В любой кризис одним из первых пострадавших на рынке недвижимости оказывается офисный сегмент, потому что он напрямую зависит от деловой активности арендаторов. В новую эпоху экономической нестабильности, в которой мы все оказались в результате пандемии COVID-19, девелоперы и владельцы бизнес-центров тоже попали под жернова. Но после того как утихнет борьба против вируса, сегмент начнет восстанавливаться первым. Но это уже будут совсем другие офисные пространства.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ / купить фото
В первые дни режима самоизоляции, объявленного практически во всех крупных российских городах из-за пандемии COVID-19, прошла премьера сериала «Колл-центр» с незамысловатым, на первый взгляд, сюжетом. Сотрудники интернет-магазина по продаже товаров для взрослых оказываются запертыми в офисе. Члены трудового коллектива подобраны неслучайно — у каждого из них есть свой печальный бэкграунд, вокруг чего и разворачивается действо.
На протяжении всего сериала показывается эстетика современной офисной жизни с ее явной и тайной жизнью. Все это знакомо многим, кто большую часть своей жизни, по крайней мере 40 часов в неделю, проводит в бизнес-центрах. Во время удаленной работы, которая для всех нас во время карантина оказалась реальностью, этот сериал стал для некоторых зрителей хорошей возможностью осмыслить свои отношения с коллегами до пандемии. Как, впрочем, и сам карантин, который может привести к радикальной смене одних парадигм, сложившихся в офисной культуре, и поэтапной трансформации других стандартов.
Перекур и по кофейку
Еще в 2018–2019 годах сервис по подбору персонала HeadHunter по итогам опроса выяснил, что 85% офисных сотрудников рассматривали для себя возможность перехода на удаленную работу в будущем. «Пандемия стала принудительным тестом этого формата для тех, кто хотел, но так и не решился попробовать»,— констатирует директор проектов КБ «Стрелка» Екатерина Малеева.
Но в реальности, как показывают результаты публикуемых почти еженедельно тематических опросов, для многих россиян, никогда не работавших в удаленном формате, предложенные обстоятельства оказались некомфортными.
Так, бюро ABD Architects, занимающееся в том числе проектированием офисных пространств, в течение апреля опросило более 1 тыс. респондентов. Большая их часть (66,5%) во время нынешней пандемии впервые работают из дома. Около 83% респондентов ответили, что эффективно работают из офиса, при этом с той же эффективностью работают из дома только 56% опрошенных. Почти 63% участников опроса заявили, что им с точки зрения удобства рабочего места нравятся их офисы, около 15% — комфортнее дома, оставшимся — нет никакой разницы. Для многих опрошенных (47%) не хватает на удаленной работе живого общения с коллегами, говорится в исследовании ABD Architects. Еще один фактор в пользу работы в офисе — невозможность разделить дома рабочее и личное пространство.
Исследование, проведенное центром городской антропологии КБ «Стрелка», показывает, что у многих россиян возникли проблемы с поиском места для работы в квартире. «Большое количество квартир имеют подходящую планировку для досуга и сна, но они не способны вместить в себя повседневную жизнь целой семьи — занятия спортом, школьное обучение, работу нескольких человек»,— говорит Екатерина Малеева.
Не исключено, что «квартирный вопрос» в перспективе станет ключевым при желании сотрудника работать удаленно.
Но россияне не уникальны. Как следует из опроса, проведенного лондонским отделением Colliers International среди сотрудников в странах Европы и Ближнего Востока, около 45% респондентов хочется вернуться в офис, потому что дома они не могут прочертить четкую границу между работой и личными делами. Кроме того, 65% опрошенных хотели бы вернуться на свои рабочие места, чтобы иметь возможность вживую обсуждать деловые вопросы. А примерно 42% респондентов не хватает во время удаленной работы простого человеческого общения — разговоров не про работу, а про личную жизнь.
Фото: Craig Mitchelldyer / AP
Фото: Craig Mitchelldyer / AP
Равноудаленный труд
Желание прийти при первой же возможности в офис и стремление к живому общению с коллегами могут несколько диссонировать с теми зачатками социального дистанцирования, которые стали зарождаться в обществе при нынешнем карантине. В реальности, считает HR-консультант и партнер «Лаборатории карьеры Алены Владимирской» Анна Алфимова, большинство вообще не захотят возвращаться в офис. «Одни будут бояться заразиться, другие поймут, что жить по своему распорядку комфортнее, и начнут работать на компанию не как наемные сотрудники, а как подрядчики»,— говорит она.
По словам партнера Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, около 25% сотрудников различных компаний хотят продолжить работать из дома и после снятия карантина. «Наши исследования тоже показывают, что около 25–30% опрошенных намерены продолжить работать в удаленном режиме, по крайней мере один-два дня в неделю»,— подтверждает партнер IND Architects Андрей Сидоров.
