Ипотечный рынок ЮФО по итогам 2019 года продемонстрировал снижение числа сделок на 9%. Единственным из восьми регионов федерального округа, показавшим рост, стал Крым. Текущая ситуация в мировой экономике не внушает аналитикам и банкирам оптимизма: снижение курса рубля и карантинные мероприятия неизбежно повлияют на платежеспособность потенциальных заемщиков и кредитную политику банков. В то же время ситуация на ипотечном рынке, по мнению экспертов, во многом будет зависеть от политики Центробанка и государственного курса на поддержку этого вида кредитования.
Фото: Сергей Михеев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Сергей Михеев, Коммерсантъ / купить фото
Бодрое начало
В ЮФО в 2019 году было выдано 106,5 тыс. ипотечных кредитов, сокращение год к году составило 9%. Общая сумма выданных средств снизилась на 1,1% — до 206 млрд руб. Единственным субъектом из этой части страны, попавшим в российский топ-10 по количеству выданных ипотечных кредитов, стал Краснодарский край: он занял 8 место. Но и в этом регионе зафиксировано снижение относительно показателей 2018 года. По данным Южного ГУ ЦБ РФ, жители края оформили в прошлом году 39,2 тыс. ипотечных кредитов — на 11,2% меньше, чем в 2018 году. Показатель в финансовом выражении снизился за год на 10% — до 77,4 млрд руб.
В Ростовской области объём ипотечного кредитования в 2019 году сократился до 59 млрд руб. (-9,4%), количество сделок оставило 31 тыс. (-3%). «В первой половине 2019 года. ставки по ипотеке были выше, чем годом ранее; начиная с III квартала, они постепенно снижались. На это повлияло решение Банка России о смягчении денежно-кредитной политики. Как следствие, в конце прошлого года сокращение объемов ипотечного кредитования замедлилось»,— отмечает управляющий отделением по Ростовской области ГУ Банка России Наталья Леонтьева.
В начале 2020 года наметилась положительная динамика. В ЮФО объем совокупного ипотечного портфеля за январь, по данным Центробанка, составил 13,4 млрд. руб., увеличившись к сопоставимому периоду прошлого года на 7,1%. Тройка регионов-лидеров осталась такой же, как и в прошлом году: на первом месте — Краснодарский край с объемом выдачи на уровне 5 млрд руб. (+18%). За ним следуют Ростовская область (3,8 млрд руб. и рост на 11%.), и Волгоградская область (2,3 млрд руб., увеличение на 8,7%.).
Уберечь рынок от обвала, вероятно, смогут госпрограммы поддержки ипотеки
«Спрос на ипотечные продукты банка в начале этого года сохранился,— сообщает Елена Руфова, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Юго-Западного банка Сбербанка.— Объем ипотечного кредитования в Юго-Западном банке Сбербанка в январе-феврале составил 14 млрд руб.— ровно столько же, сколько и в прошлом году. В первые два месяца было выдано более 7,8 тыс. ипотечных кредитов, в прошлом году за аналогичный период — 8,4 тыс. кредитов, что свидетельствует о росте среднего чека по ипотеке».
Об увеличении ипотечного портфеля говорят и в негосударственных банках. «В январе 2020 года рынок вырос в денежном выражении на 12% относительно аналогичного периода прошлого года (и составил более 180 млрд руб.— прим ред.), — комментирует Ирина Макелько, директор розничного бизнеса Альфа-Банка в Ростове,— при этом количество выданных кредитов сохранилось на том же уровне. Средняя ставка по итогам января составила 8,8% годовых. Официальных данных за февраль еще нет, однако мы полагаем, что тенденция сохранилась».
Запас прочности
Еще месяц назад, учитывая лояльную позицию ЦБ и государственную политику, направленную на развитие ипотечного кредитования, аналитики предсказывали рост выдачи ипотечных кредитов до конца года. Однако резкое снижение цены на нефть в марте и последовавшее за этим удешевление национальной валюты, а также опасения, связанные с карантином из-за эпидемии коронавируса, сделали невозможной реализацию оптимистичного сценария развития рынка. На последнем заседании 20 марта ЦБ оставил ключевую ставку без изменений — на уровне 6%, но некоторые банки «сыграли на опережение», отмечает генеральный директор ООО «Русипотека» Альберт Ипполитов. Например, ТрансКапиталБанк объявил о повышении ставок по ипотечным кредитам с 13 марта, а Абсолют Банк и Росбанк заявили о возможности их повышения в ближайшее время.
Признавая существование серьезных рисков, участники рынка, тем не менее, полагают, что обвала ждать не стоит. «Часть клиентов успеет получить кредит на действующих условиях, часть будет готова воспользоваться предложениями даже на фоне повышения ставок, желая вложить собственные средства в надежные активы»,— объясняет Ирина Макелько.
Смягчающий эффект может оказать продолжение действия госпрограмм поддержки ипотеки, которые предполагают как возможность получения жилищного сертификата в размере 35–40% стоимости приобретаемого в ипотеку жилья (например, по программе «Молодая семья»), либо иного вида софинансирования. Например, участникам программы «Военная ипотека» на лицевой счет ежегодно начисляется около 300 тыс. руб. Накопленная сумма может использоваться как первоначальный взнос или для оплаты по кредиту. Также российским заемщикам доступно субсидирование государством банковской процентной ставки по программе «Семейная ипотека под 6%».
В ипотечных программах участвуют как государственные, так и коммерческие банки. «Весной 2019 года большинство банков установили льготную ставку — не выше 6% годовых на весь срок действия кредитов по госпрограмме семейной ипотеки, — рассказывает Алексей Глушенков, начальник Управления кредитных продуктов Департамента розничных продуктов и цифрового бизнеса ПАО «Московский Индустриальный банк» (МинБанк).— Этот фактор способствовал росту спроса на подобные кредиты. Наш банк также планирует перезапустить данный продукт, на новых условиях и сделать его более привлекательным».
