Васильевский остров является, пожалуй, единственным петербургским островом, жители которого острее других ощущают отрыв от "большой земли". Инвестиционно-строительная ситуация в данном районе города тоже отличается своеобразием. С подробностями АЛЕКСАНДР КОЛПАКОВ.
Неразменные коммуналки
В дореволюционный период земля на Васильевском острове ценилась гораздо ниже, нежели участки в центральных районах города. Обилие на острове промышленных предприятий и учебных заведений вело к тому, что остров застраивался недорогими доходными домами, в которых селились рабочие, студенты и прочий разночинный народ. Впоследствии историческая часть Васильевского острова превратилась в скопление коммуналок. К концу XX века большинство этих зданий пришло в негодность и теперь находится в аварийном состоянии. Именно необходимость многомиллионных инвестиций в расселение и реконструкцию старого фонда сдерживает развитие исторической части В.О. Еще одна причина, сдерживающая этот процесс, — огромное количество зданий-памятников, находящихся под охраной КГИОПа.
По указанным причинам инвестиционная активность на вторичном рынке В.О. в целом за последние три года не возросла. Впрочем, риэлтеры констатируют, что в тех случаях, когда городские власти и инвесторы действуют согласованно, вложения в реконструкцию исторической части окупаются сторицей. Так, специалисты отмечают, что только за последний год число сделок купли-продажи в окрестностях пока единственной на острове пешеходной зоны (от метро "Василеостровская" к Большому проспекту) выросло на 20%. Здесь активно расселяются и переводятся в нежилой фонд коммунальные квартиры.
Прибрежная гигантомания
Объемы нового строительства на Васильевском острове в 2003 году составили около 550 тыс. кв. м. Самая застраиваемая часть острова — западная, примыкающая к берегу Финского залива. Почти все участки здесь уже распределены, и новые пятна выделяются очень редко. Однако именно на берегу залива возводятся наиболее заметные постройки. Например, "Морской фасад" и "Морской каскад" холдинга "ЛенспецСМУ". Общая площадь этого комплекса жилых и коммерческих зданий составляет около 300 тыс. кв. м. Строительство массива началось в 2000 году и должно закончиться к 2005-му.
Кроме того, в данный момент несколько компаний ведут активную застройку вблизи гостиницы "Прибалтийская". Ограничения по этажности в западной части острова наименее строгие, а потому большинство новых зданий высотные, возводимые по кирпично-монолитной технологии. Тем же "ЛенспецСМУ", например, в 2000 году на улице Одоевского был построен первый в Петербурге жилой дом в 25 этажей. Кирпично-монолитные технологии позволяют создавать не только высокие дома, но и максимально свободные планировки квартир. Благодаря этому В.О. на сегодняшний день безусловный лидер по количеству предлагаемого к продаже жилья повышенной комфортности — до 25% от общегородского ранка. Сходные показатели только у Выборгского района.
К осени 2003 года средние цены на строящееся жилье на острове составляли $670 за квадратный метр, что на $20 дороже, чем в среднем по городу. Годовой прирост цен на В.О. составил 30%, в основном за счет того, что строительство многих новых домов приблизилось к завершению и квартиры в них подорожали.
Элитный аутсайдер
Если жилья повышенной комфортности на острове строится более чем достаточно, то в сегменте элитного жилья, несмотря на солидный километраж набережных и обилие домов-памятников, Васильевский явный аутсайдер. Первая попытка реконструировать под элитное жилье один из старых кварталов на 3-й линии совпал с кризисом 1998 года. В итоге застройщик — компания "ИСТ-строй" — вовсе ушла с жилищного рынка. Несколькими успешными жилыми проектами в исторической части В.О. может похвастаться Балтийская строительная компании. Еще один удачный пример — элитный дом на месте кинотеатра "Балтика" (ЗАО "Строительный трест"). На сегодня это единственное новое здание в пешеходной зоне. Сейчас доля элитной застройки на Васильевском чуть более одного процента от общегородского объема.
По подсчетам администрации Васильевского района, до 2010 года на острове можно построить до одного миллиона квадратных метров нового жилья. Однако свободных инженерно подготовленных участков в районе нет. Разрабатывается техническая документация, определены границы земельных участков и их функциональное назначение. Инвестициями в инфраструктуру, похоже, придется заниматься самим инвесторам. Однако уже сейчас, по оценкам ГУ ГУИОН, только получение права на застройку участков с выходом на набережную обходится инвесторам в $200 за квадратный метр. Еще 250 тыс. кв. м может быть построено на острове путем реконструкции и сноса зданий старой застройки.
Административный ресурс
Интерес девелоперов к Васильевскому как административному центру постоянно растет. Уже сейчас доля реализуемых проектов с офисно-деловой функцией достигла 30% от общего объема инвестиций в развитие острова. Довольно активную деятельность по строительству офисных объектов вблизи районов исторической застройки ведут компании "Петротрест" и "Бизнеслинк девелопмент". По оценкам экспертов, стоимость аренды качественных офисов в этой части острова составляет $200-350 за квадратный метр в год.
Торговая недвижимость пока концентрируется у станций метро. Так, рядом с "Василеостровской" в реконструированном историческом здании открылся комплекс "Торговый остров". А над самой станцией проектируется торгово-развлекательный центр, причем заказчиком строительства торговой зоны выступает ГУП "Петербургский метрополитен". Существует несколько проектов строительства на острове гостиниц. Однако активное строительство ведет только Балтийская строительная компания. Она уже возвела почти половину отеля на 2-й линии.
Дополнительный стимул к формированию на острове современного центра деловой активности города, как и было задумано при строительстве здесь здания Биржи, может дать вывод с Васильевского промышленных предприятий. Но процесс этот, похоже, застопорился. Например, ЗАО "Морской вокзал" еще в прошлом году заявило о подготовке проекта развития на Васильевском острове морского пассажирского порта. Более $250 млн предполагалось вложить в перепрофилирование промзон, занимаемых предприятиями "Севкабель" и Кожевенный завод им. Радищева. Однако руководство "Севкабеля" заявило, что никуда переезжать пока не собирается. Более того, в 2004-2005 годах предприятие планирует вкладывать в технологическое перевооружение не менее $10 млн. Сходную позицию занял Балтийский завод, приступивший к активному строительству на Васильевском новых производственных корпусов.
Гордиев узел
Транспортной проблеме Васильевского острова столько же лет, сколько и самому району. Так что, пока эта проблема не будет решена, Васильевский останется островным государством со всеми вытекающими отсюда ограничениями. Об очередном суперпроекте, который призван наладить бесперебойное транспортное сообщение между островом и центром, стало известно этой осенью. Городская администрация объявила конкурс по отбору подрядчика на право разработки технико-экономического обоснования строительства тоннеля через Неву, выделив на это более 55 млн рублей. Строительные работы начнутся не раньше 2005 года и продлятся как минимум года три. Еще одним "долгоиграющим" транспортным проектом можно назвать строительство Западного скоростного диаметра. Однако его перспективы и вовсе туманны, поскольку он предусматривает смешанное финансирование, а ни одного крупного инвестора, готового в него включиться, до сих пор не нашлось.