Старый город в розницу
Мэрия Ярославля для пополнения бюджета пытается продать исторические здания, многие из которых в аварийном состоянии
В Ярославле мэрия для пополнения бюджета регулярно выставляет на продажу муниципальное имущество, в том числе являющееся собственностью города объекты культурного наследия, памятники архитектуры. Здания с таким статусом нередко продаются по нескольку лет, иногда со значительным снижением цены, так как на объекты с серьезными охранными обременениями сложно найти покупателей. Эксперты считают, что при наличии у местной власти необходимых средств, правильнее было бы оставить памятники в собственности города. Но в существующих условиях порою продажа – единственная возможность дать памятнику архитектуры шанс на спасение.
Фото: Пресс-служба мэрии Ярославля
Фото: Пресс-служба мэрии Ярославля
Для пополнения городского бюджета мэрия Ярославля проводит аукционы по продаже муниципального имущества. Среди выставленного на продажу имущества немалая часть является объектами культурного наследия. Из актуальных на данный момент 19 аукционов по продаже объектов муниципальной собственности, 11 имеют охранный статус, как объекты культурного наследия (ОКН). Почти все они требуют серьезного ремонта, а некоторые находятся в аварийном состоянии. Немалая часть продающихся мэрией ОКН выставляется на торги не первый раз. Найти покупателей на такие объекты непросто. Их дорого содержать, а проведение ремонтных и восстановительных работ, в отличие от обычных зданий, требует дополнительных согласований и разрешений.
Представители мэрии и депутаты муниципалитета говорят, что город вынужден продавать здания, являющиеся объектами культурного наследия по двум основным причинам. Первая – это возможность немного пополнить городской бюджет. Вторая тоже денежная – слишком дорого обходится городу содержание таких зданий.
Продаются городские ОКН по ценам от 516 тыс. руб. до 68,9 млн руб. Самый дорогой на сегодня лот – бывшее здание администрации Кировского района, расположенное на улице Республиканской, 49. Лот включает в себя само трехэтажное здание общей площадью 2315,4 кв. м. и земельный участок площадью 1790 кв. м. Это строение в центре города тоже не в первый раз выставляется на торги. Три года назад его безуспешно пытались продать за 200,4 млн руб. В 2018 году здание хотели передать в собственность области в обмен на участок для строительства муниципального кладбища. Но правительство региона отказалось от сделки, здание вернули в казну и включили в план приватизации на 2019 год, причем цену снизили до 77.8 млн руб. Торги снова окончились безрезультатно. Теперь здание продают за 68,9 млн руб.
В департаменте охраны объектов культурного наследия Ярославской области рассказали, что дом по адресу ул. Республиканская, 49 построен в 1858 году и является объектом культурного наследия федерального значения «Совет Попечительства о бедных. Главное здание». Специалисты говорят, что это одно из первых в Ярославле зданий периода эклектики, отличающееся четкостью объемно-планировочного решения, строгостью композиции фасадов и богатством ажурной лепнины в духе рококо. Оно формирует историческую застройку улицы и квартала середины XIX в.
В наше время в объекте культурного наследия размещалась администрация Кировского района. В конце 2015 года здание освободилось после объединения районных администраций. С тех пор мэрия безуспешно пытается продать здание. Новый аукцион назначен на 23 июля.
Депутат муниципалитета Ярославля Анатолий Каширин считает, что муниципальное имущество, которое не используется городом и которое требует больших затрат на содержание, нужно продавать, но в разумных пределах.
«Если объект культурного наследия продается, то в обременении всегда указывается, что новый собственник обязан его поддерживать в определенном состоянии и должен выполнять обязательства, которые на него накладываются. В той же бывшей Кировской администрации, даже в момент работы в этом здании самой администрации, постоянно делался ремонт. И поддерживать здание в нормальном состоянии было довольно дорого. С каждым годом состояние здания только ухудшается. Для города это достаточно обременительно»,— говорит господин Каширин.
Объяснимо, по его словам, и снижение цены на такие здания. Это тоже связано со статусом «объекта культурного наследия», который накладывает на владельцев дополнительные обязательства.
«Не каждый будущий собственник согласен делать дорогостоящий ремонт исторического здания, для того, чтобы поддерживать его в требуемом законом виде. Да и не всегда возможно переделать “историческое” здание под современные потребности и представления покупателя. Казалось бы, здание в центре города, а оно оказывается не востребованным и уже который год город не может его продать»,— уточняет Анатолий Каширин.
Ярославская градозащитница и архитектор Ольга Мазанова говорит, что у нее нет однозначного ответа на вопрос о том, нужно ли городу продавать здания, являющиеся объектами культурного наследия.
«Иногда продажа – это плохо, и кончается для памятника плачевно. Очень много таких примеров. Так в Ярославле в 2011 году новым собственником был незаконно надстроен четвертый этаж в здании, объекте культурного наследия (ОКН) “Глазная лечебница. 1903 года” по улице Революционной. Здание город продал частнику, который из него сделал жилой дом, хотя исторически оно было больницей, и над центральным ризалитом ранее была главка больничного храма»,— рассказала градозащитница.