Актуальной для регионов Юга России обещает стать программа «Сельская ипотека под 3%», запущенная в 2020 году. По ее условиям, размер годовой ставки составляет от 0,1 до 3%. Получить ставку ниже 3% возможно благодаря субсидиям, выделенным из регионального бюджета.
Позитивным фактором участники рынка склонны считать переход на проектное финансирование с применением эскроу-счетов. Так, Сбербанк, учитывая снижение рисков, связанное с наличием такого счета, запустил совместно с застройщиками собственный продукт — ипотеку под 1% в рамках программы «Комплексное предложение». Банк выдает ипотечные займы по ставке от 1% годовых на покупку квартир в строящихся ЖК, которые он обеспечивает проектным финансированием. Сбербанк уже опробовал программу в Краснодарском крае в сотрудничестве со строительной компанией «ЮгСтройИмпериал». В Ростовской области первой компанией, принявшей участие в программе, стал «Магистрат-Дон»: она распространялась на недвижимость в ЖК «Левенцовка Парк».
«Для банка сотрудничество с застройщиками — очень перспективное направление,— уверен Алексей Глушенков.— Поэтому недавно мы упростили процедуру их аккредитации». Господин Глушенков отмечает, что у банка уже есть опыт сотрудничества со строителями в Санкт-Петербурге — проект с компанией «Интергрупп», льготные кредиты под 6,9%, который можно тиражировать в других регионах. «Мы реализуем продуктовую кредитную начинку, а строители отвечают за привлечение покупателей»,— поясняет он.
Факторы риска
В текущем году на рынок будет влиять несколько переменных, считают эксперты. Первая — ключевая ставка и, в связке с ней, ставки по ипотечным займам. Никита Рябинин, глава люксембургского офиса консалтинговой группы «KRK Group», предполагает, что в случае недостижения договоренностей по мировой добыче нефти и дальнейшего роста курса основных валют по отношению к рублю, ЦБ может резко повысить ставку рефинансирования, следом вырастет и ипотечная ставка. «Если это произойдёт, стоимость ипотеки может стать заградительной для новых сделок»,— заключает эксперт. При этом Никита Рябинин добавляет, что такое развитие событий повлечет за собой спад цен на жилье (спад продаж побудит застройщиков снижать цены, примеру первичного последует и вторичный рынок – прим. ред.), а значит, снизится потенциальная величина среднего займа на покупку дома или квартиры. Однако, учитывая невысокий уровень благосостояния граждан, вряд ли это можно рассматривать как компенсацию. В случае роста цен на нефть и выравнивания курса рубля, повышение ключевой ставки и банковских кредитных ставок может стать менее резким.
Еще один фактор — распространение коронавируса. Если пандемия, как прогнозируют эксперты ВОЗ, продлится два года, нашему государству придется принимать жесткие длительные меры для борьбы с заболеванием. Карантинные мероприятия существенно снизят доходы супермаркетов, кинотеатров, досуговых центров и т.п. и, соответственно, тысяч людей, занятых в этом бизнесе. При закрытии на карантин бюджетных предприятий сотрудники сохранят свои зарплаты, а вот частный бизнес не гарантирует работникам оплату вынужденных выходных и даже сохранение рабочего места.
Старший аналитик агентства Moody’s Cемен Исаков предполагает, что у заемщиков могут возникнуть проблемы с доходом из-за потери работы, а значит, и с обслуживанием кредитов. Вследствие этого вырастет объем просроченной задолженности. Для снижения рисков банки будут вынуждены повысить ставки. При этом об отсрочке платежей или других программах для заемщиков, оказавшихся в сложном положении, они пока не спешат говорить. Не планируется никакой «подушки финансовой безопасности» для населения и на государственном уровне. «В таких условиях властям, безусловно, необходимо ввести ипотечные каникулы в масштабах страны, как это сделано, скажем, в Норвегии»,— рассуждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
О всеобщих ипотечных каникулах речи в Центробанке пока не идет, но регулятор уже сообщил о реструктуризации задолженностей и об отмене пени для заемщиков, у которых диагностировали коронавирус.
На фоне возникших рисков эксперты ожидают ужесточения банковских требований к заемщикам, а значит, сокращения числа одобренных заявок, что тоже скажется на итоговом размере совокупного ипотечного портфеля. Все участники рынка ожидают его уменьшения, однако прогнозы относительно темпов сокращения выдачи различаются.
Алексей Глушенков отмечает, что, по прогнозам аналитиков, падение рубля в 2020 приведет к снижению цен на недвижимость на 15–20%. «Столь резкое снижение может поддержать рынок ипотечных продуктов. Помимо этого, волатильность на валютном и фондовом рынках поспособствует тому, что инвесторы станут делать выбор в пользу более консервативных инструментов сбережения средств, к которым можно отнести и недвижимость»,— считает он.
Есть среди участников рынка и другие мнения. «Изначально мы ожидали, что прогнозный объем рынка — значение по итогам текущего года — превысит 3 млрд руб. В январе — начале марте была видна хорошая динамика обращений клиентов,— говорит Ирина Макелько.— Но дальнейшая ситуация будет обусловлена изменением ставок, стоимости жилья и уровнем реальных доходов населения». По прогнозу госпожи Макелько, возможный рост ставок и увеличение стоимости жилья, возникающее на первичном рынке, в том числе из-за колебания курса, безусловно, понизит покупательную способность и доступность ипотеки.