Памятуя об опыте предыдущих кризисов, российские инвесторы нацелились на приобретение объектов коммерческой недвижимости, которые собственники вынуждены продавать со значительным дисконтом. Но сейчас в Москве найти такие активы пока не получается. После экономических спадов в 2008 и 2014 годах девелоперы стали хеджировать риски, отказываясь, например, от валютных кредитов или строя объекты под конкретных заказчиков.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Российские инвесторы нацелились на покупку проблемных активов (distressed assets) на рынке коммерческой недвижимости, говорится в исследовании Knight Frank. Там отмечается, что такую возможность рассматривают практически все девелоперы и структуры, инвестирующие в недвижимость. Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков указывает, что сейчас девять из десяти поступающих обращений касаются вопросов о наличии объектов, которые можно купить с хорошими скидками.
Гендиректор JLL в России и СНГ Андерс Лильенстолпе также отмечает этот тренд. Основной инвестиционный интерес, по его словам, сейчас сконцентрирован в сегменте складской недвижимости, сохраняется спрос на офисы и торговые площади. Партнер Colliers International Станислав Бибик поясняет, что активность инвесторов связана с наличием у них большого объема рублевой ликвидности.
«Многие сформировали четкое убеждение, что проблемные активы должны появиться в ритейле и гостиничной недвижимости, их активно ищут»,— говорит он.
По оценкам Knight Frank к дистресс-активам можно отнести объекты, которые генерируют хороший денежный поток, но из-за сложностей у собственников продаются со скидкой. Для офисов хорошим дисконтом Алексей Новиков называет 10–15%, для торгцентров — 20–25%. «Последние сейчас переживают тяжелые времена, даже если речь идет об успешно работающих объектах»,— поясняет он. Господин Лильенстолпе согласен с этим тезисом. При этом, по его мнению, ситуация на офисном рынке по-прежнему стабильна. Алексей Новиков добавляет, что, согласно общемировому тренду, действительно, ждать появления кризисных активов сейчас можно и в гостиничном сегменте. Партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев предполагает, что с заметным дисконтом в итоге могут начать продаваться знаковые объекты, их выход на рынок стоит ждать через полгода-год.
Впрочем, пока консультанты не фиксируют появления кризисных предложений ни в одном из сегментов недвижимости в России.
Интерес инвесторов к проблемным активам в кризис увеличивается традиционно, констатирует руководитель направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова. «Но предыдущие кризисы уже существенно почистили ряды девелоперов и собственников коммерческой недвижимости, из-за чего объем доступного предложения может быть заметно меньше»,— рассуждает она. По словам госпожи Чистовой, достаточно большой объем коммерческой недвижимости продавался с дисконтом в 2017 году: тогда это стало результатом санации крупных банков. Но в этот раз, по ее прогнозам, восстановление пройдет быстрее и количество кризисных активов будет ниже.
В числе ключевых причин, сдерживающих появление на рынке дистресс-активов, господин Бибик называет массовый переход девелоперов на рублевое кредитование. Многие компании пострадали в прежние кризисы, в том числе из-за наличия валютных займов, в то время как арендный доход получали в рублях. Алексей Новиков добавляет, что в основном проблемные активы образуются, когда инвесторы делают вложения в растущую экономику. «Они закладывают риски, рассчитывая на низкую стоимость фондирования, но этот показатель увеличивается из-за резкого непрогнозируемого снижения спроса»,— рассуждает он. По словам эксперта, в России последние несколько лет девелоперы и инвесторы старались максимально оградить себя от всех возможных рисков, переориентируясь на работу в формате built-to-suit и снижая объем спекулятивного строительства.
«В Европе предпосылок для появления дистресс-активов сейчас намного больше»,— уверен господин Новиков. По его словам, последние пять-десять лет большинство стран ЕС жили в ситуации, когда цены на недвижимость только росли, и девелоперы впервые за десять лет оказались в плохих рыночных условиях.