В минувший понедельник Владимир Путин на заседании совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам заявил, что у России есть исторический шанс кардинально решить жилищный вопрос. Глава государства подчеркнул, что особое внимание необходимо уделить вопросу сокращения издержек при строительстве. О том, что мешает, а что помогает этим процессам в Самарской области “Ъ” поговорил с главой комитета по строительству «Деловой России» и Самарской губернской думы, руководителем одной из крупнейших строительных компаний региона Владимиром Кошелевым.
Фото: Коммерсантъ
Фото: Коммерсантъ
- Как строительная отрасль переживает сложную ситуацию в экономике РФ, вызванную как колебанием нефтяных котировок, так и пандемией коронавируса? Эксперты давали весьма пессимистичные оценки. Прогнозировали три варианта развития событий в строительной отрасли: умеренный сценарий предполагал потери застройщиков за год на уровне 45-90 млрд руб. и падение цен до 10%, при негативном сценарии потери могли составить до 150 млрд руб., при кризисном – до 300 млрд руб. По какому сценарию сейчас идет рынок?
- На мой взгляд, оценки слишком пессимистичные. президент и правительство своевременно отреагировали на кризисные симптомы в отрасли. После введения ипотеки под 6,5% годовых и восстановления процедур регистрации, в том числе с помощью оперативно созданных для этого онлайн-инструментов, ситуация быстро восстановилась. Более того, мы отмечаем рост продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Все это – результат серьезной работы правительства РФ. И нужно отметить, что к выработке антикризисных решений оперативно привлекались отраслевые эксперты, представители крупнейших девелоперских и строительных компаний, в том числе комитет по строительству «Деловой России». Это существенно, потому что наш комитет представлен в 33 регионах России, он самый многочисленный. Совокупный объем ежегодного ввода жилья членов комитета составляет более 3 млн кв. м. Все это определяет высокий профессиональный уровень отраслевой экспертизы. Она была востребована и до пандемии, ну и, конечно, во времена самоизоляции и посткарантинного периода актуальность ее только росла.
Комитет сформировал предложения по стимулированию потребительского спроса и снижению налоговой нагрузки на предприятия отрасли, которые были направлены в адрес президента России Владимира Путина, председателя правительства Михаила Мишустина, его первого заместителя Андрея Белоусова. Состоялась встреча с заместителем председателя правительства РФ Маратом Хуснуллиным по обсуждению отраслевой проблематики. В качестве профильного вице-премьера Марат Шакирзянович (Хуснуллин – “Ъ”) очень много сделал для продвижения мер поддержки отрасли и развития программ стимулирования спроса. И эта работа уже дала свои результаты – продажи растут.
Устойчивость отрасли к кризисным явлением определило и ее структурное состояние. Работа по оздоровлению отрасли, которая шла на протяжении ряда лет, дала о себе знать. Сегодня в отрасли работают крупные и профессиональные компании. Небольшие и сомнительные организации отсеялись еще до пандемии, после введения эскроу-счетов. А компании, которые перешли на проектное финансирование, кризис практически не затронул.
- Не сильно ли давит на рынок нового жилья предложения на «вторичке»?
- Мы таких тенденций не наблюдаем. У «вторичного» жилья всегда будет свой покупатель, но те же льготные ставки по ипотеке на «вторичку» не распространяются. Поэтому в регионе, в котором достаточно предложений нового и качественного жилья, предпочтения покупателя очевидны.
- Хватит ли ресурсов у государства, тратящего огромные средства на субсидирование ставок?
- Все зависит от размера ставки рефинансирования Центробанка. После ее понижения затраты уже не такие значительные.
- Меры по стимулированию развития отрасли, предпринимаемые на федеральном уровне, еще не исчерпаны?
- Ключевой момент – увеличение спроса на фоне снижения ипотечной ставки. Вторая мера поддержки – субсидирование и финансирование социальной инфраструктуры. При комплексном освоении территорий в проектах доступного жилья вся «социалка» должна строиться за счет государства. Об этом неоднократно и говорил президент Владимир Путин.