Такой расклад может оказаться на руку работодателям: возвращать в офис всех сотрудников из-за кризиса в экономике сейчас накладно и не для всех компаний оправданно. Это значит, полагает Анна Алфимова, что в офис вернутся только самые лояльные и результативные, что само по себе уже будет мотивацией для сотрудников. В этом есть резон: такие работники вряд ли будут выдвигать особые требования. «Разве что возможность работать в гибком графике, иногда оставаясь дома или работать не в часы пик»,— добавляет HR-консультант.
Некоторые компании уже сейчас задумываются над форматом посменной работы сотрудников, добавляет госпожа Никитина. Не исключено, что это уже скоро разрыхлит верхний слой офисной культуры: на смену традиционной организации рабочего места придет система hot desk офисов, позволяющая сотруднику периодически менять дислокацию в бизнес-центры.
Переговоры в формате Zoom
Почти двухмесячная работа в удаленном формате показала, как можно быстро автоматизировать рабочие процессы: переговоры и планерки можно проводить по Zoom или Skype, те же оперативные рабочие вопросы обсудить в мессенджерах Telegram или WhatsApp.
«В будущем сохранится потребность в технологиях, позволяющих автоматизировать рутину и снизить количество операций, где требуется взаимодействие с другими людьми»,— не исключает Анна Алфимова.
Активное использование онлайн-сервисов для корпоративного общения поможет ротировать и сокращать число физически присутствующих в рабочих и переговорных зонах людей, изменить рассадку, разредив пространство, прогнозирует глава бюро Noor Architects Михаил Беляков. Хотя сразу после снятия карантина по всему миру начнется внедрение IT-решений в офисах, но увлечение работодателей Zoom и аналогичными технологиями будет вытеснено уже другим увлечением — поиском новых планировочных решений офисных пространств, прогнозирует инвестиционный директор УК «Тринфико» Артем Цогоев. То есть традиционные в нашем понимании бизнес-центры могут быстро трансформироваться в те же hot desk формат или в гибкие офисы (flex office).
Рынок офисной недвижимости ожидают дальнейшая оптимизация и изменение самого понятия офиса, что приведет к росту вакантности площадей. К концу 2020 года пустыми могут оказаться до 25% бизнес-центров Москвы, предрекает господин Цогоев. Но переживать за будущее рынка бизнес-центров Москвы не стоит, советует топ-менеджер. По его образному выражению, «зияющие пустоты бизнес-центров 2020–2021 годов могут заполниться сотрудниками многочисленных госкомпаний, которые и станут спасителями рынка офисной недвижимости».
Что же касается компаний частного сектора, то они вынуждены будут в кризис экономить на персонале.
А это значит, по словам Анны Алфимовой, что часть команды продолжат работать из дома постоянно или временно, а компании вынуждены будут сокращать фонд оплаты труда без снижения объема задач, выполняемых сотрудниками. При таком сценарии компаниям понадобится удешевлять стоимость офисного пространства. Опять станут востребованы площадки с меньшим уровнем комфорта, рассчитанные на четыре—восемь сотрудников, прогнозирует HR-консультант.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Гибче и гибче
Первые признаки сокращения спроса на офисном рынке появились еще в марте этого года. Сейчас сразу несколько крупных арендных сделок поставлены на паузу. Переход на удаленный формат работы, что может только усугубить падение потенциального спроса на офисном рынке, стал неприятной новостью для девелоперов. Похоже, они не подошли еще к стадии принятия новой реальности.
«Вопреки многочисленным спекуляциям, крупные компании пока не спешат радикально менять свои офисные стратегии и продолжают арендовать качественные офисы на долгосрочный период»,— настаивает коммерческий директор O1 Properties (один из крупных собственников московских бизнес-центров) Павел Барбашев. В качестве аргумента он приводит две сделки по аренде в общей сложности примерно 2 тыс. кв. м в бизнес-центрах Lighthouse и «Белая площадь», закрытые на прошлой неделе, в самый разгар карантина.
Господин Барбашев считает, что те или иные компании, принимая решения об аренде офисных площадей, обращают внимание на качество здания. А теперь мы подошли к самому главному: как изменится рабочее пространство, чтобы претендовать на высокое качество. Нынешний кризис даст возможность уйти от формата open space, прогнозирует Екатерина Малеева. «Это фабричная организация пространства, наследие индустриальной эпохи,— отмечает она.— Сейчас, когда все больше рабочих мест предназначаются для интеллектуальной и креативной работы, требующей концентрации внимания и глубокого погружения, звучит все больше критики в адрес открытых офисов».
Такой тренд действительно наблюдается, подтверждает основатель архитектурной мастерской «Арканика» Никита Выходцев. «Но вряд ли, конечно, мы все вернемся к практике работы в сотовых кабинах, как в 1950-х годах, но плотность офисов изменится»,— добавляет он. Сейчас Москва по этому показателю находится в середине списка среди европейских городов. На одного сотрудника в среднем приходится более 8 кв. м офисного пространства, такие же показатели, например, в Риге, Кракове, Загребе и Таллине, говорится в исследовании Colliers International. Самый лучший показатель в Копенгагене, где на одного сотрудника приходится 18 кв. м, самый худший — в Лондоне и Софии (6–7 кв. м на одного человека).
