«ЗПИФ — это не попытка оптимизировать налогообложение»

В ближайшее время «дочка» ВТБ «Галс-Девелопмент», владеющая, в частности, ЦДМ на Лубянке и бизнес-центром Sky Light на Ленинградском проспекте, объявит о завершении перевода всех активов компании в ЗПИФ. Очевидно, что госбанку не особо выгодно заниматься непрофильным бизнесом и постепенным выходом из него может стать как раз создание паевого инвестфонда. Президент «Галс-Девелопмента» и член инвестиционного комитета ЗПИФа «Девелоперские активы» Виктор Адамов в интервью “Ъ” рассказал, какие активы компания продаст в первую очередь и почему в Москве сложно найти подходящие под застройку участки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Зачем группа ВТБ как акционер «Галс-Девелопмента» решила реструктуризировать компанию, внеся ее активы в ЗПИФ?

— Давайте начнем с небольшого экскурса. В США с 1960-х годов существует институт REIT (Real Estate Investment Trust.— “Ъ”). Практически по их аналогии в России функционируют ЗПИФы в сегменте недвижимости. Как инструмент коллективных инвестиций REIT в США остается одним из самых популярных среди частных лиц. Объясняется это тем, что до текущего кризиса среднегодовая доходность вложений в такие трасты составляла 9,9% — намного выгоднее банковских депозитов, ставка по которым в Штатах составляет 0,6%, и превышает средний уровень инфляции в 1,32%. В России инструмент тоже стал популярным, и ЗПИФы существуют не первый год, их давно используют и банки, и девелоперы.

— Но еще лет десять назад российские девелоперы вносили свои активы в ЗПИФы в первую очередь для оптимизации налогообложения. Например, в 2007 году так поступила Елена Батурина, владевшая в то время «Интеко». Тогда эксперты настаивали, что это была попытка сократить налоговые выплаты.

— За это время регулирование паевых фондов заметно изменилось, приобретя цивилизованные формы. Сейчас ЗПИФ — это не попытка оптимизировать налогообложение. Операции с имуществом такого фонда облагаются НДС. За счет средств ЗПИФа также оплачиваются имущественные налоги, если в его портфеле есть недвижимость и земельные участки. ЗПИФы не облагаются налогом на прибыль от продажи или сдачи в аренду имущества. Но это позволяет реинвестировать средства на приобретение дополнительных активов.

Вырученные от продажи существующих активов средства мы можем направить на покупку новых площадок под девелоперские проекты, не прибегая к банковскому заимствованию. Продажа активов будет происходить с соблюдением интересов пайщиков. Чтобы обеспечить сохранность активов, любые сделки с ними обязательно согласовываются на уровне специализированного депозитария и управляющей компании.

— В этом году еще до кризиса, когда «Галс-Девелопмент» начал реструктуризацию, на рынке пошли разговоры, что ВТБ таким образом пытается дистанцироваться от «дочки», у которой большая долговая нагрузка. Так ли это?

— Нет ничего плохого в желании акционера иметь стабильный бизнес.

По большому счету банкам некомфортно в принципе иметь на балансе непрофильные активы. ЦБ все время напоминает, что банки должны заниматься тем, чем должны.

И любой актив, не имеющий прямого отношения к банковской деятельности или не поддерживающий его инфраструктуру, регулятором расценивается как дополнительный повышенный риск.

Если те же непрофильные активы вносятся в паевой фонд, то банк становится пайщиком, а непосредственно бизнесом занимаются профессиональные участники, которые в этом хорошо разбираются и могут добиваться дополнительных доходов.

— С одной стороны, ЦБ вынуждает банки отказываться от непрофильных активов в девелопменте, а с другой — стимулирует потенциальное появление таких объектов, поощряя участие кредитных учреждений в проектном финансировании застройщиков жилья. Нет четкой ясности, как этот кризис обернется для отрасли.

— Рынок жилищного строительства подошел к текущему моменту с серьезным запасом ликвидности. Плюс власти для поддержания спроса запустили программу льготной ипотеки по ставке 6,5%.

Поэтому говорить о повторении ситуации, которая была в 2008 году, когда прямо на глазах сыпались крупные девелоперские компании, не приходится.

И даже если теоретически кто-то из застройщиков, открывших в банках эскроу-счета или получивших проектное финансирование, не устоит в этот кризис, то кредиторы могут внести доставшиеся проекты в ЗПИФы. В этом случае управленческие команды фондов могут заниматься достройкой и реализацией нераспроданных площадей. Но это только один из инструментов.

— ВТБ единственный пайщик ЗПИФа, куда вошли объекты «Галса»?

— Пока да. Но это еще одна возможность для банка каким-то образом распорядиться паями. При необходимости он может продать их крупным инвесторам или мелким пайщикам.

— Почему банк только сейчас решил заняться реструктуризацией активов «Галса»?

— У компании был многоступенчатый процесс трансформации. Вначале она принадлежала АФК «Система», которая в кризис 2008 года уступила актив ВТБ как основному кредитору. Потом начался процесс оздоровления, и сейчас идет третий этап эволюции.