- Федеральный центр создает условия, нормативно-правовую инфраструктуру для строительной отрасли. А какова роль региональных властей? Осенью прошлого года министром строительства Самарской области стал Евгений Чудаев – сын бенефициара компании «Древо» – одного из крупнейших застройщиков в регионе. Вас не смущает эта ситуация?
- Она не может и не должна смущать, если министр добросовестно исполняет свои обязанности и создает равные условия для всех игроков рынка. И по последнему пункту к министру есть вопросы, к сожалению. Простой пример. Затраты на строительство социальной инфраструктуры в районах массовой застройки жилья эконом-класса несет правительство региона. Оно занимается распределением средств как федерального, так и регионального бюджетов, выделенных на эти цели. Социальная инфраструктура – это больницы, поликлиники, физкультурно-оздоровительные центры, школы и детские сады. И ситуация, когда 82% всех средств, выделенных регионом в 2019 году, получает компания отца министра (компания «Древо» реализует в Волжском районе проект «Южный город») не может не вызывать вопросы и у других строителей и, в первую очередь, у жителей тех районов массовой застройки, куда деньги на строительство новой школы или детского сада не пришли.
Таких проектов в Самаре достаточно много, а есть ведь и другие города губернии, есть еще Тольятти с его проблемами. Крупнейший город, один из промышленных центров страны. Неудивительно, что значительное внимание Тольятти неоднократно уделял лично президент. Развитие в Тольятти крупных проектов строительства доступного жилья – серьезная задача государственного уровня. Постоянно мелькают в прессе тревожные публикации о том, что из Автограда уезжает молодежь. Современное, комфортное и доступное жилье – один из факторов привлекательности города, который сработал бы не только на стабилизацию миграции, но и, при правильном подходе к делу, на смену отрицательного тренда на положительный. Но, похоже, понятие «государственной задачи» в профильном ведомстве региона стало синонимом задачи «федеральной». Самим ставить перед региональным стройкомплексом задачи такого уровня недосуг. Решать их тем более. Вместо масштабного подхода, который соответствует уровню проблематики такого крупного и сложного субъекта Федерации, как Самарская область, мы наблюдаем местечкового уровня перекос – министр строительства региона аффилирован одному из застройщиков, его отец строит жилье. Такое с трудом увидишь сегодня даже в самой отдаленной российской глубинке.
- Как ко всему, что вы говорите, относится сам министр? Вы говорили с ним на эти темы?
- Я написал запрос в министерство, в ответ получил абсолютно невнятный текст. Якобы решения принимались прежним министром. Хотя ведомство неоднократно вносило изменения в распределение бюджетных средств уже в тот момент, когда его возглавил Чудаев-младший. Проблему, которая носит системный характер, в министерстве не просто не хотят замечать. Боюсь, что там нет способности ее увидеть.
- Недавно Евгений Чудаев заявил о том, что Самарская область не сможет реализовать планы по вводу жилья, поставленные Владимиром Путиным в рамках нацпроекта «Доступное жилье – Комфортная среда», а министерство строительства области считает эти цифры завышенными. При этом сам президент продолжает настаивать на том, что у России есть все возможности решить жилищный вопрос. С какими оценками вы согласны?
- Поэтому и не сможет. Формируется своего рода семейная монополия в строительной отрасли. Пропадает желание работать в регионе, реализовывать новые проекты, приходить с ними в Самарскую область. Стоит ли говорить, что девелопер, выходя на площадку, планирует там заработать. Но он берет на себя обязательства, риски. Вкладывается в развитие участка, в подтягивание инфраструктуры, тратит деньги на проект, берет кредит в банке. И если застройщик понимает, что профильное ведомство может играть в команде с его конкурентом – смысла работать в таком регионе он уже не видит. Какой смысл рисковать, если Россия большая и работать над решением задач, поставленных президентом перед отраслью, можно в более адекватных условиях?
