Ввод это да
Новое жилье в регионе строится довольно бодрыми темпами: за первые полгода в Перми было введено в эксплуатацию в 2,5 раза больше «квадратов», чем за тот же период прошлого года. Девелоперы заверяют, что с текущими проектами особых проблем нет, несмотря на пандемию и связанные с ней ограничения: покупательский спрос поддержан льготной ипотекой. Главная сложность для пермского рынка, по мнению его участников,— финансовая нагрузка на застройщиков в виде платы в бюджет на строительство социальных объектов.
Фото: Коммерсантъ / Влад Некрасов
Фото: Коммерсантъ / Игорь Иванко / купить фото
Метр на метр По данным Пермьстата, за шесть месяцев этого года в Пермском крае было сдано 432,8 тыс. кв. м жилья (6040 квартир). Это на 11,7% больше, чем за январь — июнь 2019 года. Более половины объема — это индивидуальные дома, на многоквартирные объекты приходится 198,1 тыс. кв. м. Годом ранее в регионе было введено в эксплуатацию почти вдвое меньше многоквартирного жилья — всего 110 тыс. кв. м. По итогам 2020 года, как уточнили в краевом минстрое, нацпроектом «Жилье и городская среда» установлен плановый объем ввода жилья в Пермском крае — 1,3 млн кв. м.
Основная доля строящегося жилья сосредоточена в краевой столице. Здесь, по данным департамента градостроительства и архитектуры администрации Перми, за первое полугодие 2020 года введено 15 многоквартирных домов общей площадью жилья 164 тыс. кв. м. Это почти в 2,5 раза больше, чем в январе — июне 2019 года. Тогда в Перми было сдано 12 жилых объектов общей площадью 71 тыс. кв. м.
Девелоперы подчеркивают, что сложная эпидемиологическая обстановка и ограничительные меры, введенные в регионе в конце марта этого года, практически не повлияли на текущие стройки и планы застройщиков по вводу объектов в 2020 году. По словам генерального директора компании «Девелопмент-Юг» в Перми Алексея Скрипкина, в этом году холдинг планирует ввести в эксплуатацию 37 тыс. кв. м жилья.
«В январе мы сдали финальный дом в спортивном микрорайоне Ива общей площадью 11,4 тыс. кв. м. А в конце года планируем ввести в эксплуатацию первые дома в Теплых кварталах „Погода“»,— сообщил господин Скрипкин. Он заявляет, что стройка ведется с опережением графика и все дома сдаются раньше срока.
Гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин рассказал, что у компании два жилых объекта «на выходе»: «Наша задача — в третьем квартале выйти на сдачу домов в эксплуатацию. Это ЖК „Фамилия“ на улице Горького, 45,— более 11 тыс. кв. м, и дом „Индиго“ на Малкова, 34,— почти 6 тыс. кв. м. Оба они в высокой степени готовности».
Исполнительный директор «Талан-Пермь» в Перми Марина Коноплева также утверждает, что у компании «все по плану»: в конце этого года девелопер собирается ввести в эксплуатацию четыре башни ЖК «Доминант» в центре города (ул. Луначарского, 99, общая площадь — 64 тыс. кв. м). «Мы не работали ровно неделю в конце марта. Краевой минстрой быстро сориентировался и разработал эпидемиологические правила. Немного увеличилась нагрузка на подрядчиков — нужно было организовать измерение температуры сотрудников, обеспечивать масками, создать столовую на стройплощадке. Но все справились»,— отмечает госпожа Коноплева.
В краевом минстрое сообщили, что в период ограничений объем работ строительных компаний снизился, но темпы ввода выше, чем в прошлом году. «Традиционно наиболее интенсивный период строительных работ приходится на лето. В июне — августе ожидается увеличение темпов ввода жилья»,— прогнозируют в министерстве.
