В отличие от Москвы, где в середине сентября был принят в эксплуатацию первый элитный доходный дом, ситуация на рынке элитных апартаментов в Петербурге до сих пор целиком зависит от предложений частных домовладельцев. Всего в районе "золотого треугольника", между Фонтанкой, Мойкой и Невой, расположено несколько сотен таких объектов.
Все, что находится за пределами Невского проспекта и прилегающих к нему улиц, апартаментами уже не считается. Впрочем, важно не только место. Обязателен выполненный по евростандарту ремонт, дорогая мебель, большой телевизор с плоским экраном, спутниковая антенна, видеомагнитофон, стереосистема, стиральная и посудомоечная машины, импортный кухонный гарнитур, полный набор посуды и белья, сауна, джакузи или душевая кабина с массажем. Самые ходовые квартиры имеют две-три спальни и площадь 150-200 квадратных метров. Мини-отели — 400-500 квадратных метров и 10-15 номеров. Апартаменты должны быть расположены в охраняемом дворе, наличие домофона в подъезде и отсутствие "неблагополучных" соседей обязательно. Аренда такой квартиры обойдется в $5-7 тыс. в месяц или же $150-300 в сутки, в зависимости от сезона, — в дни 300-летия Петербурга, например, цены доходили до $500 в сутки. Проживание в мини-отеле обойдется дешевле — $70-100 в день с обслуживанием, но придется мириться с наличием соседей. Впрочем, квартиру с окнами во двор можно найти и за $2-2,5 тыс. в месяц.
Компаний, профессионально занимающихся сдачей в аренду апартаментов, на рынке немного. Как правило, для риэлтеров это побочный вид бизнеса. Чего не скажешь о хозяевах. Большинство городских рантье стояли у истоков риэлтерского рынка. Эти люди еще в начале 1990-х осознали маркетинговые преимущества старого центра и целенаправленно вложили деньги в бизнес, который по тем временам был высокодоходным.
Арендаторы, снимающие апартаменты на год и больше, немногочисленны, и состав их специфичен — в 90% случаев это топ-менеджеры западных компаний, чьи офисы и предприятия расположены в Петербурге. Причем не обязательно иностранцы. "Хотя многие западные компании и перешли на русских менеджеров, их корпоративная политика остается западной. 'Филип Моррис' и 'Жиллетт', например, всегда снимают жилье для своих топ-менеджеров. И неважно, что за полтора года они заплатят за аренду столько, сколько квартира стоит на рынке. Они будут платить по $5-7 тыс. в месяц и три, и пять лет. Их, в принципе, не волнует возможность покупки", — говорит генеральный директор агентства "Любимый город" Александр Мошкалов.
По мнению господина Мошкалова, времена, когда на долгосрочной аренде можно было хорошо зарабатывать, прошли. При стоимости квадратного метра жилья в "золотом треугольнике" около $1-1,5 тыс. оборудование квартиры всем необходимым обойдется в $500-800 за "квадрат". Но если в начале 1990-х годов окупаемость расселенной и оборудованной по последнему слову техники квартиры составляла всего три года, то сейчас этот срок значительно больше — 6-7 лет. Риэлтеры объясняют это тем, что цены на элитное жилье выросли в два раза, а стоимость аренды изменилась незначительно. В результате апартаменты стали появляться в прайсах агентств недвижимости как объекты на продажу.
"Это бизнес средней рентабельности. И сейчас мы своим клиентам не советуем начинать заниматься этим с нуля. Исключение составляют случаи, когда человек просто уезжает на 2-3 года из России, но не хочет продавать свою квартиру. Тогда мы ищем ему жильцов", — говорит риэлтер. По мнению Александра Мошкалова, за последний год банк элитных квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду, уменьшился по меньшей мере в полтора раза — хозяева предпочитают продавать их, чтобы затем вложить деньги в другой бизнес.
Сегмент краткосрочной аренды апартаментов считается более доходным. Действительно, в сезон белых ночей, когда в Петербурге наступает пик деловой активности, апартаменты ни дня не простаивают без жильцов, и такая квартира может приносить хозяину до $9 тыс. в месяц. Среди арендаторов этих апартаментов больше всего бизнесменов и командированных, наезжающих в Петербург по делам. А также иностранные туристы, путешествующие частным порядком, — четыре пятизвездочных отеля в сезон всегда заполнены под завязку туристическими группами, а стоимость номера в "Европе" или "Астории" доходит до $500 за сутки. При этом по условиям проживания апартаменты вполне им соответствуют, а стоят в несколько раз дешевле.
С возможным переводом в Петербург высшей судебной власти, о чем заговорили после губернаторских выборов, петербургские рантье связывают самые радужные ожидания. Логика хозяев проста: переведут суды — главы московских корпораций и офисов будут еще чаще "ездить в Петербург решать проблемы". Поэтому, если доходных домов в городе пока не строят, то доходные подъезды уже имеются. То же самое можно сказать и о мини-отелях, — в последний год в Петербурге наблюдается настоящий бум таких проектов.
Часто организацией мини-отелей занимаются частные лица. Преимущество такого вида бизнеса налицо, ведь хозяину квартиры нет нужды регистрировать свой объект в качестве коммерческого — налоговой инспекции он объяснит, что сдает комнаты в собственной квартире, и не слукавит. Но занимаются этим и компании. Такова, например, ассоциация "Отели на Невском". "Сейчас у нее в собственности шесть апартаментов, предлагаемых в посуточную аренду, и столько же в долгосрочную. Кроме того, два мини-отеля на 10-20 номеров, которые мы собираемся расширять, выкупив соседние квартиры в подъезде. Все — на Невском проспекте или прилегающих улицах", — говорит директор отдела бронирования ассоциации "Отели на Невском" Ирина Суслова.
Содержать мини-отель или квартиру для кратковременного проживания довольно хлопотно: во-первых, не все жильцы одинаково аккуратны, во-вторых, приходится содержать обслугу и водителя, который встретит и проводит клиентов на вокзал и в аэропорт. Затраты на содержание одной такой квартиры участники рынка оценивают в $200-250 в месяц. Но доходы того стоят — мини-отель на 10 комнат при цене номера $70-90 за ночь может принести хозяину до $27 тыс. в месяц.
Хотя апартаменты и мини-гостиницы и составляют некоторую конкуренцию пятизвездочным отелям, дирекция последних не считает, что эта проблема заслуживает серьезного внимания. Такой же точки зрения придерживаются и профессионалы туристического рынка. Так, по мнению вице-президента Российского союза туриндустрии Сергея Корнеева, при том, что городу не хватает как минимум 15 тыс. гостиничных номеров, прирост в 100-200 мест размещения в год никак нельзя назвать заметным. Учитывая количество проектов, возникших на волне дефицита, с 2004-го по 2008 год число гостиничных мест в Петербурге будет увеличиваться на 1,7-2,4 тыс. в год. Поэтому, по мнению специалистов, о серьезной конкуренции на этом рынке можно будет говорить не раньше 2008 года.
АННА НЕВСКАЯ