«Охта Групп» Владимира Свиньина планирует сформировать еще два паевых инвестиционных фонда (ПИФ) для вложения в редевелопмент промышленных площадок в Петербурге и ближайших районах Ленобласти. Совокупный объем инвестиций может составить от 6 до 9 млрд рублей, которые будут направлены на развитие двух участков, активным подбором которых в настоящее время занимается «Охта Групп». По мнению экспертов рынка, доходность подобных проектов должна составлять от 10 до 20% годовых, что является платой за более высокие риски по сравнению с инвестированием в уже заполненные арендаторами действующие объекты.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
«Охта Групп» совместно со столичной IMG недавно таким же образом привлекла деньги в закрытый паевой инвестфонд «ЛофтИнвест» (создан аффилированной с «Охта Групп» УК «Свиньин и партнеры»), которые пошли на покупку 3,3 га земли на территории бывшей фабрики «Скороход».
В «Охта Групп» пояснили “Ъ”, что средства, собранные в новых ПИФах, планируется направить на редевелопмент двух промышленных площадок в Петербурге и Ленинградской области, компания в настоящее время занимается их подбором. Выбираются территории бывших заводов или складов.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что перспектива подобного финансирования редевелопмента крайне ограниченна, учитывая, что инвестиции в недвижимость посредством фондов являются консервативными и должны быть достаточно безрисковыми для привлечения в них частных инвесторов. Конечно, есть и исключения, такие как «Охта Групп» и Jensen Group, добавляет господин Косарев. «В остальном, как правило, такие фонды состоят либо из знакомых, либо из аффилированных инвесторов. Организовать полноценный фонд из частных лиц, которые друг друга не знают, не получается. Возможно, из-за некоего присущего нашему менталитету недоверия»,— говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Эксперты указывают, что у компаний, создающих ПИФы, должен быть сформирован портфель успешно реализованных проектов. Однако даже в этом случае у инвестора нет стопроцентной гарантии того, что очередной проект редевелопмента сложится благополучно. «Каждый проект таит в себе специфические риски, связанные с правовыми вопросами, с подключением к сетям, с охраной памятников и с согласованием проектных решений с городскими властями. Доходность, которую такие проекты сулят,— это плата за более высокие риски по сравнению с инвестициями в действующие и заполненные арендаторами объекты, приносящие стабильный денежный поток»,— добавляет господин Косарев. Он полагает, что доходность подобных проектов должна составлять не менее 15% годовых. Примерно о таких же цифрах говорит и господин Бойков. По его мнению, в зависимости от проекта инвесторы могут рассчитывать на доходность от 10 до 20% годовых.