Прошлый месяц стал самым успешным с начала 2020 года для вторичного рынка жилья в Москве, где продажи выросли на 13%. Покупатели, пытаясь сберечь рублевые накопления на фоне роста курса валют, активизировались в сегменте, который по объему сделок традиционно уступал рынку новостроек. Уже в апреле начался ожидаемый отток покупателей, но спрос может восстановиться после отмены карантинных ограничений.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
В марте в Москве выросло число сделок на вторичном рынке жилья: согласно опубликованным 14 апреля данным столичного управления Росреестра, зарегистрировано 14,8 тыс. договоров купли-продажи жилья, это на 31% больше показателя февраля и на 13% выше, чем за аналогичный период прошлого года. В ЦИАН считают, что рост в сегменте в марте составил 7% к марту 2019 года.
В любом случае март оказался одним из лучших месяцев для рынка вторичного жилья за весь первый квартал. Для сравнения: в январе было заключено 7,97 тыс. договоров, в феврале — 11,3 тыс. По наблюдениям экспертов ЦИАН, резкий пик покупательской активности был зафиксирован 9 марта: на фоне роста курсов валют из-за падения нефтяных цен число запросов за день выросло на 36% по сравнению с тем же днем прошлого года.
Поведение покупателей обуславливалось падением рубля: паникуя из-за обесценивания накоплений, они рассчитывали вложить деньги в недвижимость.
Такие настроения наблюдались почти весь март.
Традиционно вторичный рынок по объему продаж уступает первичному, где в разные периоды продажи число реализованных квартир на 6–10 процентных пунктов выше, чем в старом жилом фонде. Но по итогам марта 2020 года эта разница почти нивелировалась: по данным ЦИАН, в Москве с физлицами было заключено 6,7 тыс. договоров долевого участия в новостройках, что на 14% выше, чем в феврале.
Однако уже в первой половине апреля на всем рынке жилья начался спад. Причиной стал введенный в городе режим самоизоляции, что привело к сбою в работе Росреестра и многофункциональных центров, где регистрируются сделки, росту пессимизма покупателей и снижению выдачи ипотечных кредитов. Глава аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов отмечает, что вторую неделю сделок на вторичном рынке почти нет.
Спрос на столичные новостройки в апреле может упасть к марту на 50–80%, добавляет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.
Господин Таганов ожидает реализации отложенного спроса по завершению карантинных мероприятий. Эксперт объясняет, что доля сделок с привлечением ипотеки на вторичном рынке традиционно ниже, чем на первичном: «Если даже сократится выдача ипотечных кредитов, как прогнозируют ряд банков, это не сыграет решающей роли». Если спрос вернется, то будет реализовываться постепенно в течение всего лета, добавляет господин Таганов, то есть традиционный летний спад на рынке вторичного жилья может сгладиться.
Руководитель проекта Dataflat.ru Александр Пыпин также ждет всплеска числа сделок после отмены ограничений и стабилизации их регистрации. По его оценкам, если ситуация вернется в привычное русло в мае, число сделок по его итогам будет сопоставимо со значениями марта. Эксперт объясняет, что вторичный рынок недвижимости в период кризиса всегда выглядит более устойчивым, чем первичный. Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров, напротив, считает, что в итоге текущий кризис нанесет по вторичному рынку более сильный удар, чем по первичному. По его прогнозам, резко сократятся инвестиционные покупки: рост безработицы приведет к обрушению спроса на арендном рынке и снижению ставок. На этом фоне, добавляет эксперт, покупать квартиры для их последующей сдачи станет экономически нецелесообразно.
Технические сбои Росреестра привели к сокращению сделок с жильем
Помимо падения спроса на фоне кризиса, вызванного пандемией коронавируса и девальвацией рубля, застройщики жилья столкнулись с дополнительной проблемой. Из-за карантинных мер у Росреестра начались технические сбои, поэтому с начала апреля почти невозможно зарегистрировать до трети заключенных сделок, жалуются девелоперы. В результате компании не получают вовремя средства по ипотечным сделкам: банки не перечисляют деньги до формальной регистрации договоров купли-продажи. В Росреестре утверждают, что проблема в ограничениях работы многофункциональных центров, которые также задействованы в оформлении сделок.