Когда мы начали процесс внесения объектов компании в ЗПИФ «Галс Управление активами», на рынке стали говорить о том, что ушла целая эпоха в девелопменте, учитывая, что одна из старейших компаний в отрасли не будет существовать в привычном виде. Но эпоха никуда не ушла, она изменилась: весь штат — а это сейчас 370 человек — переведен в компанию, управляющую ЗПИФом. Бренд также сохраняется и вносится в фонд. Дальнейшее развитие «Галса» будет проходить в рамках новой структуры ЗПИФа.

— С какой долговой нагрузкой «Галс» вошел в этот этап?

— Сейчас это около 15 млрд руб., что значительно меньше, чем было ранее (согласно отчету компании по итогам 2018 года, объем кредитов, которые было необходимо выплатить более чем через 12 месяцев, оценивался в 78,8 млрд руб.— “Ъ”). Весь объем кредитной задолженности перед ВТБ мы планируем погасить до конца 2020 года.

— За счет чего?

— За счет увеличения стоимости чистых активов ЗПИФа. Это должно произойти в том числе в результате капитализации некоторых наших объектов: в жилых комплексах — путем продажи площадей; в коммерческой недвижимости — путем оптимизации арендных договоров и той же продажи. Аудит стоимости активов в ЗПИФах по действующим требованиям проводят независимые оценщики. И любой пайщик может понимать, как изменяется рыночная стоимость всех активов, входящих в фонд.

— Одной из официальных причин реструктуризации активов «Галса» называлась возможность обнулить кредитную историю девелопера для более комфортных условий при дальнейших заимствованиях. Вы собираетесь брать новые кредиты?

— Кредиты в принципе возможны. Теоретически заемщиками могут выступать юрлица: их доли и акции вносятся в фонд. Но мы все же рассчитываем, что основным источником финансирования будущих сделок станут средства, вырученные за счет реализации активов из ЗПИФа. Такой механизм удобен с точки зрения структурирования.

— Вы назвали срок погашения всех кредитов перед ВТБ — до конца текущего года. То есть до этого времени ни один из объектов коммерческой недвижимости из портфеля «Галса» не будет продан?

— Нет никакой прямой корреляции между погашением оставшейся задолженности за счет повышения стоимости чистых активов и возможной продажей тех или иных объектов, находящихся в нашем портфеле. Мы создали не классический ЗПИФ недвижимости, а комбинированный фонд, куда в качестве имущественного взноса могут передаваться как сами объекты или площадки под застройку, так и доли и акции юрлиц, на балансе которых находится та или иная недвижимость. Это добавляет маневренности в действиях. Если найдется покупатель на площади, внесенные в паевой фонд, то мы можем продать юрлицо, а вырученные средства перенаправить на другие проекты.

— У ВТБ достаточно непрофильных активов на рынке недвижимости. Например, проект «ВТБ Арена», включающий обновленный бывший стадион «Динамо», а также коммерческие и жилые площади в районе Петровского парка. Будут ли активы этой компании внесены в ЗПИФ?

— По моим сведениям, на данный момент таких планов нет. Но вам лучше задать этот вопрос ВТБ. Могу лишь сказать, что у банка появился, возможно, один из немногих оптимальных инструментов распорядиться непрофильными активами в девелопменте.

— Почему в случае с «Галсом» этот инструмент не использовался раньше?

— До этого большая часть проектов компании находилась либо в процессе девелопмента, либо в начальной стадии после сдачи в эксплуатацию. В первом случае проекты генерируют расходы, а во втором — в силу стартовых условий не дают большой доходности. При такой ситуации невозможно было выйти с ликвидным продуктом на рынок коллективных инвестиций.

— Какие у вас ожидания по поводу ближайшей продажи кого-либо актива «Галса»?

— Мы сейчас находимся в высокой стадии переговоров по продаже нашего бизнес-центра Sky Light на Ленинградском проспекте, где находится штаб-квартира Mail.ru Group. Пока не могу назвать вам интересанта, но он планирует выкупить все арендованные площади. Интерес к этому объекту вырос после того, как мы пролонгировали еще на шесть лет договор аренды с Mail.ru Group по оптимальной рыночной ставке.

— Еще год назад была информация, что Mail.ru Group договаривается с MR Group об аренде 100 тыс. кв. м в офисном комплексе City One, строящемся рядом с «Москва-Сити». Почему в итоге компания решила остаться в Sky Light?

— Инфраструктура бизнес-центра позволяет комфортно работать сотрудникам IT-компании. В Sky Light они готовы оставаться, думаю, еще 10–20 лет. Но холдинг растет, и ему нужно больше площадей. Это заметно и сейчас, так как структуры Mail.ru Group занимают площади в близлежащих коворкингах. Собственно, нам удалось найти возможность обеспечить в бизнес-центре дополнительные площади для нашего якорного арендатора, это стало ключевым фактором для продления договора. Кстати, мы предлагали холдингу арендовать площади в нашем новом бизнес-центре класса А «Искра», но имеющихся там 70 тыс. кв. м офисных площадей оказалось недостаточно.

