Московский рынок офисной недвижимости приготовился к рецессии: снижается активность арендаторов, увеличивается доля перезаключенных контрактов и растет число сделок по сокращению избыточных площадей. В этих условиях девелоперы готовы существенно снизить инвестиционную активность, а вводить уже начатые объекты будут лишь при наличии выкупленных или арендованных площадей. Все эти факторы в совокупности могут привести к снижению в Москве на 40% по итогам 2020 года объема ввода офисных площадей.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Объем ввода офисов в Москве по итогам первого квартала составил 61 тыс. кв. м, увеличившись более чем в два раза относительно показателя аналогичного периода прошлого года (27,5 тыс. кв. м). Такие данные приводятся в исследовании Knight Frank. Но на фоне резкого снижения деловой активности, по прогнозам консультантов, объем ввода офисов начнет резко сокращаться уже во втором квартале.
В общей сложности, как ожидают в Knight Frank, по итогам этого года в Москве будет сдано 320–330 тыс. кв. м офисной недвижимости, что почти на 40% ниже изначально заявленного объема — 522 тыс. кв. м.
Одновременно ввод сократится относительно показателя прошлого года — 381 тыс. кв. м. Похожие прогнозы делают другие консультанты: по данным JLL, в Москве в этом году будет сдано 365 тыс. кв. м новых офисов.
Сокращение ввода офисной недвижимости произойдет на фоне снижения объема ее поглощения. Как следует из расчетов Knight Frank, в первом квартале этого года в Москве было суммарно арендовано и продано 199,7 тыс. кв. м, что на 11% выше, чем за тот же период прошлого года. Одновременно по итогам всего 2020 года поглощение может достигнуть 500–600 тыс. кв. м против изначально прогнозируемых 700–750 тыс. кв. м. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев отмечает снижение активности уже по итогам первого квартала. По его прогнозам, по итогам текущего года объем поглощения достигнет 1,2 млн кв. м против изначально прогнозируемых 1,5 млн кв. м.
Замедление деловой жизни уже привело к росту доли вакантных площадей на офисном рынке Москвы.
Согласно оценкам JLL, по итогам первого квартала показатель увеличился на 0,9 процентного пункта, до 10,5%. Меняется и общий характер заключаемых сделок. По наблюдениям аналитиков Knight Frank, по итогам первого квартала доля сделок, предполагавших пересмотр коммерческих условий, достигла 24% от их общего объема. По итогам года возможно увеличение этого показателя до 40–50%. Старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова вспоминает, что именно рост пересмотра коммерческих условий и отказ арендаторов от избытка площадей был драйвером роста сделок на офисном рынке во время кризиса 2008 года. Похожей была картина в 2014 году. «Сейчас избыток площадей может наблюдаться у компаний, которые будут значительно сокращать штат,— рассуждает госпожа Денисова.— Этот сценарий возможен, если текущая ситуация с распространением коронавируса и ограничительных мер продлится больше двух месяцев». Руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина ждет краткосрочной активизации спроса в сегменте коворкингов.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина предполагает, что в текущих условиях выходить на рынок будут в основном проекты, построенные по схеме полного или частичного built-to-suit (для конкретного заказчика), либо те, на площади которых еще до ввода заключались договоры аренды или купли-продажи. Елена Денисова также ждет сохранения тенденции частичного или полного заполнения объектов к моменту их ввода в эксплуатацию. Неактивно будут начинаться новые проекты. Наталья Никитина предполагает, что карантинные меры приведут рынок в состояние инвестиционной паузы на два-три месяца. На этом фоне, по ее оценкам, объем нового строительства может составить 1,7 млн кв. м — это на 20% ниже прогноза, сформулированного в начале года.