Магазины готовятся к восстановлению

Интерес покупателей и потенциальных арендаторов к торговой недвижимости начинает расти. Несмотря на то что вакантность помещений стрит-ритейла достигла рекордных значений, а части операторов до сих пор не удалось договориться с собственниками, консультанты ждут, что этот сегмент восстановится быстрее всех. С чуть более затяжным спадом, по всей видимости, столкнется рынок офисной недвижимости, который традиционно более инертно реагирует на потрясения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Покупательская активность в магазинах стрит-ритейла постепенно растет. Согласно оценкам Watcom group Shopping Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) на неделе с 6 по 12 июля в стрит-ритейле был на 25% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Для торговых центров отставание оказалось меньше — 17%. В Санкт-Петербурге на фоне ограниченного режима работы тогцентров ситуация противоположная: падение Shopping Index для них составляет 56% относительно аналогичного периода прошлого года, в то время как для помещений стрит-ритейла — всего 14%. Руководитель направления коммерческой недвижимости Avito Тимур Зайцев отмечает также возрастающую активность арендаторов. Спрос на торговые помещения в Москве, согласно его оценкам, сейчас на 6% выше, чем годом ранее, в Санкт-Петербурге — на 10,7%. Это увеличение эксперт связывает с реализацией отложенного спроса.

Временный спад

Формально основным качественным показателям рынка стрит-ритейла пока далеко до восстановления. Уровень вакантности помещений стрит-ритейла в Москве по итогам второго квартала составил 11,6%, увеличившись относительно первого на 3,4 процентных пункта, свидетельствуют данные CBRE. Аналитики отмечают, что текущее значение — максимальное за последние четыре года. Рост связан с длительным простоем и начавшимся кризисом. В CBRE отмечают, что активно закрываются магазины несетевых ритейлеров и отделения банков, которые еще до пандемии запустили программы оптимизации. Сворачивают деятельность магазины, ориентированные на туристический поток: так, на старом Арбате, согласно данным CBRE, вакантность по итогам квартала выросла с 8,5% до 13,7%.

На центральных торговых улицах, по расчетам CBRE, закрылись в среднем 5% от общего числа арендаторов.

Для магазинов электроники, салонов сотовой связи, книжных и сувенирных магазинов показатель составляет 8%. Консультанты добавляют, что судьба многих арендаторов остается неопределенной: они не возобновили работу, но и не освободили помещения — это можно трактовать как продолжающиеся переговоры с собственниками. В таком статусе сейчас находятся 9% расположенных на центральных улицах заведений общепита. Ведущий консультант компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова отмечает заметный рост вакантности на Маросейке, Покровке и Мясницкой улицах, связывая ее с высокой долей общепита в структуре арендаторов.

В Санкт-Петербурге, согласно оценкам JLL, уровень вакантности составил те же 11,6%, побив исторический максимум за пять лет. Доля свободных помещений в городе росла с сентября прошлого года, отражая общее негативное состояние экономики. Режим ограничений лишь усугубил этот тренд. По данным JLL, за последние три месяца на девяти основных торговых улицах Санкт-Петербурга закралось 120 магазинов и заведений общепита. Лишь 44 договора аренды в этот период были заключены — это минимальное значение за всю историю наблюдений. Руководитель отдела исследований рынка Maris Алена Волобуева отмечает, что рынок стрит-ритейла — наиболее динамичный, при развитии благоприятного сценария, к прежнему жизни он может вернуться уже во втором полугодии. При этом на фоне отложенного открытия торговых центров в Санкт-Петербурге сети будут уделять этому сегменту больше внимания, стараясь на будущее диверсифицировать риски. Средний размер арендных скидок в городе, согласно оценкам Maris, сейчас составляет 10-20%, но в менее привлекательных локациях может доходить и до 30%.

Лишние офисы

На фоне начавшегося кризиса на офисном рынке тенденция к снижению доли свободных площадей сменилась ростом показателя. Согласно оценкам Colliers International, в Москве уровень вакантности во втором квартале для помещений класса А увеличился на 0,8 процентных пункта, до 9,6%, класса В — на 0,5 процентных пункта, до 4,9%. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели обращает внимание на то, что больше всего помещений класса А освободилось в зоне между ТТК и Садовым кольцом, класса В — в районе МКАД. Часть из них представлены в зданиях, где последние год-полтора не было доступного предложения. Госпожа Боннели отмечает, что многие вышедшие на рынок офисы сейчас сдаются в субаренду: увеличение на рынке такого предложения — характерная черта текущего кризиса.

Эксперт отмечает, что рынок офисной недвижимости инертный, поэтому ждать дальнейшего роста вакантности стоит в конце 2020 — начале 2021 года.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина ждет, что к концу года доля свободных помещений класса А вырастет до 9,7%, а В — останется на текущем уровне. Снижение средних ставок аренды в Москве аналитики пока не отмечают. Но, по словам госпожи Боннели, собственники все же становятся сговорчивее: некоторые их них уже предлагают офисы со значительным дисконтом. Согласно данным Knight Frank, офисы класса А в Москве сейчас сдаются в среднем по цене 25 тыс. руб. за кв. м в год, В — 16,6 тыс. руб. До конца года, по прогнозам госпожи Зиминой, будет сохраняться тенденция к снижению этих покзателей.

В Санкт-Петербурге, согласно данным Colliers Internationa,l офисы пустеют активнее, чем в Москве. По итогам второго квартала вакантность в городе выросла на 1,1 процентных пункта, до 6,7%. В отличие от Москвы, уровень вакантности в классе В выше и сейчас составляет 7,8%, для офисов класса А показатель оценивается в 4,5%. Консультанты не ждут серьезного роста этих показателей за счет минимального ввода новых объектов. «Рынок офисов в Петербурге сложно было назвать активным и в докризисный период»,— констатирует госпожа Боннели. Она добавляет, что сейчас собственники, которые отказываются идти на уступки, активно теряют лояльность арендаторов. Но переехать для последних оказывается не так просто из-за ограниченного объема предложения.

Александра Мерцалова