— Для расширения арендных площадей для Mail.ru Group в Sky Light, по некоторым данным, вам пришлось перевезти оттуда в бизнес-центр «Искра» другие дочерние структуры ВТБ. Там же будет располагаться и новый офис УК «Галс Управление активами». Это не создало проблем?

— Это очень современный объект, там вполне комфортабельные офисные пространства.

— До начала кризиса сообщалось, что 17 тыс. кв. м в «Искре» будут отданы под коворкинги под управлением Ceo Spaces. Что с этим проектом?

— С этой компанией мы расторгли договор и сейчас рассматриваем других участников рынка коворкинга.

— Как теперь намерены заполнять офисную часть комплекса?

— До пандемии у нас было достаточно много переговоров с потенциальными арендаторами. Во время режима самоизоляции по объективным причинам они были заморожены. Но сейчас процесс возобновился. По нашему плану в течение ближайшего года мы полностью сдадим в аренду офисы в «Искре». Кроме того, по итогам первого полугодия 2020 года продажи апартаментов в самом многофункциональном комплексе «Искра-Парк» оказались выше плана.

Однако опять же из-за пандемии во время режима самоизоляции не было возможности проводить показы, что останавливало потенциальных покупателей от заключения сделок.

После снятия карантинных мер мы заметили отложенный спрос не только на площади в «Искра-Парке», но и на апартаменты в «Матч Поинт» и «Садах Пекина» (комплекс возведен у станции метро «Маяковская» позади гостиницы «Пекин», принадлежавший до последнего времени «Галсу».— “Ъ”).

— Время от времени на рынке появляются слухи о продаже ЦДМ на Лубянке. Будет ли этот объект продан?

— Продадим, когда придет время, а пока будем развивать объект сами. Но если поступят интересные предложения о покупке, то мы их рассмотрим.

— Торговые объекты в этот кризис больше всего пострадали. По некоторым данным, арендаторы ЦДМ, ссылаясь на пандемию, просили длительные арендные каникулы. Вы пошли на это?

— У объекта свой бизнес-план, мы не можем себе позволить длительные арендные каникулы. Поэтому мы на это не пошли, а стали договариваться отдельно с каждым ритейлером и арендатором. В первое время после открытия ЦДМ трафик был, конечно, небольшим, но сейчас он восстановился.

— Ситуация по большинству проектов «Галса» в Москве и Санкт-Петербурге понятная. Но до сих пор неясна судьба участка НИИ курортологии и физиотерапии в Сочи. Что с ней?

— По решению нашего акционера мы теперь сконцентрируем все свои усилия на рынках Москвы и Санкт-Петербурга. По этой причине мы отказались от развития бывшей площадки НИИ курортологии и физиотерапии. Уже есть несколько интересантов на участок. Но среди наших объектов останется сочинская гостиница, построенная к Олимпиаде 2014 года на месте санатория «Камелия».

— «Галс» давно не расширял портфель проектов. Планируете ли новое строительство?

— Мы приобрели площадку недалеко от Павелецкого вокзала, где планируем построить бизнес-центр на 100 тыс. кв. м. Сейчас находимся на стадии получения в мэрии Москвы разрешительной документации.

У нас есть отдельный департамент по развитию, который занимается поиском новых площадок. Почти за год его сотрудники изучили сотню площадок в Москве и Петербурге, которые потенциально можно было бы приобрести под новые проекты. Но, как выясняется, участков продается много, а выбрать не из чего. В некоторых случаях, например, есть обременения в виде охранных зон и соседство с памятниками архитектуры. В некоторых — высокие ожидания владельцев площадок, несоизмеримые с текущей ликвидностью участка.

Ряд землевладельцев за свои участки, на которые не получено от городских властей разрешение на застройку, назначают цену, за которую можно купить площадку с готовой документацией. Думаю, кризис встряхнет их: профессиональные девелоперы не готовы платить запрашиваемые суммы, а развивать свои площадки они рано или поздно будут вынуждены.

— Огромное количество непрофильных игроков земельного рынка в Москве вызвало новый тренд на рынке: крупные отраслевые компании стали развивать новое направление — fee-девелопмент, когда компания, реализующая проект, не вкладывает свои средства, а работает по договору с инвестором. Вы намерены идти по этому пути?

— Конечно, мы видим в этом направлении большие возможности, поэтому и создали специальную структуру внутри УК. Сейчас мы находимся на стадии подписания контракта по fee-девелопменту площадки напротив «ВТБ Арены». В рамках развития территории вокруг стадиона будет построена академия спорта, где разместятся хоккейная школа «Динамо», школа художественной гимнастики, центр единоборства, универсальная спортивная арена. Мы и будем управлять стройкой. Тем более опыт строительства спортивных объектов у нас есть: в границах премиального комплекса «Матч Поинт» (у станции МЦК «Кутузовская» рядом с «Москва-Сити».— “Ъ”) возведена современная волейбольная арена вместимостью 3,5 тыс. зрителей.

Интервью взял Халиль Аминов