Пленум Верховного суда (ВС) утвердил постановление о применении норм Гражданского кодекса о прекращении обязательств, в котором все же не разрешил сторонам договора, ставшего неактуальным из-за форс-мажора, отказываться от него. Принятия нормы опасались собственники торговых центров, для которых массовый отказ арендаторов от договоров был бы равноценен полному краху бизнесу.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Наступление обстоятельств непреодолимой силы не отменяет обязательств по контракту, если его исполнение остается возможным после их прекращения: отказываться от договоров со ссылкой только на форс-мажорную ситуацию будет нельзя. Соответствующее постановление утвердил пленум Верховного суда.
При этом сторона освобождается от возмещения контрагенту убытков и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения обязательств из-за обстоятельств непреодолимой силы.
Рассмотрение ВС проекта постановления о некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств вызвало серьезную тревогу у владельцев и операторов торгцентров. В первоначальном тексте предполагалось, что участник договора может в одностороннем порядке отказаться от него, если федеральные или местные власти примут даже временные решения, которые делают его неисполнимым сейчас или в будущем. Разъяснения были разработаны на фоне ограничительных мер, которые регионы принимали в попытке сдержать распространение COVID-19.
С просьбой отказаться от этой меры от лица торгцентров к председателю ВС Вячеславу Лебедеву обратился управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. Он пояснял, что мера противоречит логике принятого Госдумой закона, предусматривающего возможность для малого и среднего бизнеса расторгать договоры аренды без штрафов, если с собственником не удалось договориться об уменьшении платежей на период до 1 октября. Теперь в совете заявили, что удовлетворены решением пленума ВС.
Реакция арендаторов на решение пленума пока неизвестна. “Ъ” направил запросы крупным непродовольственным сетям. Управляющий партнер RedStone Индира Шафикова указывает, что, хотя на малый и средний бизнес приходится значительная доля арендаторов, пока они не слишком активно пользуются возможностью расторжения договора в одностороннем порядке.
Большинство понимает, что дальше все равно придется снимать площади»,— отмечает эксперт.
При этом, по ее словам, почти все ритейлеры используют новый закон для шантажа собственников.
Ситуацию, в которой возможность отказываться от исполнения договоров появилась бы у всех арендаторов, госпожа Шафикова называет «катастрофой для рынка коммерческой недвижимости».
Во что превратятся шопинг-центры после пандемии
Из войны, развернувшейся в мае между работающими в России ритейлерами и владельцами торгцентров, вряд ли кто-либо выйдет победителем. После пандемии, переживаемой практически всеми странами, мир для этих субъектов рынка недвижимости, считавших друг друга до коллапса партнерами, наверное, будет бессмысленным. В новой реальности, где страх перед эпидемией вряд ли отступит, россияне могут потерять всякий интерес к многолюдным моллам с многочасовым шопингом и развлечениями на фуд-кортах. Возможное будущее торгцентров — фабрики-кухни, медцентры и глухая стена постаматов. Но самый лучший вариант — парки вместо кинотеатров и коворкинги вместо сетей фаст-фуда.