Ставка не сыграла
Бум прошлых лет в 2019 году сменился сокращением объемов ипотечного кредитования
В течение 2019 года банки несколько раз снижали ставки по ипотеке. В итоге они достигли исторического минимума, но это не помогло рынку — бум прошлых лет сменился сокращением объемов ипотечного кредитования. Пермский край лишь повторил федеральные тренды: в регионе за 2019 год было выдано 28 тыс. кредитов — это почти на 13% меньше, чем в 2018 году, а объем кредитования сократился с 52,2 млрд руб. до 48,9 млрд руб.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Дошли до предела Прошлый год для российского рынка ипотечного кредитования стал особенным — ставки по ипотеке опустились до исторического минимума. По данным ДОМ.РФ (госкорпорации, занимающейся развитием в жилищной сфере), в 2019 году ставки по ипотеке составили в среднем 9,9%. Если в начале года они держались в пределах 9,9–10,6%, то во втором полугодии вслед за сокращением стоимости фондирования стали снижаться и достигли 9% в конце года. Ставка по кредитам на новостройки опустилась до 8,3%.
Региональный ипотечный рынок следовал федеральным трендам. По информации Центрального банка, в декабре прошлого года средневзвешенная ставка в Пермском крае составляла 9,03%, тогда как в 2018 году этот показатель был 9,62%. В январе этого года ставка опустилась до 8,86%.
Неоднократное снижение ставок по ипотеке фиксируют сами участники регионального рынка ипотечного кредитования. «В среднем процентная ставка по ипотечным кредитам была снижена на 1,2–1,5%, в зависимости от программы кредитования. В течение года изменение процентной ставки было до трех раз, и связано оно со снижением ключевой ставки»,— сообщили в Пермском отделении Сбербанка.
Директор филиала «СДМ-Банк» в Перми Александр Шишмагаев также констатирует, что в целом по рынку в 2019 году ставки по ипотеке снизились приблизительно на 1–1,5% годовых. Он уточняет, что «СДМ-Банк» работает преимущественно с рынком вторичного жилья. «Изменение ставок в 2019 году проходило в несколько этапов. Кроме того, вносились изменения в тарифную сетку по различным дополнительным условиям. Все это для того, чтобы сделать продукт более гибким и конкурентоспособным. Безусловно, основное влияние на любые изменения в данном сегменте оказали решения Центробанка РФ о снижении ключевой ставки рефинансирования, а также общее падение среднего уровня ставок по рынку ипотеки в регионе»,— добавляет господин Шишмагаев.
«ВТБ в 2019 году пять раз снижал ставки по ипотеке, кроме того, мы уже сделали это и в феврале 2020 года. Сейчас кредит на готовое и строящееся жилье можно оформить от 7,9% годовых, рефинансирование — от 8,5%. Кроме того, семьи, у которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, могут оформить или рефинансировать ипотеку под 5% годовых»,— отмечает управляющий ВТБ в Пермском крае Владимир Стрельников.
В целом за прошлый год ипотечный портфель вырос до 8,3 трлн руб. (плюс 18% к уровню 2018 года). Однако снижение ставок до исторического минимума не повлекло за собой новых рекордов по объемам и количеству выданных ипотечных кредитов. В России за прошлый год было выдано 1,3 млн кредитов на общую сумму 2,85 трлн руб. Это на 13,8% меньше, чем в предыдущем году — тогда было выдано 1,47 млн ипотечных займов, скачок по сравнению с 2017 годом составил 35%. В денежном выражении ипотечное кредитование тоже просело — на 5,5% к 2018 году. Тогда в стране было выдано ипотеки на 3 трлн руб., прирост к уровню 2017 года достиг почти 50%.
