В начале марта «Ростелеком» продал здание главного пермского офиса на ул. Ленина, 68, где ранее находилась штаб-квартира ОАО «Уралсвязьинформ». Этот актив связисты продавали четыре года, последняя публичная цена была около 290 млн руб. Новым собственником здания стала компания «Екатеринбург-Хоум». Ее единственный учредитель — пермский бизнесмен Владимир Давыдов планирует сделать из офиса бизнес-центр. Эксперты полагают, что в сегодняшних условиях офисные помещения окажутся самыми невостребованными объектами на рынке коммерческой недвижимости.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Пермский филиал «Ростелекома» продал здание главного офиса на ул. Ленина, 68. Как стало известно „Ъ-Прикамье“ из выписки Росреестра, у земельного участка под шестиэтажным зданием в самом центре города сменились владельцы. Теперь участок находится в собственности ООО «Екатеринбург-Хоум». Сделка состоялась 10 марта 2020 года. Вторым владельцем участка осталась Российская Федерация — в указанном здании часть помещений занимает Роскомнадзор и управление федеральной почтовой связи.
Источники, близкие к компании «Ростелеком», подтвердили продажу объекта. По сведениям собеседников, до 1 июня персонал организации переведут в помещения по ул. Крупской, 2, где у «Ростелекома» имеются офисные площади. Осталось перевести 100–150 человек, большая часть центрального аппарата филиала уже переехала в 2019 году.
Напомним, о планах связистов продать здание главного офиса стало известно еще в 2016 году. Тогда оптимизацию площадей объясняли тем, что с развитием телеком-отрасли оборудование становится все более компактным и требует меньше пространства. В 2018 году объявление о реализации объекта появилось на сайте Аvitо. Тогда актив выставили на продажу в одном лоте с двумя другими офисными зданиями на ул. Попова, 17 и 17а. Стоимость трех объектов составляла 350 млн руб. В последние месяцы их стоимость снизилась до 290 млн руб.
Здание на ул. Ленина, 68, построенное в начале 1970-х, реконструировали в 1990-х годах, надстроив шестой этаж. Общая площадь объекта составляет 5,7 тыс. кв. м. Кроме «Ростелекома», здесь располагаются офис «Почтобанка», IP-телефония «Ростелеком для бизнеса», управление Роскомнадзора, краевое управление федеральной почтовой связи и столовая.
Согласно kartoteka.ru, ООО «Екатеринбург-Хоум» зарегистрировано в Екатеринбурге в октябре 2019 года. Общество занимается строительством жилых и нежилых зданий. Возглавляет компанию Дмитрий Мелентьев, который также руководит пермской гостиницей «Сосновый бор».
Учредителем «Екатеринбург-Хоум» является Владимир Давыдов. Господин Давыдов числится также соучредителем пермского ООО «БКД траст» (деятельность агентств недвижимости). В 2004 году он возглавлял ПАО «ПКТБ Химмаш» (управляет комплексом недвижимости по ул. Газеты «Звезда», 5), которое к тому времени приватизировали структуры бизнесмена Андрея Агишева.
По данным источников в «Ростелекоме», покупатель здания планирует использовать его как офисный центр.
Владимир Давыдов в разговоре с „Ъ-Прикамье“ подтвердил покупку здания и сообщил, что объект сохранит офисное назначение. Стоимость сделки господин Давыдов не раскрыл. По его словам, на первом этаже разместятся банки, со второго по шестой этаж — офисы средних и крупных компаний (метраж от 1 тыс. кв. м). Сейчас новые собственники подбирают арендаторов, планируют заняться дизайном входных групп здания и его текущим ремонтом.
Директор ООО «Управление недвижимости „ЭКС“» Елена Жданова считает место расположения здания удачным, однако, по ее мнению, собственникам придется как-то решать вопрос с обустройством дефицитных в этом квартале парковочных мест. Гендиректор УК «Труменс-Групп» Елена Денисова, напротив, указывает на наличие парковки у постройки, что является очень важным для офисов.
Елена Жданова отмечает, что из-за этажности и особенностей планировки под торговлю объект вряд ли подойдет — «у здания имеются ограничения конструктивного порядка».
Размер арендной ставки в бывшем здании «Ростелекома» может составить примерно 700–750 руб. за 1 кв. м, считает Елена Денисова. Стоимость сделки, вероятно, была ниже, чем цена экспозиции, отмечает Елена Жданова. На снижение цены объекта мог сыграть такой фактор, как высотность здания. По мнению госпожи Денисовой, спрос на офисную недвижимость на рынке сейчас есть. «Средняя доходность с учетом увеличения налогов на недвижимость и землю сейчас составляет 6–7% годовых. Это меньше, чем было раньше, но все равно неплохой пассивный доход»,— полагает госпожа Денисова.
Директор АН «Респект» Алексей Ананьев считает, что в сегодняшних условиях (борьба с пандемией коронавируса, падение курса рубля) офисные помещения окажутся самыми невостребованными объектами на рынке коммерческой недвижимости. Арендаторы уже сейчас предлагают собственникам помещений снизить плату на 50%.
«Сделка готовилась заранее, и тогда было сложно предположить, как сложится ситуация в стране. Мне кажется, что сделка в нынешних условиях не имеет такой инвестиционной привлекательности, как раньше. Заполнить арендаторами большую площадь в короткие промежутки времени будет крайне сложно»,— высказывает мнение господин Ананьев. Если у новых собственников уже есть крупный федеральный арендатор, который займет площади, то покупка такого большого здания представляется разумной. Но если объект планируется сдавать в розницу, то в нынешних условиях это приобретение директор АН «Респект» считает не очень целесообразным.