Квартирный ответ

Купить новое жилье, не дожидаясь накопления нужной суммы, стало возможно благодаря ипотечному кредиту. С увеличением конкуренции на рынке ипотечного кредитования банки стали не только пересматривать ставки по кредитам на жилье, но и упрощать сами условия их получения.

Для того чтобы получить ипотечный кредит, потенциальному заемщику необходимо написать заявление и предоставить пакет документов. Как правило, этот набор у всех банков стандартный. В него входят копия паспорта (причем не только потенциального заемщика, но и членов его семьи, проживающих вместе с ним), копия трудовой книжки, а также документы, подтверждающие образование, собственность, доход заемщика и его здоровье. В редких случаях пакет документов могут попросить дополнить, например, справкой из психоневрологического диспансера или копией справки о смерти родственников. Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, то банк может потребовать разрешение органов опеки на кредит.

С появлением новых игроков на ипотечном рынке банки стали пересматривать не только условия предоставления кредитов, но и пакет необходимых документов. И это неудивительно. Рустам Абдрахманов, начальник отдела макроэкономического анализа и исследования рынка Сбербанка: "В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Реальные доходы населения достигли уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и продолжают расти. При этом значительная часть россиян нуждается в улучшении жилищных условий, приобретении нового жилья".

Интересно, что у Сбербанка нет четко установленных порогов по минимальной и максимальной суммам кредитов. Размер кредита определяется индивидуально в зависимости от заемщика. Наиболее востребованная ипотечная программа Сбербанка — "Кредит на недвижимость". Он предоставляется сроком до 15 лет под ставку 18% в рублях или 11% годовых в валюте.

В ноябре Райффайзенбанк предложил новую программу кредитования покупки недвижимости на этапе строительства. "До оформления квартиры в собственность нашего клиента годовой процент выше стандартного всего на 2%. А к концу декабря мы планируем значительно сократить время рассмотрения заявки — до трех рабочих дней",— говорит директор управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко.

Собинбанк также скорректировал свои условия кредитования. Теперь разделение кредитов по годам постройки дома (до 70-го года и после 70-го) у Собинбанка уже отсутствует. Покупка квартиры в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках происходит на одинаковых условиях. Первый взнос за квартиру не менее 30% от ее стоимости, процентная ставка — 14% годовых. По словам начальника управления кредитования Собинбанка Ольги Манукянц, "увеличение количества участников на рынке ипотечного кредитования влечет за собой появление более доступных для населения программ с низкими процентными ставками и гибкими условиями кредитования".

Кредит на покупку квартиры можно взять и в Газпромбанке. Кредит предоставляется в валюте на десять лет под ставку в 14% с первоначальным взносом от 30% от стоимости квартиры. При этом Газпромбанк может пересмотреть процентную ставку. В случае если заемщик не просрочил платежи по кредиту, ставка может уменьшаться на 0,2% ежегодно. Чтобы получить кредит в ВТБ на покупку квартиры на рынке вторичного жилья, клиенту нужно будет внести первоначальный взнос в размере 15% от стоимости квартиры. Этот кредит выдается на срок до 20 лет, ставка по нему составит 10-11% годовых в долларах и евро и 15-16% годовых в рублях, а его сумма — от $10 тыс. до $500 тыс.

Интересно, что в начале декабря банк "Дельтакредит" отменил штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Клиенты банка могут погасить ипотечный кредит уже через год после его предоставления. Однако если в "Дельтакредите" без штрафов погасить кредит можно только через год, то, например, в Национальном резервном банке (НРБ) это возможно уже через шесть месяцев пользования кредитом. Райффайзенбанк не будет применять штрафные санкции к заемщику уже через три месяца после выдачи кредита. А в Собинбанке штрафные санкции и вовсе отсутствуют — досрочно погасить кредит в банке можно уже с первого дня его пользования.

И если часть банков решили привлекать заемщиков путем упрощения своих ипотечных программ, то другие банки представляют потенциальным заемщикам более широкий спектр этих программ. Так, этим летом НРБ предложил пять видов ипотечного кредита: "Стандартный", "Молодежный", "Кредитное окно", "На улучшение жилищных условий" и "Инвестиционный" (см. таблицу). Помимо этих программ в НРБ можно взять ипотечный кредит под залог уже существующего жилья. Это удобно в том случае, если у потенциального заемщика нет средств на первоначальный взнос. По этой программе банк предоставит фактически два кредита: краткосрочный (до года) и долгосрочный (до десяти лет). Первый кредит выдается под залог уже существующего жилья, и максимальный размер кредита составляет 50% от его стоимости.

Одновременно с коммерческими банками ипотечный кредит можно получить и по государственной программе развития ипотеки. В ее рамках средства на покупку жилья выдает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Кредиты АИЖК предоставляет через своих региональных операторов (в Москве это Московское ипотечное агентство (МИА)) или же через банки--партнеры этих операторов. МИА и его партнеры предоставляют ипотечные кредиты в рублях сроком до 20 лет под ставку 15% годовых.

