В комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ поступил проект поправок в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», внесенный башкирским парламентом Курултаем. Республиканские депутаты решили помочь застройщикам избежать крупных выплат дольщикам за недочеты, допущенные при строительстве и сдаче домов. Так, в проекте предлагается ввести норму об обязательном досудебном урегулировании спора сторон с тем, чтобы застройщик мог «в разумные сроки» устранить недочеты. Кроме того, предложено изменить схему начисления неустойки, привязав ее к ключевой ставке ЦБ, что, по мнению юристов, снизит максимальный размер выплат дольщикам почти в 10 раз. Юристы по защите прав потребителя не поддерживают проект.
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
В Госдуму поступил проект поправок в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», внесенный Курултаем Башкирии. Документ находится в профильном комитете по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Его соавторами указан Курултай и депутат Госдумы Михаил Бугера («Единая Россия»).
В обосновании проекта сообщается, что он призван «обеспечить баланс интересов дольщиков и застройщиков», так как в последние годы в стране резко возросло число обращений граждан в суд с претензиями к застройщикам по поводу несоблюдения стандартов качества и сроков передачи квартир. Так, в Башкирии в 2019 году в рамках 353 судебных процессов в пользу дольщиков было взыскано 59 млн руб., из которых 60% — это штрафы и неустойки, сообщается в обосновании. Башкирские депутаты расценивают такое поведение граждан как злоупотребление правом с целью обогащения, а назначаемые дольщикам судами компенсации считают «неоправданно высокими, несоразмерными характеру и последствиям нарушения обязательства». Предложенные поправки, по их мнению, также снизят нагрузку на судебную систему.
Внесению проекта предшествовало обсуждение в Курултае таких ситуаций, в которых застройщики обвиняли дольщиков в потребительском терроризме. Один из авторов инициативы — единоросс Рустем Мусабиров подтвердил „Ъ“, что проект разрабатывался по обращению застройщиков. «Сейчас дольщики сразу обращаются в суд, привлекают экспертов, которые оценивают дефекты без участия застройщика. Судом назначается повторная экспертиза, которая, как правило, соглашается с выводами независимых экспертов, и с застройщика взыскивают суммы гораздо большие, чем стоимость устранения недостатков. Например, при покупке квартиры за 2–3 млн руб. граждане умудряются взыскивать с застройщиков по 900 тыс. руб.»,— сообщил депутат.
Курултай предлагает Госдуме обязать дольщиков, недовольных качеством строительства квартир, сначала дать застройщику возможность самому «в разумные сроки» устранить недочеты и только потом требовать через суд уменьшения цены договора или возмещения расходов на ремонт.
Неустойку за нарушение сроков устранения дефектов депутаты Курултая предлагают привязать к ключевой ставке ЦБ: одна трехсотая к стоимости расходов на устранение недочета или на сумму возмещения, если речь идет об «инвестиционном жилье», и двойной размер неустойки, если жилье покупается для себя.
В действующей редакции закона покупатель квартиры может требовать безвозмездного устранения дефектов, уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недочетов без предварительных согласований с застройщиком. Размер неустойки регулируется законом «О защите прав потребителей» и составляет 1% к стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки. Кроме того, на застройщика налагается штраф в размере 50% от утвержденных судом выплат.
Рустем Мусабиров убежден, что проект «никоим образом не умаляет права граждан», а лишь «приводит к очистке рынка юридических услуг в сфере строительства».
Застройщики поддерживают инициативу депутатов. Заместитель директора девелоперской группы «СУ-10» Эдуард Камалетдинов отмечает, что «недостатки жилья по решениям судов обходятся втрое дороже их реальной стоимости»: «Например, дует из окна. Вместо того, чтобы его отрегулировать, владелец квартиры получает компенсацию стоимости замены всего окна».
По мнению директора по развитию ГК «Третий трест» Вячеслава Якина, действующее законодательство о долевом строительстве «приравнивает квартиру к чайнику». «Если есть недостатки, мы готовы их устранить в досудебном порядке. Если не сделали качественно и в срок, можно обратиться в суд. Мы просто просим привести к единообразию механизм расчета компенсаций. Так как за просрочку сдачи квартиры мы платим одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ, логично, чтобы и в отношении дефектов действовала та же схема»,— отметил он.
Юристы по защите прав потребителей против предложенных поправок. Застройщики редко устраняют нарушения в добровольном порядке и только после коллективного обращения дольщиков в суды, отмечает юрисконсульт Андрей Евстифеев. Действующий порядок начисления неустойки побуждает застройщиков не затягивать с исполнением обязательств. «В 2004 году „АвтоВАЗ“ уже пытался обжаловать неустойку в 1%, но Конституционный суд РФ разъяснил, что механизм направлен на надлежащее исполнение обязательств,— отметил эксперт.— Принятие поправок приведет к тому, что застройщики будут тянуть с выплатой компенсаций, зная, что никаких санкций для них не будет. Кроме того, суммы неустойки будет недостаточно для устранения нарушений. По моей оценке, максимальная сумма выплат снизится до 10 раз».
«Досудебный порядок предъявления претензий применяется в 90% случаев и сегодня, так как если нет досудебной претензии, суд может отказать во взыскании штрафа,— отмечает руководитель региональной общественной организации защиты прав потребителей „Форт-Юст“ Валерий Самохин.— Неустойка направлена не только на то, чтобы компенсировать потребителю расходы, если он сам будет устранять все недостатки, но и на то, чтобы покрыть размер кредитной ставки, если собственнику придется привлекать заемные средства». Застройщики зачастую действуют недобросовестно по отношению к покупателям квартир: «Распространена практика, когда под каждый объект строительства они создают отдельное юридическое лицо, которое после сдачи дома в эксплуатацию признается банкротом. Когда жильцы выявляют дефекты, им просто не с кого взыскивать компенсации».