Тайны старослужащих

Информацию о состоянии дома узнать почти невозможно

возраст

Когда два месяца назад я продала свою квартиру в панельной девятиэтажке и купила с доплатой другую в пятиэтажной сталинке по соседству, обе стоили по $1250 за метр. После начала ремонта выяснилось, что в очень приличном с виду кирпичном строении проблемы с напором воды, "потеющие" стены и дикий холод. Попытка изучить ситуацию с состоянием столичного жилого фонда показала, что покупательнице моей квартиры тоже не повезло. Ни она, ни я не знали, что этот дом представляет собой фактически надстроенную на четыре этажа хрущевку. Ряд типов многоэтажек уже официально признаны негодными для текущего ремонта. А покупатели квартир по-прежнему почти не придают значения серии дома и степени его износа. Впрочем, получить эту информацию очень непросто.

Не верь глазам своим

К тому, что в хрущевках жить плохо и их рано или поздно снесут, мы уже привыкли. К панельным и блочным многоэтажкам отношение принципиально другое, хотя они и наиболее дешевые из нехрущевских домов. Однако, явно убогая хрущевка серии 1-515/5 и вполне приличного вида девятиэтажка серии 1-515/9 — это фактически одинаковые по техническим характеристикам дома, отличающиеся только планировкой части квартир, наличием лифта и мусоропровода.

Очень немногие москвичи знают, в доме какой конкретно серии они живут или собираются купить квартиру. А это вопрос принципиальный не только для планирования интерьера. Согласно утвержденной в прошлом году столичными властями "Программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города", целенаправленно сноситься до 2010 года в столице будут только пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 — в целом 6 млн кв. м жилищного фонда (около 2 тыс. домов). Остальным (серии 1-510, 1-511 и 1-515) предписан капитальный ремонт или реконструкция без сноса.

Программа коснется и многих серий девяти- и двенадцатиэтажных домов. По данным столичного НИИ типологии и экспериментального проектирования, высокая степень износа этих зданий уже привела к частичному разрушению их конструкций — вследствие ошибок в проектировании, ограниченности материальных ресурсов и несовершенства технологии производства и монтажа. Это панельные II-49Д, II-49П, II-57, 1605АМ, 1-515, блочные II-18, III-68, И-209А и кирпичные II-29, построенные в 1956-1975 годах (именно тогда жилищное строительство в Москве шло наиболее высокими темпами). Например, в ряде домов II-49 и 1-515 наблюдаются промерзания, протечки по стыкам и через кровлю, отказы в работе инженерных сетей и еще целый ряд дефектов. В ходе текущего ремонта устранить их невозможно, и дома подлежат реконструкции или капитальному ремонту. Не исключен и снос этих серий (как, впрочем, и формально несносимых пятиэтажек), но решение будет приниматься отдельно по каждому объекту.

Планы московских чиновников по обновлению и улучшению состояния жилого фонда города могут внести существенные коррективы в жизнь хозяев квартир в домах перечисленных выше серий. О проблемах с отселением жителей реконструируемых и сносимых пятиэтажек регулярно рассказывают многие столичные СМИ — в итоге вы рискуете оказаться владельцем совсем не той квартиры, на которую рассчитывали, и по меньшей мере вторично потратиться на ремонт. Капремонт без отселения помимо многомесячной жизни на строительной площадке также может свести на нет все предыдущие усилия и вложения в благоустройство квартиры.

Так что реальная ценность жилплощади, реализуемой на вторичном рынке, сегодня нередко оказывается гораздо ниже рыночной стоимости. А окончательная смета ремонта после выяснения технических параметров дома может возрасти значительно больше, чем на стандартные 50%. Поэтому, приобретая квартиру, стоит заранее собрать максимум информации о доме, в котором она расположена: год постройки, серия, текущее состояние, требуемое обновление, ремонтопригодность, установленный срок службы.

Ревизионные пятилетки

В принципе существуют ведомственные строительные нормы, регламентирующие правила оценки физического износа жилых зданий,— ВСН 53-86. В них приводится формула расчета общего износа на основании данных по износу отдельных элементов здания и прилагается множество таблиц для определения процента износа от того или иного дефекта.

Непосредственно мониторингом состояния столичных домов занимается Мосжилинспекция. Она уже провела полную комплексную инвентаризацию. Глава ведомства Александр Стражников в марте 2003 года подвел итоги проверки и заявил, что 231 здание признано аварийным и непригодным для проживания, 1,5 тыс. домов нуждаются в капремонте с отселением жителей, 1,49 тыс.— в замене отдельных конструктивных элементов. В дальнейшем предполагается дома, состояние которых признано хорошим, проверять раз в пять лет, неудовлетворительным — раз в три года.

Однако уже в ходе первой проверки выяснилось, что 1,5 тыс. домов, подлежащих в то или иное время сносу, не смогут выдержать запланированных сроков службы, и правительство Москвы поручило инспекции провести повторное обследование. Завершить его предполагалось к концу 2003 года. Правда, ответить на официальный запрос "Дома" о текущем состоянии жилого фонда столицы и перспективах его изменения руководство Мосжилинспекции почему-то отказалось.