Не все опрошенные BG участники рынка раскрывают данные по объемам и количеству ипотечных займов. В Пермском отделении банка Сбербанка уточнили, что ипотечный портфель банка за 2019 год вырос на 8,8%. ВТБ увеличил ипотечный портфель в Пермском крае на 32% — до 25 млрд руб. «Доля ВТБ в выдачах ипотеки в регионе в 2019 году стабильно была на уровне 24–25%, то есть ВТБ проводил каждую четвертую сделку в Пермском крае»,— рассказал Владимир Стрельников. За 2019 год 6,5 тыс. пермских семей получили в ВТБ жилищные займы на общую сумму 11,8 млрд руб.— это на 8% выше показателя 2018 года. При этом сегодня около 10% выдач ВТБ в месяц в Пермском крае — это льготное кредитование «Ипотека с господдержкой» (ставка 5% для семей с детьми). В 2019 году банк выдал в Пермском крае почти 1 млрд руб. по этой программе. Льготной ипотекой воспользовались свыше 450 семей региона.
В целом же Пермский край не стал исключением из общероссийской статистики. Если в 2018 году регион, как и страна, демонстрировал ипотечный бум — количество выданных кредитов выросло на треть по сравнению с 2017 годом, а объем — на 47%, то по итогам прошлого года зафиксировано снижение обоих показателей. В регионе за 2019 год было выдано 28 тыс. кредитов — это почти на 13% меньше, чем в 2018 году (32,1 тыс.). Объем кредитования сократился с 52,2 млрд руб. до 48,9 млрд руб. (минус 6,4% к уровню 2018 года).
Снижение роста выдачи ипотеки аналитики ДОМ.РФ связывают с ожиданиями потребителей: «В конце 2019 года заемщики, вероятно, ожидали дальнейшего снижения ставок и откладывали решение о кредите на 2020 год». Директор АН «Респект» Алексей Ананьев предполагает, что «ипотека уперлась в потолок»: несмотря на минимальные значения, ипотечные ставки уже практически не стимулируют серьезный приток новых заемщиков. «Влияние на объем и количество выдаваемых ипотечных займов оказывает платежеспособный спрос — качественных заемщиков практически не осталось. То есть ставки низкие, а давать кредиты некому. Кроме того, более жесткие правила, которые ввел Центральный банк, существенно уменьшили количество потенциальных заемщиков — тех, кто не превышает предельно допустимую нагрузку по кредитам. Чтобы объемы ипотечного кредитования снова начали расти, необходимо увеличивать платежеспособность, а она зависит уже от других макроэкономических факторов»,— считает господин Ананьев.
Семейный подряд Еще одно изменение, которое фиксируют участники рынка ипотечного кредитования по итогам 2019 года,— это увеличение размера ипотечных займов. Средняя сумма ипотечного кредита, по данным Банка России, в 2019 году составила 2,2 млн руб. (в 2018 году — 2 млн руб., прирост 10%), средний срок — около 18 лет. Средний платеж по ипотеке составляет около 22 тыс. руб.— 25–30% от совокупного дохода домашнего хозяйства.
По информации Пермского отделения Сбербанка, средний чек за год вырос на 8%. В банке также отмечают, что, исходя из доли рынка, ипотеку в 2019 году больше брали на покупку вторичного жилья.
В Пермском филиале Россельхозбанка (РСХБ) также пришли к выводу о том, что люди стали брать более дорогие займы: средний размер ипотечного кредита вырос на 23,3% за год и достиг 1,7 млн руб. (1,38 млн руб. в 2018 году), вырос и период погашения — на два с половиной года. Такое увеличение закономерно отразилось на изменении срока выплаты займа — с 12,5 до 15 лет. Кроме того, статистика РСХБ показывает, что в Пермском крае однокомнатная квартира в объеме ипотечных сделок стремительно приближается по востребованности к двухкомнатной, самой популярной. Доля «однушки» за год увеличилась на 12,7%, а «двушки» — напротив, снизилась на 13,9%.
