Спор арендаторов и собственников коммерческих площадей поставили на паузу: в среду Госдума отложила второе чтение законопроекта, дающего право нанимателям помещений, потерявшим выручку из-за карантина, расторгать договор аренды без штрафов. Депутаты перенесли рассмотрение документа на неделю по просьбе правительства, которое инициировало поправки. Новая норма привела к противостоянию арендаторов и владельцев недвижимости. Первые обратились за поддержкой к президенту Владимиру Путину. Вторые предупредили власти об угрозе дефолта не только своего бизнеса, но и банковского сектора, выдавшего девелоперам кредитов на 6 трлн руб. Возможен ли компромисс в этом споре? Выясняли Григорий Колганов и Юлия Репринцева.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Этот конфликт в соцсетях уже прозвали противостоянием миллионеров и миллиардеров: арендаторы сетуют, что не могут полюбовно договориться об отсрочке или более выгодных условиях, поэтому с нетерпением ждут новую норму. Собственники помещений предрекают крах отрасли, поскольку строилась коммерческая недвижимость в основном на кредитные деньги, и каникул в этой части никто не обещал.
Правительство, которое внесло законопроект, попросило паузу — формально, чтобы учесть свежие антикризисные меры президента. Но гендиректор ГК «Шоколадница» Олег Подгорный увидел в таком развитии событий признаки раскручивания лоббистского маховика: «Сейчас у них аргументация очень легко разбивается. Мы уверены, что готовится более мощная аргументация и подключаются лоббистские силы, которые смогут протащить законопроект через второе чтение».
Какой вариант развития событий более вероятен — резонансную норму попросту вычеркнут или будет найден некий компромисс? Поисками такого решения еще в понедельник занялось Минэкономразвития. Появилось два предложения: наниматель помещения сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке только до 1 октября и все же заплатит за это месячный платеж. Такая идея вроде бы устраивала не только арендаторов, но и владельцев недвижимости, рассказал Олег Подгорный, но потом, видимо, их позиция изменилась: «На встрече у министра были представители не только ритейла, но и арендодатели, и мы вместе выработали этот компромиссный вариант. Но, похоже, он не устраивает какие-то более серьезные силы, которые вмешались уже позже. Он тоже непростой, потому что, согласно этому варианту, нам все равно нужно платить, но это хотя бы не кабальные платы в течение многих-многих месяцев».
Собственники помещений действительно не видят компромисса в предложениях Минэкономразвития. По сути, баланс интересов все равно нарушен, считает первый замгендиректора компании AFI Development Евгений Поташников и предлагает свой вариант решения проблемы: «До 1 октября собственники помещений могут остаться вообще без арендаторов.
Мы считаем, что обеспечительный платеж должен оставаться у арендодателя. С одной стороны, это гарантия неоплаты аренды, с другой стороны, это возможность для арендодателя заполнить эту локацию другим арендатором».
Но обеспечительный платеж — это зачастую аренда за несколько месяцев, то есть де-факто те же штрафы, парируют арендаторы. Компромисса, кажется, не получается. Но некоторые владельцы коммерческих площадей полагают, что он и не нужен. Например, президент Crocus Group Араз Агаларов в интервью “Ъ FM” заявил, что масштабной проблемы, требующей немедленного вмешательства властей, попросту нет: «Вот вы не можете заплатить аренду. Какие есть у арендодателя инструменты, чтобы с вас ее получить? Суд. Когда они увидят, что обращения в суды приняли какой-то зашкаливающий характер, тогда можно вернуться к этому вопросу. Но этого же не происходит. Видимо, есть какие-то случаи, какие-то арендаторы, которым пытаются выкручивать руки, но из-за отдельных этих случаев принимать такие законодательные решения… Я даже не понимаю, как это можно охарактеризовать».
Тем не менее, к дискуссии вокруг резонансного документа подключается все больше участников. Одни обращаются уже к президенту с просьбой поскорее принять норму, другие грозят дефолтом по кредитам на триллионы рублей. “Ъ FM” решил узнать мнение тех, от кого формально зависит судьба законопроекта. Первый зампред думского комитета по бюджету Сергей Катасонов признался, что не ожидал такого ажиотажа вокруг вроде бы полезной инициативы. Теперь на фоне дискуссий он готов предложить совсем другой выход: «Я вижу решение в другой плоскости — налоговые каникулы для арендодателей. Если ты опустил арендную ставку, условно говоря, ниже 50%, ты освобождаешься от налога на имущество на этот период — так надо решать, а не путем того, чтобы разрешить всем не выполнять обязательства по этим договорам».
Против нынешнего варианта документа сразу выступил глава комитета Совета федерации по экономической политике Андрей Кутепов. Но вот его первый заместитель Сергей Калашников занимает сторону арендаторов: «Если арендатор потерял бизнес, то он при всем желании платить не может. Страдает как он сам, так и арендодатель, потому что ему же все равно не платят. Из двух зол выбрано меньшее, то есть крен в сторону арендатора. Я эту идею поддерживаю».
Как изменятся тенденции ритейла после пандемии
В поддержку законопроекта высказались порядка 70 компаний из сферы общепита и отельного бизнеса, телекоммуникационных услуг, индустрии красоты, фитнеса и спорта, а также ассоциации розничной и интернет-торговли. Против документа открыто выступили 11 крупнейших собственников коммерческой недвижимости, среди которых структуры Романа Абрамовича, Михаила Гуцериева и Александра Клячина.