- Министр объясняет падение объемов строительства введением эскроу-счетов…
- Это неверно. Правительство страны совместно с Банком России и отраслевыми экспертами по прямому поручению президента крайне взвешенно разрабатывало технологию перехода на проектное финансирование, и сделано все необходимое, чтобы отрасль работала, несмотря на этот переход. Компании, работающие по старой схеме, спокойно достраивают свои проекты. Девелоперы, перешедшие на проектное финансирование, как мы с вами уже обсудили, не ощутили проблем даже в карантинный период. Может быть, министр сможет нам с вами показать хотя бы одну строительную компанию, которая пострадала от введения эскроу-счетов, остановила стройку или ушла в банкротство? Мы в комитете по строительству «Деловой России» о таких случаях не слышали, хотя держим руку на пульсе отрасли и получаем оперативную информацию с мест. Думаю, что такие поверхностные и не подтвержденные фактами оценки ставят под сомнение профессионализм конкретного чиновника и понимание им ответственности, которую накладывает на него занимаемая должность.
- Инфраструктурные объекты должны появляться возле всех крупных строек?
- Однозначно. Если регулятор уходит от исполнения своих обязательств, тогда возникают хаотичные, непонятно на что похожие стройки, лишенные той самой комфортной городской среды, о которой говорит президент.
- А если говорить о несправедливом распределении субсидий, есть ли повод для реагирования со стороны надзорных органов?
- Запросы мы направили. Обсуждаем проблематику в публичной плоскости. Это все слышат и видят.
- Ваша компания будет возводить новые объекты в Самарской области в текущем году?
- В этом году стартует наш проект строительства современного конгресс-центра в Самаре. Это масштабный инвестиционный проект с многомиллиардными вложениями. Такой площадки областной столице сегодня не хватает. Самара всегда был городом с активной деловой и культурной жизнью, за которой не поспевала соответствующая инфраструктура. Планируем не догнать и перегнать, а опередить эту активность, задать новый уровень среды для культурных и деловых мероприятий.
Продолжаем развивать социальную и рекреационную инфраструктуру в Кошелев-проекте и Кошелев-парке. Создание комфортной среды считаем приоритетом в своей работе и готовы инвестировать собственные средства в это направление. Построим большую центральную площадь микрорайона. Проектируем и будем строить самый большой в регионе, а может быть, и в стране фонтан с уникальными характеристиками. Наша задача – сформировать современное, многофункциональное пространство для досуга наших жителей, которое станет точкой притяжения не только для них, но и для всех горожан. Думаю, что вместе с талантливыми архитекторами мы удивим и порадуем Самару.
- А если говорить о сфере жилищного строительства?
- Мы приняли трудное для нас, как для самарской компании, много лет строившей в родном городе, решение. В 2020 году в Самаре мы жилья не строим и строить уже не будем. Не претендуем поэтому ни на какие бюджетные ресурсы поддержки. Заявок на участие в таких программах мы не подаем. Решение это мы приняли, оценив сложившуюся ситуацию. Мы видим, что ряд чиновников осознанно тормозит развитие на территории нашей застройки социальной, дорожной и транспортной инфраструктуры. Мы понимаем, что это может быть продиктовано не только недобросовестностью конкретных исполнителей, но и конкурентными мотивами. Можно было бы участвовать в этой нездоровой конкуренции, но мы несем моральные обязательства перед своими покупателями. Делать их заложниками такой, с позволения сказать, «конкуренции» не считаем возможным. Уверен, что как только произойдет оздоровление отраслевого министерства, мы сможем вернуться к строительству жилья в родном регионе.