Средний размер ипотеки ВТБ в Пермском крае по итогам 2019 года тоже вырос — до 1,8 млн руб. Это примерно на 125 тыс. руб. больше, чем год назад. При этом средний срок жилищного кредита не изменился, он составляет 16–17 лет. «Но, как правило, погашение происходит досрочно, за пять-семь лет»,— уточняет Владимир Стрельников. Кроме того, по его данным, средний размер кредита по программе льготного кредитования выше — 2,1 млн руб. Это объясняется большей площадью квартир, приобретаемых семьями с детьми. Клиенты ВТБ в Пермском крае в 2019 году чаще всего брали ипотеку на готовую недвижимость. «По нашим данным, по итогам 2019 года, около 51% сделок приходится на готовое жилье, 23% — на строящееся; 26% сделок — это рефинансирование, причем большая часть таких сделок приходится на четвертый квартал 2019 года»,— добавляет господин Стрельников.
В ВТБ отмечают, что чаще всего в регионе ипотеку оформляют супруги в возрасте 30–35 лет. За последний год заметно выросла доля семей с двумя и более детьми, приобретающих квартиры увеличенного метража. В Пермском филиале РСХБ тоже признают, что семьи остаются главными покупателями квартир в Пермском крае — на них приходится 69% всех выданных ипотечных кредитов банка. Однако доля семей сокращается (в прошлом году было 73%). Кроме того, по данным РСХБ, за прошедший год доля незамужних женщин, решающихся взять ипотеку, в регионе фактически удвоилась и достигла 11%, а доля неженатых мужчин, наоборот, слегка сократилась — с 21 до 20%.
В числе тенденций, которые ярко проявились в прошлом году и продолжат играть важную роль в перспективе, участники рынка ипотечного кредитования называют сервисную составляющую. «В 2019 году Сбербанк поставил себе цель не только сделать ипотеку доступной для населения страны, но и сделать процесс покупки квартиры максимально комфортным и с минимальными затратами времени с помощью платформы „Домклик“ и новых сервисов Сбербанка. Минимальное время оформления ипотечного кредита может достигать 24 часов с одним визитом в банк»,— говорят в Пермском отделении Сбербанка.
По словам управляющего ВТБ в Пермском крае Владимира Стрельникова, один из драйверов на ипотечном рынке — развитие digital-сервисов, облегчающих для клиента решение вопросов, связанных не только с покупкой, но и с обслуживанием жилья: «В частности, ВТБ создает жилищную экосистему, в рамках которой для клиента будут доступны многие сервисы, смежные не только с покупкой, но и с обслуживанием жилья. Все предложения будут сформированы на базе продуктов и услуг группы ВТБ, а также широкой партнерской сети».
Владимир Стрельников уверен, что на ипотечном рынке по-прежнему остается значительный потенциал. Спрос в 2020 году, по его мнению, будут стимулировать как привлекательные ценовые параметры, которые становятся все выгоднее, так и государственные меры поддержки. «Также одним из главных трендов станет рефинансирование. Уже сейчас мы отмечаем, что доля рефинансирования в выдачах растет»,— добавляет господин Стрельников.
Директор пермского филиала «СДМ-Банка» Александр Шишмагаев отмечает, что в сфере ипотечного кредитования сегодня также очень высок запрос на гибкий подход и индивидуальные условия: «Здесь мы видим для себя большое поле для работы. Помимо обычного набора продуктов, планируем сделать упор на работу с заявками, в которых присутствуют отклонения от принятых стандартов». Он также полагает, что в 2020 году тенденция по снижению ставок продолжится, однако ситуация будет напрямую зависеть от нескольких факторов: конъюнктуры рынка и уровня ключевой ставки.
Алексей Ананьев считает, что с учетом последних событий на российском финансовом рынке прогнозировать перспективы ипотечного кредитования на этот год сложно. «Многое теперь будет зависеть от позиции Центрального банка. Если банк примет решение увеличить ключевую ставку, это перевернет весь рынок. Если же ипотечные ставки вслед за ключевой ставкой сохранятся на текущем низком уровне, то ипотека станет такой подушкой, которая поддержит спрос, не даст удариться слишком больно»,— заключает эксперт.