Банками--партнерами МИА являются Банк Москвы, Русский банкирский дом, Оргбанк, банк "Российский капитал", "Капитал кредит", Собинбанк, "Дельтакредит", Соцгорбанк, Спецсетьстройбанк, Инвестиционный промэнергобанк, банк "Система" и Оптбанк.

Однако пока эта программа развивается не очень активно. Как подчеркнул заместитель гендиректора АИЖК Валерий Серегин, "в рамках соглашений с АИЖК за этот год было выдано чуть больше полутора тысяч кредитов. Но почти все они — результат работы региональных операторов".

Полоса препятствий ипотечного кредита

Трудности в развитии ипотеки связаны не в последнюю очередь со стоимостью самого кредита для заемщика. Ведь в зависимости от региона стоимость кредита для потенциального заемщика должна быть различной. Так, по словам Александра Колошенко, "очень сильно различаются правила и условия работы на рынке недвижимости в разных городах, особенно в отношении регистрации прав на недвижимость и оформления в собственность в Москве и Санкт-Петербурге. Для решения этих проблем в первую очередь необходимо внимание к ним со стороны соответствующих властей, и в этом отношении возможное увеличение объемов рынка может повлиять на это и позволит привлечь к ним внимание".

"Довольно существенной проблемой для определенной категории граждан может являться цена оформления самой сделки: услуги нотариуса, страховка, регистрация в МГРП",— считает Ольга Манукянц. И действительно, при оформлении кредита у заемщика могут возникнуть дополнительные расходы. Этими расходами может быть единовременный платеж при оформлении недвижимости в собственность заемщика, включающий оплату услуг нотариуса, регистрационный сбор за регистрацию прав на имущество и другие. Обязательным условием при предоставлении ипотечного кредита является страхование. Речь идет о полисах по страхованию жизни и трудоспособности заемщика, по страхованию приобретаемой квартиры от рисков повреждения и утраты права собственности на квартиру. А стоимость страховки, в свою очередь, зависит от величины самого кредита.

В дополнение к этому, по оценкам банкиров, активному развитию ипотеки мешают и проблемы на законодательном уровне, хотя первый шаг в решении этих проблем уже сделан. "Постепенно ликвидируются пробелы в законодательной базе ипотеки. Так, например, 14 ноября 2003 года президент России Владимир Путин подписал закон 'Об ипотечных ценных бумагах'. Это открывает путь к увеличению объемов долгосрочных ипотечных кредитов населению со стороны банков, созданию в ближайшие несколько лет в России системы ипотечного кредитования, важным звеном которой будет рынок ипотечных ценных бумаг",— считает Рустам Абдрахманов.

Тем не менее остаются нерешенными и другие вопросы законодательства, которые, в свою очередь, мешают полноценному развитию тех же ипотечных бумаг. А сложности в развитии ипотечных ценных бумаг затрудняют банкам возможность получить доступ к длинным деньгам. Екатерина Демыгина, вице-президент Московского кредитного банка: "Основным тормозящим фактором развития ипотеки является несовершенство банковского законодательства в части выделения ипотечных кредитов из общей конкурсной массы при ликвидации банка. Фактически сегодня текущее законодательство выстраивает владельцев ипотечных ценных бумаг в общую очередь по выплатам при банкротстве банка, что не позволяет использовать ипотечные бумаги как полноценный низкорискованный и дешевый инструмент рефинансирования для банка и стабильный и обеспеченный инструмент вложения для инвесторов".

Не исключено, что нерешенные вопросы на законодательном уровне вытекают из того, что ипотечное кредитование является для российского рынка относительно новым продуктом. Начальник управления кредитования банка "Абсолют" Олег Дмитриенко отмечает противоречие между федеральным законом "Об ипотеке" и Гражданским процессуальным кодексом. "Согласно федеральному закону, заемщик может быть выселен из жилья, приобретенного за счет ипотечного кредита. Согласно же Гражданскому процессуальному кодексу, если это жилье единственное и оно не используется в коммерческих целях, то выселить заемщика нельзя. Эта проблема широко обсуждается, но пока противоречие не устранено",— отмечает господин Дмитриенко.

Также, по мнению Рустама Абдрахманова, "сложной с юридической точки зрения является проблема обращения взыскания на заложенное имущество, временного обеспечения жильем неплатежеспособного заемщика, остается неразрешенным и вопрос создания отселенческого фонда. Кроме того, достаточно высокому уровню процентных ставок по ипотечным кредитам способствует нынешняя макроэкономическая ситуация, в частности уровень инфляции".

Тем не менее перспективы развития ипотечного кредитования в России огромны. Валерий Серегин: "В России можно работать даже по существующему законодательству. На российском рынке ипотеки немало проблем, однако есть и возможность продвигать ипотеку, чем мы и занимаемся". Рустам Абдрахманов: "Развитие ипотечного кредитования — важное, но не единственное условие решения жилищной проблемы. Необходимо развитие рынка жилья в целом. Строительная индустрия должна реагировать на динамику спроса более гибко. В настоящее время рынок жилья находится в стадии формирования, и существует риск того, что развитие системы ипотечного кредитования будет способствовать не столько росту объемов и качества жилищного строительства, сколько повышению цен на жилье".