Стремясь решить проблему с падающим спросом на первичное жилье, московские девелоперы стараются ограничить объем предложения. В феврале они вывели на рынок почти в два раза меньше новых проектов, чем год назад. Но справиться с падением рынка им пока не удается. Несмотря на рост цен, выручка застройщиков упала почти на 20%. В марте их может поддержать ажиотажный спрос на жилье из-за падения рубля, но в дальнейшем спрос снова сократится, предупреждают эксперты.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
По итогам февраля 2020 года московские застройщики вывели на рынок 325 тыс. кв. м нового жилья — это на 88% ниже аналогичного показателя прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН. На первичном рынке на конец месяца экспонировалось 47,2 тыс. лотов — это минимальное значение с октября 2016 года, когда на рынке было представлено 46,7 тыс. квартир и апартаментов. Тенденцию к снижению предложения подтверждают консультанты.
По оценкам «Азбуки жилья», сейчас в старых границах Москвы в новостройках продается 2,8 млн кв. м, что на 10% ниже значения прошлого года, количество лотов сократилось на 14%, до 38,2 тыс.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев связывает падение объема предложения с переходом строительной отрасли на проектное финансирование. «Застройщики столкнулись с трудностями при получении финансирования и временно сняли объемы жилья с реализации»,— рассуждает он. Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова уверена, что переход на эскроу-счета приводит к закономерному снижению девелоперской активности, происходящему на фоне падения реальных доходов населения. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков связывает падение объема предложения с политикой застройщиков: продавцы стараются учитывать ситуацию со спросом и ценообразованием на рынке и не выводят в продажу сразу весь имеющийся объем.
Объем предложения на рынке действительно снижается на фоне падающего спроса. По оценкам ЦИАН, в январе—феврале на первичном рынке Москвы было заключено 10,76 тыс. договоров, что на 17% ниже аналогичного показателя 2019 года. Несмотря на то что средняя стоимость новостроек в старых границах Москвы за год выросла на 14,4% (до 225 тыс. руб. за 1 кв. м), а в Новой Москве — на 9,2% (до 129 тыс. руб.), это не помогло девелоперам компенсировать обвал спроса. По оценкам ЦИАН, суммарная выручка застройщиков от продаж новостроек по итогам февраля составила 63 млрд руб.— это на 18% ниже аналогичного значения прошлого года.
Но сами застройщики признавать потери пока не готовы.
Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов указывает, что продажи компании по итогам февраля выросли на 15% относительно аналогичного периода прошлого года. Он также прогнозирует двукратное увеличение числа инвестиционных сделок. Директор по маркетингу и продажам Lexion Development Алексей Лухтан тоже указывает, что продажи пока демонстрируют только позитивную динамику. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает, что по итогам марта количество сделок может действительно увеличиться на 15–17%: покупателей стимулирует ослабление рубля. Но эксперт предупреждает, что эффект будет краткосрочным.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что если доллар продолжит расти, то девелоперы будут вынуждены пересмотреть цены: себестоимость проектов увеличится из-за импортной составляющей и роста транспортных расходов, а Центробанк поднимет ключевую ставку, вынудив застройщиков получать проектное финансирование под более высокий процент. «Месяц назад при условии отсутствия экономических потрясений мы рассчитывали на рост цен на первичном рынке Москвы на 5–7%, теперь наш прогноз на уровне 10–12%»,— соглашается Ирина Доброхотова. Хотя Роман Родионцев добавляет, что в сложившихся условиях увеличение стоимости будет автоматически сдерживаться ограниченным платежеспособным спросом. Дополнительным сдерживающим фактором для потенциальных покупателей квартир в новостройках может стать рост ставок по ипотеке из-за повышения ключевой ставки ЦБ. С 13 марта ставки по ипотеке на 1,5 пункта выросли в Юникредит-банке и Транскапиталбанке. В Абсолют-банке намерены в ближайшее время поднять ставки на 1–2 пункта.