По итогам 2003 года жилищный рынок Петербурга показал впечатляющие темпы роста. Объемы нового строительства выросли на 30%. Столь большой прирост жилищная отрасль города показала впервые за последние 10 лет. Специалисты отмечают, что в ближайшие два года оборот местного первичного рынка достигнет $2,5 млрд, и не исключают возможности его затоваривания, в связи с чем цены на жилье наконец-то перестанут расти, стабилизировавшись на отметке $1 тыс. за квадратный метр.
При таких темпах развития одним из основных вопросов для первичного рынка остается вероятность затоваривания. С одной стороны, спрос на жилье, в том числе новое, устойчиво высок. С другой стороны, платежеспособность потребителей может войти в противоречие с постоянно растущими ценами. Впрочем, поскольку в новых домах 95% квартир продается еще до момента их сдачи, можно предположить: даже при самом неблагоприятном развитии событий худшее, что ожидает первичный рынок, — снижение темпов продаж.
"Полагаю, что к 2005 году цены почти остановятся в росте, достигнув отметки $1000 за квадратный метр. Аналогичную ситуацию мы наблюдали год-полтора назад в Москве", — считает финансовый директор компании "Северный город" Марк Лернер. Впрочем, затем они могут продолжить свой рост. На данный момент средняя цена жилья в строящихся объектах массового спроса достигла $750-800 за квадратный метр. По сравнению с началом прошлого года квартиры подорожали на 40%. "До московских показателей в 45% мы, конечно, не дотянули, но и сложившаяся динамика оказалась выше прогнозировавшихся 30%, — говорит вице-президент по сбыту компании 'ЛЭК' Сергей Сыровойский. — Но замечу, что это цифра средняя. Например, в сегменте однокомнатных квартир рост цен и вовсе превысил 50%". Специалисты предсказывают, что в первые месяцы 2004 года заданные темпы роста стоимости жилья (5% в месяц) сохранятся.
Еще одно отличие 2003 года от предыдущих — значительное увеличение цен на квартиры в строящихся элитных и высококомфортных домах. В среднем они возросли на 30%. При этом цены в элитном сегменте изначально устанавливались на достаточно высоком уровне и суммы в $2-3 тыс. за метр не смущают покупателей. "Прошедший 2003 год был 'богатым'. Цены на нефть растут, и деньги текут в страну. Лично я каждое утро смотрю на индексы нефтяных цен и на их основании формирую цену на элитное жилье. Если прогнозируют во второй половине 2004 года снижение цены на нефть, я не думаю, что цены на 'элиту' сильно упадут. Заработанный бизнесменами 'жирок' еще позволит им покупать комфортное жилье", — объясняет подобный феномен президент ООО "Корпорация С" Василий Сопромадзе.
Новая городская власть в лице губернатора Валентины Матвиенко также внесла свою лепту в рост цен на первичном рынке. В директивном порядке более чем в два раза была увеличена сумма отчислений застройщика на развитие городской инфраструктуры. И хотя это повышение повлияет на те проекты, которые начнут строиться и продаваться не ранее чем в конце 2004 года, по мнению девелоперов, такие новации однозначно приведут к росту стоимости жилья в самой ближайшей перспективе. По мнению Вячеслава Семененко, вице-президента корпорации "Петербургская недвижимость", даже те проекты, которые начаты при прежнем уровне отчислений, будут продаваться с учетом грядущего роста себестоимости. Соответствующим образом отреагирует и вторичный рынок.
Впрочем, в отличие от тех горожан, которые еще только планируют покупку жилья, дольщики-инвесторы, сделавшие вложения в строительство в прошлом году, только выиграют. Доля частных инвесторов, вкладывающих деньги в строящееся жилье с целью его последующей, более выгодной, перепродажи, растет. Если в 2002 году инвесторы-"спекулянты" составляли 10-12% от общего числа покупателей, то в прошедшем году их уже было 15-20%, а по отдельным элитным объектам и того больше. "2003 год был рекордным по доходности граждан, занимающихся перепродажей комфортных квартир, — утверждает Юрий Сулягин, генеральный директор ООО 'Атлантик'. — На наших объектах доходность составила 65% годовых. Уверен, что в следующем году число дольщиков, реализующих квартиры после сдачи объекта, вырастет, поскольку даже по скромным прогнозам цены увеличатся на 40%".
Такого же мнения придерживается и Марк Лернер: "В ближайшие год-полтора вложения в недвижимость будут интересны. На мой взгляд, это рынок более надежный и стабильный с точки зрения рисков потери инвестиций, чем, скажем, фондовый. Но при условии, что компания-застройщик надежна". По данным аналитиков, доходность при вложениях в новое жилье в последнее время колеблется около 40-50% годовых, а в отдельных случаях может достигать и 100%. Но добиться такой прибыли непросто, нужно четко знать тенденции и динамику развития рынка, чувствовать его и уметь каждую инвестицию сделать вовремя и в нужный проект.
АЛЕКСАНДР КОЛПАКОВ