Торг не уместен
Наиболее заметные изменения на пермском рынке коммерческой недвижимости за первую половину 2020 года произошли в торговом и офисном сегментах. Эксперты отмечают существенное сокращение количества выставленных на продажу и сдаваемых в аренду объектов, снижение цен и арендных ставок на помещения под торговлю и, напротив, повышение стоимости продажи офисов. По мнению аналитиков, к концу года предложение может вырасти, а вот цены — вряд ли.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Предложение на публику По данным аналитической компании Research & Decisions, стоимость продажи офисных помещений в Перми в июне составляла в среднем 53,8 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 2,2% больше, чем в начале текущего года (за второй квартал цены выросли на 5,2%). Цены на торговую недвижимость в июне равнялись 69,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 0,2% дешевле начала года (–2,3% за второй квартал).
Аренда офисных площадей с начала 2020 года подешевела на 0,4% — до 545,6 руб. за 1 кв. м (–0,03% за квартал). Снять торговое помещение стоит около 848,24 руб. за «квадрат» — на 6,69% дешевле, чем в начале года (–2,46% за квартал).
Сопоставимую статистику по ценам на рынке представляет директор аналитического центра «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач. По его сведениям, средняя стоимость продажи офисной недвижимости за полгода выросла на 6,2% — до 55,25 тыс. руб. за 1 кв. м, цена продажи торговой недвижимости снизилась незначительно — на 0,12% по сравнению с концом 2019 года, до 69,23 тыс. руб. за 1 кв. м.
Подорожание офисной недвижимости руководитель компании Research & Decisions Регина Давлетшина объясняет изменением структуры предложения. На продажу было выставлено несколько дорогих объектов, и это увеличило среднюю стоимость сегмента. Сама по себе продажа дорогих офисных помещений, по мнению эксперта, сигнализирует о негативных тенденциях в отрасли: владельцы вынуждены продавать ликвидные активы, чтобы покрыть текущие потребности бизнеса.
В целом, по сведениям Research & Decisions, во втором квартале года объем предложения на рынке существенно сократился, при этом сильнее всего уменьшилось количество продаваемых (–29,2% за квартал) и сдаваемых в аренду (–23,4%) торговых помещений.
В то же время Алексей Скоробогач утверждает, что за второй квартал предложение торгово-офисной недвижимости увеличилось на рынке купли-продажи на 10% по сравнению с началом года, а на рынке аренды предложение выросло на 35%.
Разницу в данных руководители аналитических агентств поясняют тем, что используют разные источники информации и способы обработки данных. «КД-консалтинг» собирает сведения о числе продаваемых объектов с публичных досок объявлений: это сайты avito.ru, n1.ru, Пермская мультилистинговая система (ПМЛС), ЦИАН. Регина Давлетшина сообщила, что Research & Decisions собирает по агрегаторам статистику, обрабатывает и формирует свою базу объектов недвижимости.
Зона турбулентности Режим самоизоляции и ограничения предпринимательской деятельности в очередной раз напомнил участникам рынка, что недвижимость — рискованный актив, и это важно учитывать как в планах по девелопменту, так и в арендных отношениях, подчеркивает Алексей Скоробогач. «Нынешняя ситуация снова простимулировала переход торговли в онлайн-режим и повышение интереса к логистической недвижимости. На рынке аренды офисной недвижимости увеличился спрос на офисы с мебелью. Рынок коммерческой недвижимости ждут очередные изменения, связанные с оптимизацией расходов на нее»,— полагает господин Скоробогач.
Гендиректор АН «Перемена» Станислав Цвирко также не наблюдает существенного оживления на рынке коммерческой недвижимости. «Этому причиной много факторов: пандемия и режим самоизоляции не закончились. К тому же в большинстве сфер экономики сейчас наблюдается неопределенность на ближайшую перспективу, и эта зона неопределенности очень велика»,— считает собеседник.
По подсчетам директора ООО «Перспектива — Сделки с гарантией» Владимира Онянова, сейчас спрос на коммерческую недвижимость примерно на 30% ниже, чем в обычное время. В основном востребованы отдельно стоящие, обособленные помещения с выделенным входом, объекты стрит-ритейла и площади для федеральных сетевых операторов. «Как мы увидели во время ослабления режима самоизоляции, первыми в регионе открылись магазины с отдельным входом, а многие отделы в ТЦ до сих пор не работают»,— поясняет наметившийся тренд господин Онянов.
Аналитики отмечают, что никакие модели расчета не учитывают эпидемиологическую ситуацию в мире и в стране, поэтому делать прогнозы хотя бы до конца этого года сложно. Однако Станислав Цвирко полагает, что многие собственники объектов, потеряв долгосрочные контракты по аренде, попытаются реализовать свои площади и предложение на рынке будет расти. Ликвидные объекты недвижимости с хорошей локацией, парковкой, высоким качеством помещений, сбалансированной ценой и грамотной управляющей компанией и в кризис, по его мнению, удержатся на плаву, а неэффективные офисные и торговые помещения будут в первую очередь попадать на продажу. Тенденция и раньше была характерна для рынка, но кризис стал катализатором этого процесса, замечает господин Цвирко.
«К сентябрю мы ощутим макроэкономические последствия ковида, сейчас активность рынка недвижимости растет по объему. Но оснований для большого роста стоимости нет. Считаю, что нас ожидает стабилизация цен»,— высказала свое мнение Регина Давлетшина.