Продиктованный ажиотажным спросом рост рынка онлайн-торговли и продажи товаров первой необходимости стимулирует некоторых участников рынка активно искать складские помещения. На этом фоне в Подмосковье объем их поглощения по итогам первого квартала текущего года вырос на 60%. Консультанты предупреждают: позитивная динамика приведет к росту цен, но окажется краткосрочной. Уже во втором полугодии объем сделок будет снижаться.
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ / купить фото
Объем поглощения складских помещений в Подмосковье по итогам первого квартала достиг 215,98 тыс. кв. м, увеличившись на 60% относительно аналогичного периода прошлого года (134,9 тыс. кв. м), приводит данные Knight Frank. Похожие цифры у CBRE: там прогнозируют, что в первом квартале объем сделок превысит 200 тыс. кв. м. Спрос на склады растет вместе с увеличением ввода: по расчетам Knight Frank, за январь—март сдано 198 тыс. кв. м, что на 58% выше аналогичного периода прошлого года.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко объясняет, что растущий спрос на склады обеспечивают ритейлеры, находящиеся в активном поиске площадей или логистических операторов со свободными объемами для размещения так называемых буферов.
«Сети стремятся нарастить запас товаров первой необходимости и попутно зафиксировать текущие цены закупки перед ожидаемым скачком цен у производителей»,— объясняет он. По словам руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егора Дорофеева, многие поставщики уже вывозят на внешние склады товары, которые медленнее продаются, освобождая помещения для хранения категорий высокого спроса. «Спрос будет расти и со стороны других категорий арендаторов, в частности логистических и производственных компаний»,— замечает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
Гендиректор девелоперской компании «Ориентир» Андрей Постников подтверждает, что сейчас наблюдается ажиотаж со стороны крупнейших ритейлеров, заинтересованных во временном увеличении своих складских объемов. Но сами сети пока занимают сдержанную позицию. Так, во «Вкусвилле», «Ленте» и «Леруа Мерлен» заявили “Ъ”, что не планируют в этом году расширять складские мощности. В Wildberries подтвердили, что компания планирует активное развитие: к 2021 году на территории Московского региона появится дополнительно около 250 тыс. кв. м складских площадей и еще примерно 250 тыс. кв. м — в других регионах страны.
Константин Фомиченко предполагает, что устойчивый спрос приведет к сокращению уровня вакантности менее чем до 2% с текущих 2,68% и увеличению средневзвешенных арендных ставок. Сейчас в Московском регионе этот показатель составляет 3,97 тыс. руб. за 1 кв. м в год — относительно первого квартала прошлого года он вырос на 1,7%. К концу года эксперт прогнозирует увеличение на 5–8%, до 4,1–4,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В JLL предполагают, что дальнейший рост цен может сдержать общая неопределенность на рынке и изменившийся порядок предложения: более 60% из 1 млн кв. м заявленных к 2020 году площадей спекулятивные, то есть строятся без конкретного заказчика.
Впрочем, в Knight Frank прогнозируют, что увеличение активности на складском рынке будет краткосрочным: уже во втором полугодии, после того как онлайн-ритейлеры удовлетворят свои нужды, объем поглощения замедлится.
Это приведет к тому, что итоговый показатель в 2020 году окажется на уровне прошлого — около 1,5 млн кв. м. Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев соглашается с тем, что сформировавшийся на рынке тренд будет носить краткосрочный и немассовый характер: по итогам года эксперт ждет замедления активности на рынке. Такой же прогноз делает региональный операционный директор Colliers International Светлана Пронина предполагающая, что общий объем сделок достигнет 1,3 млн кв. м. Фактором риска для девелоперов она называет возможное увеличение средневзвешенной стоимости строительства из-за ослабления рубля и эпидемиологического кризиса.