В тоже время она отмечает, что иногда продажа ОКН – единственный шанс спасти памятник, так как у государства порою нет ни средств, ни желания спасать, сохранять и реставрировать пустующие памятники. Но и продать такие здания не просто.
«Не всегда получается продать брошенные здания ОКН. Например, я лично в июле 2012 г. принимала участие в спасении от неминуемой гибели (сноса мэрией признанных аварийными) трех зданий “казарм для рабочих Ярославской большой мануфактуры” по улице Калмыковых в Ярославле. Удалось включить их в списки ОКН регионального значения. Но вот уже восемь лет здания продолжают гибнуть, их терзают мародеры, поджигают, и продать их мэрия не может, хотя несколько раз выставляла на продажу. Правда, одно из зданий ансамбля – “Дом для служащих” по ул. Семашко, 13, удалось продать с условием, что оно будет приспособлено под жилой дом. Здание сейчас на реставрации»,— говорит госпожа Мазанова.
По ее словам, одна из главных причин, почему заброшенные и гибнущие памятники не покупают, в завышенной цене продажи. Кроме того, нет поддержки от государства собственникам таких объектов.
«Конечно, если бы их продавали за условную сумму, шансов спасти было бы больше. Но в нашей стране есть льготы только для аренды объектов культурного наследия – программа “1 рубль за 1 квадратный метр”. Эта программа работает в частности в Нижнем Новгороде. Не так давно в российское законодательство (73-ФЗ) было внесено изменение, узаконивающее эту льготу для арендаторов. Но градозащитники высказывают озабоченность, что арендатору дается очень большой срок для приведения памятника в надлежащее состояние – 7 лет. За это время памятник вообще может погибнуть»,— уточнила архитектор.
Она добавила, что в этих вопросах стоит поучиться у некоторых европейских стран, где умеют извлекать пользу и из исторической промышленной архитектуры, и других памятников, сохраняя их в достойном состоянии.
Эксперты отмечают, что в некоторых зарубежных странах есть хороший опыт, когда исторические здания продаются за символическую цену, например, в $1, при условии, что новый собственник в течение определенного времени восстановит здание, сделает там ремонт. Если условия не будут соблюдаются, нового собственника ждут большие штрафы, а приобретенное им здание изымается. Таким образом властям удается сохранять внешний облик исторических городов, делать их привлекательными для туристов и комфортными для жителей.
Член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов рассказал “Ъ-Ярославль”, что анализ предложений о продаже муниципального имущества мэрией Ярославля свидетельствует о том, что значительная часть лотов представляет собой здания с обременением в виде признания их объектом культурного наследия или статуса памятника архитектуры. Есть и обременения в виде утвержденных границ культурного слоя, в которых оказываются порою ничем не примечательные хозпостройки.
«За очень редким исключением, которым является бывшее здание администрации Кировского района, все выставленные на торги здания, имеющие охранный статус находятся в достаточно запущенном или даже аварийном состоянии. Использовать их по назначению в таком состоянии собственник совершенно очевидно не может, а их реконструкция или приспособление под современные нужды требует больших затрат, так как просто перестроить такое здание нельзя в соответствии с федеральным законодательством»,— уточняет эксперт.
Он отметил, что снять такое имущество с баланса в отсутствие средств и планов реконструкции за счет бюджета город не может, и шансов на продажу такого имущества на практике тоже немного.
«Вариантов в такой ситуации всего два: дожидаться, пока аварийное здание будет окончательно утрачено, что совершенно точно не прибавит городской администрации авторитета у населения, или все же найти инвестора, который согласится с особыми правилами эксплуатации здания и прилегающей к нему территории и будет за свой счет бережно восстанавливать объект для своих или общественных нужд, как, например, произошло в случае со зданием на 1-й Закоторосльной набережной, для которого единственным разрешенным использованием является историко-культурная деятельность»,— пояснил эксперт.
Он уточнил, что перед продажей имущество проходит обязательную оценку. Соответственно, начальная цена не может быть ниже той, в которую объект недвижимого имущества оценен по кадастру, даже если очевиден тот факт, что за эту цену его никто не купит, поскольку в противном случае это будет нарушением закона. Цена такого лота будет снижаться, пока не станет приемлемой для инвестора, если, конечно, таковой найдется.
«Если здание выставляется на торги, то это в любом случае шанс на его сохранение. Правильная ли это политика? В идеальном мире – безусловно нет, но с учетом ограниченных возможностей бюджета на местах и плачевного состояния значительной части зданий, относящихся к исторической застройке, иного выбора чаще всего нет. Что касается стоимости, то тут власти, по сути, находятся в заложниках законодательных ограничений»,— говорит Алим Бишенов.