Так или иначе, продолжает госпожа Малеева, в условиях повышенных санитарных требований идеальным пространством для работы станут комнаты на 5–20 человек или офисы с гибкой планировкой пространства и мобильными перегородками.
Этот тезис нравится операционному директору Space 1 Павлу Федорову. Оно и понятно: его компания одна из первых в Москве стала развивать гибкие офисы. Они позволяют устраивать пространства под требования каждого арендатора и сдавать площади по краткосрочным договорам (сейчас арендные контракты в традиционных бизнес-центрах заключаются примерно на пять лет). Если в январе—феврале 2020 года средний срок запрашиваемой аренды в проекте гибких офисов Space 1 составлял 18–24 месяца, то в апреле—мае он снизился до 12–18 месяцев.
«Сейчас у компаний горизонты планирования сокращаются, поэтому те, кто решил поменять офис, задумываются об экономии и не хотят нести капитальные затраты на проектирование, ремонт и оборудование офиса»,— рассказывает господин Федоров. Это уже привело к росту спроса в сегменте гибких офисов, который, согласно прогнозам Space 1, по итогам 2020 года может вырасти на 50%.
За дверью бизнес-центра
Возможно, сразу же после снятия карантинных мер, предполагает Наталья Никитина, компании начнут трансформировать свои офисы по «правилу двух метров». Никита Выходцев не исключает, что будут внесены изменения в законодательство, регламентирующее минимальную площадь на человека в офисах. Вряд ли это будет, как в Копенгагене, но не исключено, что как в Вене или Мюнхене, где, по данным Colliers International, на одного сотрудника приходится около 10 кв. м, а еще лучше, как в Осло или Стокгольме, где одному работнику положено 14 кв. м.
В планировках будут предусмотрены более широкие коридоры, максимально трансформируемые помещения: переговорные, которые могут изменять размер и функционал, современное техническое оснащение, обеспечивающее полноценную возможность удаленной работы.
Но также, продолжает господин Выходцев, возможно, будет сокращена максимальная вместимость для лифтов и вестибюлей, «это позволит уменьшить количество человек, находящихся в одном пространстве». Не исключено, что работодатели будут рекомендовать сотрудникам пользоваться лестницами, а не лифтом, если, конечно, речь не идет об офисе в одном из небоскребов «Москва-Сити».
«Мы увидим отход от планов открытой планировки офисных помещений, а также лучшую вентиляцию и больше открываемых окон для проветривания помещений,— прогнозирует Никита Выходцев.— А в корпоративных столовых и кафе мы, вероятно, обнаружим большие расстояния между столами, а также заметим отсутствие салат-баров и шведских столов».
Фото: Алексей Фирсов, Коммерсантъ
Фото: Алексей Фирсов, Коммерсантъ
На работу в тапках
Впрочем, идеальное рабочее место для москвича и жителя другого крупного города — то, что рядом с домом. Подобный фактор, как считает Анна Алфимова, будут учитывать компании, для которых в приоритете человеческий капитал. Но это не значит, что надо будет менять место работы и трудоустраиваться в ту компанию, чей офис находится в пешей доступности от дома или на расстоянии, которое можно преодолеть на велосипеде или самокате.
Сооснователь Wowhaus Олег Шапиро предполагает, что в Москве будут развиваться коворкинги у дома, где сотрудники компаний смогут работать большую часть деловой недели и в определенное время ездить в центр города в офис работодателя.
Смена сложившейся парадигмы, не исключает архитектор, приведет к реализации в Москве концепции, придуманной почти десять лет назад бюро BIG для Копенгагена. Она предполагает, что в жилых комплексах есть все сервисные службы, включая прачечную, магазины, кафе и фитнес-клуб, а также офисные площади, которые могут использовать местные жители.
Впрочем, в некоторых новых жилых комплексах группы ПИК и «Дон-строй Инвеста» эта концепция уже реализована.
После пандемии классический офис может стать хабом, своеобразным центром притяжения для встреч с коллегами и решения определенных задач, в то время как большинство вопросов все чаще будет решаться за его пределами, соглашается Наталья Никитина.
Не исключено, что в ближайшее десятилетие мы будем наблюдать эпохальную смену градостроительного вектора. «Города столетиями были привязаны к рабочему месту, сейчас же точкой отсчета становится дом»,— идеализирует будущее партнер проектно-консалтинговой компании «Новая земля» Иван Курячий. Но Артем Цогоев советует быть реалистами: «О карантине забудут через два года, никаких существенных, глобальных и значимых, изменений в архитектурной концепции офисов из-за пандемии не последует».