Вирусный спрос Участники пермского рынка новостроек обращают внимание на то, что ограничения и коронакризис не обрушили спрос на квартиры в новостройках. Хотя в апреле продажи и сделки практически встали, потом рынок начал быстро восстанавливаться. «Положительное влияние всей этой ситуации — в появлении льготной ипотеки под 6,5% годовых. На новостройках это хорошо отразилось. Если в апреле был какой-то спад продаж, то май просто прекрасный, и июнь неплохой. Спрос восстановился. Обычно летом затишье со сделками, но сейчас этого затишья нет — как будто взяли такой хороший весенний темп»,— считает Марина Коноплева.
Владимир Занин тоже признает позитивные последствия принятия программы льготной ипотеки, но напоминает, что есть и негативные факторы, по-прежнему влияющие на спрос. «За эти полгода были и взлеты, и падения, но в целом спрос есть, покупки есть. Сегодня по нашим объектам продажи идут в рамках тех планов, которые мы себе установили. Но, с одной стороны, есть льготная ипотека, поддерживающая спрос, а с другой стороны — снижение реальных доходов населения. Что из этого в дальнейшем будет иметь больший вес, никто не знает, жизнь покажет»,— комментирует он.
По словам Алексея Скрипкина, «Девелопмент-Юг» в Перми по итогам первого полугодия 2020 года «вышел на рекордные показатели по продажам жилья в Теплых кварталах «Погода»: рост составляет 230% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года и 143% по сравнению со вторым полугодием 2019 года. «Мы наблюдали ажиотажный спрос на квартиры в феврале и марте, он был связан с резким падением курса рубля и высоким уровнем неопределенности в стране. Высок спрос на наше жилье и сейчас, что связано с высокой стадией готовности наших домов, а также снижением ипотечных ставок до исторического минимума»,— утверждает господин Скрипкин. «При этом мы видим, что в целом по Пермскому краю количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве снизилось на 42% и составило 4,4 тыс. На мой взгляд, снижение показателей по краю объясняется не столько объявлением режима самоизоляции в марте 2020 года, сколько новым порядком привлечения денежных средств участников долевого строительства с применением эскроу-счетов, который действует с 1 июля 2019 года»,— полагает собеседник BG.
Директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач уточняет, что программа поддержки рынка строительства через ипотеку 6,5% простимулировала спрос на квартиры по ценам не более предельной суммы программы (изначально — 3 млн руб. в регионах, с июня 2020 года — 6 млн руб.— Прим. BG). Во втором квартале фиксировался повышенный спрос на новостройки до 2 млн руб. По данным аналитического центра «КД-консалтинг», по состоянию на июнь 2020 года на первичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения 1 кв. м составила 64 174 руб. (прирост с начала года — 1,8%).
По данным аналитиков «Авито Недвижимости», во время самоизоляции средняя цена «квадрата» жилья в новых домах в Перми увеличилась на 10,8% и составила 63 551 руб.
Застройщики подтверждают, что за полгода цены на квартиры в новостройках действительно выросли — по их оценкам, в среднем на 7–10%. «Мы прогнозировали, что из-за перехода на проектное финансирование жилищного строительства средняя стоимость 1 кв. м в новостройках увеличится примерно на 10% — так и произошло. Банки берут свой процент за то, что кредитуют застройщиков. С одной стороны, это хорошо, потому что застройщик чувствует себя спокойно, у него есть деньги на весь процесс строительства и он уже не зависит от продаж, от темпов, у него нет кассовых разрывов. С другой стороны, надо выдерживать тот бюджет проекта, который девелопер предъявлял банку в начале. Банк не интересует, что выросла себестоимость материалов. Значит, застройщик вынужден оптимизировать и искать, за счет чего он уложится в бюджет»,— констатирует Марина Коноплева. По ее мнению, средняя цена «квадрата» будет и дальше расти, потому что спрос на новое жилье устойчивый, льготная ипотека действует, а стоимость материалов и энергоносителей увеличивается.
