девелопер объясняет невысоким уровнем жизни большей части населения, а также невысокими доходами. «Мы действительно предлагаем минимальную стоимость квартиры, не квадратного метра, — отмечет Сергей Гончаров. — И этот фактор для многих покупателей оказывается решающим».

По данным Воронежстата, средняя площадь квартир и соотношение однокомнатных и трехкомнатных продолжают снижаться. В Воронеже число «однушек» в 2005 году составляло 26,2%, а 24,3% приходилось на трехкомнатные квартиры. В 2018 году застройщики возводили объекты с 49,1% «однушек» и 16,3% «трешек». Их средняя площадь уменьшилась с почти 79 кв. м в 2005-м до 76,8 кв. м в 2018 году.

Индивидуальный подход к жилью

Обозначенным федеральными и региональными властями трендом может стать развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Успешные практики в этой сфере уже реализуются в Белгородской области и могут быть тиражированы в других регионах страны. По данным замруководителя департамента строительной политики Воронежской области Артура Кулешова, с 2019 года разрабатывается вариант формирования вокруг Воронежа массива ИЖС. Это будут не привычные коттеджные поселки, а по сути городские кварталы с соответствующей социальной инфраструктурой. Земельные участки под возможное строительство подбираются властями. О программе поддержки ИЖС с 2020 года сообщал ранее экс-вице-премьер Виталий Мутко. Предполагается, в частности, запуск механизмов финансовой поддержки строительства частных домов, снятие административных барьеров для застройщиков. Участниками программы станут Минстрой, Минсельхоз, Минпромторг, Минэнерго, Минэкономразвития, Росреестр, общественная организация «Опора России». В программе также будут задействованы банки, которые разработают пилотные продукты.

Рынок меняет структуру

По данным исследования консалтинговой компании PwC, среди основных рисков в 2020 году для отрасли сами девелоперы называли сокращение реальных доходов населения, чрезмерное регулирование и изменение условий финансирования. Вместе с тем застройщики не считают нестабильность экономики серьезным препятствием для развития их бизнеса.

Опасение снижения реальных доходов населения имеет под собой ряд весомых оснований — падение показателя продолжается с 2014 года. По результатам анализа первого полугодия 2019 года снижение в годовом выражении составило 1,3% (Росстат), причем показатель реальной зарплаты вырос менее чем на 2%, что меньше темпов роста инфляции. Среди причин сокращения реальных доходов Росстат отмечает рост процентных платежей по кредитам и потребительских цен. Также возможными причинами могут быть снижение спроса на рабочую силу и общее замедление темпов роста экономики.

Впрочем, структура рынка жилищного строительства, по данным PwC, меняется. В 2014–2018 годах мелкие строительные компании активно банкротились, и сейчас рынок де-факто консолидирован крупными девелоперами, относительно легче и быстрее получающими разрешения на строительство мегапроектов. Вопрос о двухлетней паузе между началом стройки и ее сдачей в эксплуатацию это, однако, не снимает.

Участники рынка определили стадию стагнации для жилой недвижимости на 2020 год. Наибольший интерес для застройщиков в отношении цикла рынка вызывает 2021 год, когда окончится реализация проектов по стандартной схеме финансирования. Девелоперы ожидают ухода оставшихся мелких компаний с рынка и сильного изменения его структуры.