За семью печатями

Отметим, что на мартовской пресс-конференции господина Стражникова было декларировано, что данные инвентаризации доступны, переданы во все районы Москвы и жители могут ознакомиться с ними в своей районной управе или ДЭЗе. Эксперимент, проведенный "Домом", показал, что это не совсем соответствует действительности. Оператор "горячей линии" при московском правительстве действительно вопрос о состоянии дома переадресовал в районную управу. Однако там смогли сообщить только, что типичная дешевая сталинская пятиэтажка, в которой я "собираюсь купить квартиру" (к несчастью, это уже случилось два месяца назад), на 2004 год в планах сноса не стоит. В ответ на слезные просьбы сказать что-то более конкретное сотрудница управы разжалобилась и отыскала в документах официальную степень износа дома — 27%. Соответствовать истине эта цифра никак не могла. Во-первых, дому явно больше 50 лет. Во-вторых, начатый ремонт квартиры показал, что коммуникации и проводка в нем не менялись никогда. По совету сотрудницы управы я обратилась в местный ДЭЗ. Главный инженер этой организации ясности не добавил: "Да нормальный дом, кирпичный, теплый. Какие проводились ремонты? Ремонты будут, когда деньги появятся".

Мама, с которой я поделилась печальными итогами расследования, сказала, что мне еще повезло. Ей самой при приватизации квартиры нужно было получить в БТИ справку о состоянии дома — так называемую форму #5. Однако без специальной визы центральной межведомственной комиссии по приватизации о том, что справка действительно необходима, выдавать эту форму в БТИ категорически отказывались. К слову, указанный в документе износ страшного на вид трехэтажного кирпичного дома 1887 года постройки с деревянными перекрытиями оказался равен всего 60%. То есть цифра эта явно не имела никакого отношения к действительности.

Мой звонок как рядового жителя города в Мосжилинспекцию (опять же по подсказке "горячей линии" столичных властей) был еще менее результативным. "Никакой информации не даем",— строго отрезала девушка на другом конце провода. Пришлось воспользоваться служебными полномочиями.

В пресс-службе ведомства пояснили, что сегодня отсутствует какой-либо регламент предоставления сведений о состоянии домов их жителям. Для того чтобы информация стала доступной, городским властям необходимо определить, какие данные, в каком объеме и формате могут узнать москвичи о собственном жилье, а также кто будет адаптировать сугубо технические факты для понимания простым обывателем. Кроме того, до сих пор не состыкованы форматы баз данных, которыми пользуются Мосжилинспекция и районные администрации, так что обмен информацией между ними затруднен.

Износостойкий рынок

Для очистки совести я решила созвониться с несколькими знакомыми риэлтерами. Оказалось, что и у них нет никаких общепринятых официальных и даже левых способов получения информации о состоянии дома. Но проблемы для бизнеса это не создает — клиенты обычно довольствуются поверхностным осмотром жилплощади и беседой с нынешними жильцами. Самые дотошные лично посещают с коробкой конфет ДЭЗ и расспрашивают соседей. На стоимость квартиры состояние дома практически не влияет, разве что оно явно аварийное или, наоборот, недавно был проведен капитальный ремонт. Очень немногие риэлтеры способны и хотят предупредить клиента об особенностях конструкции дома, хотя разные серии тех же панельных, блочных и кирпичных многоэтажек отличаются по техническим характеристикам. А аналитики риэлтерских компаний, проводя исследования и мониторинг рынка по типам домов, вообще сливают блочные и панельные одной этажности, а также объединяют кирпичные хрущевки с пятиэтажными сталинками.

Неутешительные выводы подтвердил и председатель комиссии Российской гильдии риэлтеров по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик Геннадий Стерник (именно он с несколькими соавторами выпустил чуть ли не единственное открыто опубликованное подробное исследование столичного жилого фонда по качеству, в том числе с учетом особенностей серий домов). По его словам, сегодня даже профессиональные оценщики практически не учитывают при определении стоимости квартиры возраст, степень износа и долгосрочные перспективы состояния дома. Такие методики прорабатываются. Однако пока стоимость однотипных квартир в сходных домах в "удовлетворительном" (износ 35-60%) и "хорошем" (износ 15-35%) состоянии в заключении оценщика различается всего на 2%. В первую очередь эксперты ориентируются на рыночную цену данного типа жилплощади в указанном районе в настоящий момент, и конъюнктурный круг, таким образом, замыкается.

Заметим, что банки--участники быстро растущего рынка ипотеки используют именно эти оценки и успешно кредитуют квартиры в тех самых многоэтажках, улучшить состояние которых не способен текущий ремонт. В результате рынок московской недвижимости выглядит уже совершенно виртуальным. Заключая сделку на нем, вы в долгосрочной перспективе, когда выбранный вами дом окажется непригодным для проживания, получите лишь право требовать у московских властей жилплощадь в городе. Правда, юридические аспекты данного права тоже до сих пор толком не проработаны.

РЕНАТА ЯМБАЕВА

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...