Кадастр идет на снижение

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО) зафиксировало снижение общей кадастровой стоимости земельных участков. По данным ведомства, стоимость сельскохозяйственных участков сократилась на 12%, земель под офисами и торговыми зданиями — на 8%, промышленных территорий — на 28%. В связи с сокращением кадастровой стоимости свердловские власти ожидают сокращения бюджетных поступлений, однако точную сумму не называют. Эксперты полагают, что оспаривать оценку МУГИСО будут в большинстве случаев крупные землевладельцы, а для небольших компаний это будет невыгодно с экономической точки зрения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Результаты предварительной оценки кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, представил на заседании областного заксобрания заместитель губернатора, и.о. регионального министра по управлению государственным имуществом Сергей Зырянов. Всего свердловские власти оценили более 1,3 млн участков. По словам господина Зырянова, во всех сегментах наблюдается снижение общей кадастровой стоимости. На этом фоне ожидается сокращение поступлений в региональный и местные бюджеты. Однако заместитель губернатора точную цифру называть не стал. В Свердловской области платить налог, исходя из кадастровой стоимости земли, будут с 2022 года.

«В сегменте сельского хозяйства оценено более 58 тыс. участков, общая кадастровая стоимость которых снизилась на 12%. Сейчас 1 кв.м стоит от девяти копеек до 15 руб. 98,5% земель находятся в диапазоне до 5 руб. за кв.м. По результатам предыдущей оценки, в данном диапазоне находилось 73% участков, а общая стоимость 1 кв.м колебалась от двух копеек до 6,9 тыс. руб.»,— отметил господин Зырянов. По его словам, есть проблемы по участкам, на которых расположены комплексы зданий, например, птицефабрики. «Ранее данные участки оценивались в составе сельхозназначений, новая методика относит их к землям промышленности. В связи с этим стоимость 1 кв.м возрастает до 200 руб., что негативно может сказаться на себестоимости производимой продукции»,— подчеркнул Сергей Зырянов.

По данным МУГИСО, стоимость почти 17 тыс. участков в сфере предпринимательства (торговля и офисы) сократилась на 8%. В муниципалитетах стоимость снизилась на 47% и доходит до 2,6 тыс. руб. (ранее была от 12 копеек до 12,5 тыс. руб.). В Екатеринбурге, наоборот, отмечается увеличение средней стоимости на 19%. «Диапазон составляет от 4 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за кв.м. Повышение произошло из-за необоснованно заниженной стоимости ранее. Например, терминал “Чкаловский” отнесли к складской деятельности, и его стоимость была 500 руб., сейчас — 6 тыс. руб.»,— пояснил господин Зырянов. По его словам, причиной повышения также стала неравномерная стоимость участков. В частности, два участка под ТРЦ «Радуга» в Екатеринбурге стоили по 10 тыс. руб. и 6 тыс. руб. соответственно, хотя находились рядом. Согласно новой кадастровой оценки, оба участка стоят по 9 тыс. руб. Аналогичная история произошла с ТРЦ «Алатырь»: участки стоили по 24 тыс. руб. и 6 тыс. руб., после перерасчетов их оценили в 12 тыс. руб.

«В сегменте производственной деятельности проверили 60,9 тыс. участков. Их стоимость снизилась на 28%, в Екатеринбурге — на 55%, в области — на 16%. Сейчас 1 кв. м участков стоит от 300 руб. до 1,3 тыс. руб. (ранее от 33 копеек до 26 тыс. руб.), 98% всех земель находятся в диапазоне до 1,2 тыс. руб.»,— сообщил Сергей Зырянов. По его словам, в случае несогласия с утвержденной кадастровой стоимостью владелец может до 5 августа подать замечание в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Свердловской области». Ежедневно в центр поступает по 100–200 замечаний.

Оценка кадастровой стоимости часто вызывает конфликты. Так, власти Сысерти неоднократно указывали на несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земли в муниципалитете. Например, в коттеджном поселке «Заповедник» есть участки, кадастровая стоимость которых составляет 83–89 руб., но на продажу собственники их выставили за 1,5–1,6 млн руб. В результате только с одно участка бюджет ежегодно недополучает около 4,6 млн руб. в виде земельного налога, а также иные налоги и сборы, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости земли.

«Законодатель дал правовой инструмент, чтобы снизить кадастровую стоимость. Но сейчас есть тенденция, которая сводит к нулю шансы этого правового механизма. Экономическая ситуация, ухудшившаяся, в том числе, из-за пандемии, не оставляет возможности рассматривать замечания в пользу владельцев участков. Пойдет тенденция на собираемость бюджета»,— полагает директор юридической компании Veritas Law Office Елизавета Головина.

По ее словам, оспаривать оценку МУГИСО будут в большинстве случаев крупные компании и землевладельцы, у которых большая территория или дорогие участки. Для небольших компаний оспаривание кадастровой стоимости будет невыгодно с экономической точки зрения. «Перспективы снижения 20% стоимости не сравнятся с расходами на суд, экспертизу и юристов»,— пояснила госпожа Головина. Она отмечает, что арендаторы участков зачастую подвержены стереотипам и боязни о том, что попытка снижения кадастровой стоимости негативно скажется на взаимоотношениях с местными властями.

«Через комиссию снижать стоимость будут единицы, а в судах будут повально назначать судебные экспертизы, где будут участвовать исключительно специалисты от бюджетных учреждений. Этим административным ресурсом будут давить. Всего оспаривать могут пойти 10% от общего числа владельцев»,—отметила Елизавета Головина. По ее словам, поведение бюджетных организаций, оценивающих кадастровую стоимость стало «более злым и агрессивным, особенно в судах». В результате, дела рассматривают «однобоко» и удовлетворяют только 3-5% ходатайств.

Анастасия Реутова