Большинство участников рынка индивидуального жилищного строительства Ленобласти оказались не готовы работать по федеральной программе «Комплексное развитие сельских территорий», предусматривающей льготные ипотечные кредиты по ставке 2,7% годовых. Это связано с тем, что девелоперы могут получить средства от банка частями и только по факту выполненных работ. Застройщики планируют обратиться в Минсельхоз РФ и Россельхозбанк с просьбой пересмотреть условия участия в программе. Однако в банке пока не видят в этом необходимости, так как действующий механизм позволяет избежать рисков недостроя объекта.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
О проблемах работы по программе «Комплексное развитие сельских территорий» сообщила “Ъ” председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, генеральный директор ГК Omakulma Виолетта Басина. Она объяснила, что при возведении индивидуальных домов льготную сельскую ипотеку одобряют при подписании договора подряда с застройщиком, аккредитованным банком-оператором — Россельхозбанком (РСХБ). Сегодня по данной программе работает только эта кредитная организация, уточняет она. Согласно условиям банка, девелопер должен строить дома за свой счет, так как на оплату он может рассчитывать только после проведения работ. В частности, платеж разделен на три этапа: 20% от суммы — по факту возведения фундамента жилого дома, 30% — после возведения кровли и установки окон, 50% — по завершении строительства дома.
По мнению Виолетты Басиной, застройщикам будет сложно участвовать в этой программе, так как у большинства из них не получится самостоятельно финансировать стройку сразу на нескольких объектах. Также она опасается, что, если покупатели станут неспешно подписывать акты приема-передачи работ или вовсе откажутся делать это, девелопер останется без денег и его деятельность застопорится. «В малоэтажном строительстве много нюансов: земля, как и сам дом, находится в собственности у физического лица и автоматически становится залогом в банке. В случае если клиент откажется подписывать документы, у застройщика нет права что-то требовать»,— пояснила Виолетта Басина. Она добавила, что из одиннадцати опрошенных аккредитованных РСХБ застройщиков индивидуального жилья в Ленобласти на вопрос о готовности работать на таких условиях только четыре компании ответили положительно. В связи с этим она готовит обращение в адрес РСХБ и курирующего программу ведомства — Минсельхоза РФ с предложением разделить 50% последнего платежа на несколько этапов, чтобы по окончании строительства оставалось не более 10% от общей суммы аккредитива. «В противном случае некоторые игроки рынка либо откажутся участвовать в программе, что ставит под сомнение ее эффективность, либо станут экономить на строительных материалах»,— заявляет она.
Федеральная программа «Комплексное развитие сельских территорий» начала действовать в 2020 году. Она предполагает, что жители включенных в нее населенных пунктов с численностью до 30 тыс. человек имеют право на ипотеку со ставкой до 3% годовых. Недополученный доход банкам напрямую будет компенсироваться государством. В список участников программы в Ленобласти вошло более тысячи городов, деревень и поселков.
В последние годы Ленобласть держит курс на мало- и среднеэтажную низкоплотную застройку, о чем неоднократно говорили местные власти. В прошлом году в регионе было введено 2,9 млн кв. м жилья, 1,4 млн кв. м из них пришлось на ИЖС. Ранее в структуре построенного жилья ИЖС не превышало 30% от общего объема. В апреле стало известно, что в Ленобласти планируют изменить условия участия в программе сельской ипотеки, разрешив применять ее только для жилья до трех этажей, тогда как сейчас высота новостроек не является критерием (см. “Ъ” от 01.04.2020).
Заместитель председателя правительства Ленобласти Олег Малащенко на вопрос “Ъ” о том, будет ли регион обращаться в банк или на федеральный уровень с просьбой изменить условия работы по сельской ипотеке, сообщил, что это нецелесообразно. Он объяснил, что программы, направленные на улучшение жилищных условий жителей сельских территорий, не предусматривают авансовые платежи. «Все верно: сначала строишь, а потом получаешь деньги. Никто вперед никогда их не выдавал»,— сказал Олег Малащенко, добавив, что благодаря этому граждане — участники таких программ не станут обманутыми дольщиками.
Программа льготной сельской ипотеки уже доказала свою эффективность и востребованность в регионах России, а объем заявок, поступивших с начала реализации программы, значительно превышает предусмотренное по ней финансирование, подчеркнули “Ъ” в Минсельхозе РФ. Правила предоставления льготной сельской ипотеки не содержат требований по структуре платежей и условиям их осуществления, продолжают в ведомстве. Это устанавливают банки — участники программы, отметили там.
В РСХБ объяснили, что предложенная схема расчетов максимально закрывает возможные риски недостроя индивидуального жилого дома, является одной из оптимальных на рынке и в ближайшие месяцы банк не планирует ее пересматривать. Санкт-Петербургский региональный филиал РСХБ в рамках данной программы сотрудничает с 21 подрядной организацией, добавили в банке.
По словам генерального директора ООО «Тимбер Фрейм» Андрея Николайчука, в теории он готов участвовать в программе на этих условиях, но у него «нет желания». «Во время работы с обычной ипотекой застройщик получает сразу полную сумму, а здесь что-то непонятное. Мы можем вообще не вернуть свои деньги, если, например, клиент не примет работу, расторгнет договор и таким образом получит бесплатный фундамент»,— сказал Андрей Николайчук.
Коммерческий директор компании Finnkoti Юлия Филатова обратила внимание на то, что некоторые покупатели могут не торопиться ставить объект на кадастровый учет, так как сразу после этого они получают обязанность платить налоги. В связи с этим они могут медлить с приемкой последнего этапа работ, тем самым оставляя застройщика без денег. «Сельская ипотека вызвала ажиотажный спрос среди клиентов, но, строя без аванса, многим компаниям придется брать кредиты, проценты от которых придется заложить в себестоимость продукта. В этом случае получается сомнительная экономия»,— резюмирует Юлия Филатова.