Другие участники рынка тоже ожидают роста цен на квартиры в новостройках из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. «За первое полугодие 2020 года средняя цена продажи объектов «Девелопмент-Юг» в Перми выросла на 6%. При этом в среднем по Перми цена предложения выросла на 7,2%. Мы видим, что на рынке сокращается объем стандартного жилья, растет доля объектов более высокого класса. Плюс к этому объекты, которые сегодня выходят по эскроу, изначально имеют более высокую стоимость — примерно на 5–10%,— поясняет Алексей Скрипкин.— Мы прогнозируем дополнительный рост цен на квартиры в новостройках Перми. Он будет тесно связан с увеличением числа проектов, которые реализуются по эскроу. Если на данный момент на механизм эскроу в Пермском крае перешло 56% от общего объема строительства, то в течение второго полугодия 2020 года этот показатель планомерно увеличится».
Будущее с нагрузкой Девелоперы признают, что общий нестабильный экономический фон и пандемия, колебания спроса и поддержавшая спрос льготная ипотека — не главные тренды пермского рынка новостроек в этом году. Реализация будущих проектов, в том числе и поиск новых площадок, сегодня упирается в возможные дополнительные расходы на социальную инфраструктуру. В декабре прошлого года, напомним, гордума Перми утвердила порядок заключения соглашений между застройщиками и муниципалитетом. Соглашение дает девелоперу возможность изменить ограничения по плотности и высотности застройки своего участка, установленные Правилами землепользования и застройки. В этом случае компания берет на себя обязательства по созданию социальной инфраструктуры — строит садики и школы за свой счет или направляет средства на их возведение в бюджет города (4 тыс. руб. с 1 кв. м общей площади квартир). Инициатором такой нагрузки на застройщиков был предыдущий глава Прикамья Максим Решетников, он мотивировал это большим объемом жилой застройки, не обеспеченной местами в садах и школах.
«У нас одна беда, и она никак не связана с коронавирусом. Это 4 тыс. руб. с 1 кв. м жилья — плата за социалку. И именно этот вопрос, который не решился, не решается и в ближайшее время мы не видим, что решится. Он сдерживает покупку новых площадок и выход на те, которые уже есть в „загашнике“ у девелоперов»,— уверена Марина Коноплева. Она приводит в пример условный участок площадью 1 га, на котором установлен коэффициент плотности 0,2. «Это значит, что на 20% территории мы можем „посадить“ жилье. А 80% — это пустырь. Какая тут может быть экономика? Да и как это вообще будет выглядеть? Высотная, плотная застройка рядом, и вдруг такая „красота“ — пустырь. А если ты хочешь увеличить плотность, сделать ее 3,3–4, то 4 тыс. руб. с одного „квадрата“ должен заплатить в бюджет города. Тогда финансовая модель проекта „летит“. Поэтому все застройщики встали, не только пермские, но и иногородние — они вообще в шоке. Те, кто работает в других городах, где этого нет, просто перенесли свои интересы в другие территории»,— отмечает госпожа Коноплева.
По ее словам, это повлияет на объемы ввода жилья через пару лет. «Чтобы выдавать на-гора законченные проекты в 2022–2024 годах, их надо начать в 2020 году. А девелоперы ничего не начинают. Раньше застройщики опасались за спрос, теперь он поддержан с помощью ипотеки. Но покупать скоро будет нечего, потому что новые проекты зависли. Поэтому мы получим в 2022–2024 годах провал в жилищном строительстве»,— не исключает Марина Коноплева.
«В этом году сдаются объекты, которые были запущены до нововведений. Но в перспективе это может стать серьезным фактором уменьшения объемов жилищного строительства в Перми»,— соглашается Владимир Занин. «С приходом нового губернатора продолжается разговор о целесообразности такой финансовой нагрузки на застройщиков, вопрос снова на повестке. Эта нагрузка тормозит выход на площадки. У некоторых участников рынка есть надежда, что можно будет избавиться от этих дополнительных расходов. Сейчас площадки держатся в резерве»,— резюмирует господин Занин.