Кризис заставил покупателей жилья в Москве придирчиво подходить к выбору проектов, переориентировавшись на новостройки в высокой стадии готовности. Если в первые четыре месяца прошлого года 58% продаж приходилось на проекты на стадии котлована и монтажа нижних этажей, то сейчас только 44%. Но полного отказа покупателей от проектов на начальном этапе ждать не стоит: их остановит разница в цене между стартовавшими и завершающимися стройками.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Единственной категорией новостроек, показавшей рост продаж по итогам первых четырех месяцев 2020 года, стали проекты на стадии монтажа верхних этажей: количество сделок с ними увеличилось на 52% относительно аналогичного периода прошлого года, до 4,5 тыс. заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Такие выводы на базе анализа данных Росреестра в своем исследовании сделала «Азбука жилья». Рост такого жилья произошел на фоне сокращения на 12% общего числа сделок на первичном рынке Москвы по итогам первых четырех месяцев относительно аналогичного периода прошлого года: всего за этот период было заключено 16,06 тыс. ДДУ.
Наибольшее падение пришлось на проекты, находящиеся на стадии котлована: в этом сегменте продажи сократились на 39%, до 4,7 тыс. Для новостроек на этапе монтажа верхних этажей показатель вырос за год с 16% до 18%. Проекты на стадии внутренней отделки сформировали 24% сделок против 22% годом ранее. На уже сданные дома пришлось 3% спроса против 4% годом ранее. Аналогичную тенденцию заметили аналитики «Метриума»: по их расчетам, в старых границах Москвы доля сделок с жильем на стадии котлована размылась с 38% до 22%, с проектами на стадии монтажа и отделки выросла с 40% до 51% и с 22% до 27% соответственно.
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ, в апреле 2020 года
Спрос на жилье уже падает, поскольку люди находятся в самоизоляции и из-за неопределенности в экономике
Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков связывает тенденцию со стремлением покупателей выбирать менее рискованные проекты, которые с большей долей вероятности будут завершены. Продажи в уже сданных домах, по мнению эксперта, заметно не растут из-за большой ценовой разницы с незавершенным жильем: покупатели пытаются найти золотую середину. Разрыв, правда, может быть существенным: по оценкам «Бест-Новостроя», в проектах, где строительство еще не начато, квартиры стоят в среднем 165,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в готовых — 186 тыс. руб. за 1 кв. м. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая соглашается, что за период строительного цикла недвижимость в новостройке может дорожать на 20–25%. Но эксперт пока не готова списывать изменившееся поведение покупателей только на кризисные тенденции. Она объясняет, что объем нового предложения в Москве значительно снизился из-за перехода рынка на проектное финансирование: в первом квартале на рынок вышли только восемь новых проектов — это в два раза меньше, чем годом ранее.
Смену вектора покупательских настроений заметили и застройщики. Гендиректор УК «Развитие» Игорь Козельцев указывает, что если раньше 60% сделок приходилось на строящиеся квартиры, а 40% — на готовые, то сейчас ситуация прямо противоположная. Он связывает ситуацию с кризисом и мартовским потребительским ажиотажем. «На фоне падения рубля многие покупали готовые квартиры с ключами, воспринимая их как самую надежную инвестицию»,— вспоминает он. Господин Козельцев ждет, что тенденция сохранится и в дальнейшем из-за негативных ожиданий относительно изменения срока ввода новостроек на фоне экономического кризиса. Коммерческий директор ГК А101 Анна Боим пока не отмечает целенаправленного смещения спроса. Хотя, по ее словам, объективные причины для этого на рынке существуют из-за снижения девелоперской активности.
Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова объясняет, что стремление покупателей приобрести жилье в высокой стадии готовности наблюдалось и в прошлые кризисы. Мария Литинецкая ждет, что тенденция сохранится. При этом госпожа Доброхотова называет удерживающим спрос жилья в проектах ранних стадий строительства фактором стремление покупателей сэкономить, особенно когда доходы населения снижаются.