Кроме того, есть серьезные проекты в других регионах. Там, слава богу, все хорошо. В Калужской области, например, мы являемся лидером по вводу жилья в эксплуатацию, получаем новые разрешения на строительство. Там положительная динамика. И это при том, что сама Калужская область находится в лидерах по количеству квадратных метров жилья на человека. Регион традиционно отличается своей привлекательностью для инвесторов. Уровень конкуренции очень высокий. Но конкуренция там здоровая. Она заставляет азартнее работать и приносит удовольствие нашей команде. Кстати, возвращаясь к теме миграции и Тольятти. Мы в Калуге отмечаем среди покупателей большой приток наших соотечественников. Это русские семьи, которые возвращаются в Россию из Средней Азии. Они едут жить и работать в Калужскую область.Здесь построено много новых промышленных предприятий, возродилась и работает отечественная оборонка. И есть новое современное и доступное жилье. Простой пример синергии в реализации важной для региона задачи с государственным подходом к делу. Параллельно с работой на Калужской площадке мы реализуем проекты строительства жилья в Московской области. Продолжаем развивать направление уже не связанное с жильем. Началось строительство первой очереди современного конгресс-холла в Ульяновске. На подходе еще несколько крупных регионов, ведем переговоры с губернаторами. Запущены другие масштабные проекты: создание современных коворкинг-центров в исторической Москве и два больших офисных центра.
- Сколько компания построила жилья в прошлом году в целом? И в Самарской области в частности?
- В Самарской области мы построили 178,5 тыс. кв. м жилья, всего – более 1,5 млн. кв. метров за последние 10 лет.
- А сколько жилья в рамках нацпроекта «Доступное жилье» необходимо ввести в нашем регионе?
- К 2024 году по президентской программе должны построить около 12 млн кв. м. Эта цифра абсолютно реальная, столько жилья действительно необходимо, и на него есть спрос. Когда региональный минстрой представил на одном из совещаний презентацию по вводу жилья, еще одна цифра очень сильно режет глаз. Это ввод объектов ИЖС. В перспективном планировании министерства каждый год у нас будет прибавляться по 700 тыс. кв. м частного сектора, эта цифра в 2020, 2021, 2023, 2024 годах не меняется, и это очень странно. Одновременно с этим в первом квартале 2020 года ИЖС составило 64% от общего объема введенного в эксплуатацию жилья при среднероссийском показателе в 40%. Другими словами, в Самарской области наблюдается обратная пропорция между вводом многоквартирных домов и ИЖС. Просто представьте, видите ли вы по области столько новых коттеджей? Это должно быть грандиозное малоэтажное строительство. Если умножить 700 тыс. кв. метров на 5 лет, мы получаем как минимум 35 тыс. новых индивидуальных стометровых домов. Где они, и не являются ли они «бумажными» или «нарисованными» для отчета домами – большой вопрос.
- Почему тогда министр говорит, что планы по вводу нового жилья, поставленные руководством страны, нереальные. Ведь можно же подкорректировать ситуацию «манипуляцией цифр»?
- Похоже, это ведомство просто не собирается выполнять план по вводу жилья к 2024 году. Такое невозможно представить в любой стране или в любом российском регионе. Бывают, конечно, недобросовестные чиновники, которые завышают планы и клянутся, что все сделают. Но в данном случае министр строительства Самарской области, получается, принципиально не собирается ставить перед собой и отраслью такую задачу. Если брать цифры ввода жилья на душу населения, то многие регионы страны и, в частности, ПФО опережают Самарскую область. В Татарстане, Пензенской и Ульяновской областях идет значительный рост, чего у нас не наблюдается. Регулятор должен создавать условия для реализации планов, а не говорить об их нереальности. Тогда никаких срывов важнейшего для страны нацпроекта не будет. А мы с таким подходом остаемся даже не догоняющими, мы проваливаемся в отстающие на фоне активности других субъектов Федерации. Возможно, есть некий экономический смысл в такой ситуации для конкретной кампании. Сдержав рост конкурентов, наводя тоску на потенциальных инвесторов, такая компания сможет получить ситуацию значительного снижения предложения и, соответственно, обеспечить рост цены за квадратный метр. Особенность такой бизнес-стратегии состоит в том, что она кардинально расходится с интересами государства, о которых из года в год настойчиво говорит президент – в России нужно строить много доступного и комфортного жилья, обеспеченного развитой социальной инфраструктурой.