Цены взяли низкий старт

квартиры

В первой декаде января столичный рынок недвижимости отдыхал, временную передышку взяли и цены. Но уже во второй половине месяца все стало на прежние места. На вторичном рынке рост цен достиг 3%, на первичном рынке — 3,2%. Подорожание коснулось как панельного жилья, так и элитных новостроек, причем квадратный метр жилплощади в некоторых строящихся домах в течение месяца стал дороже на несколько сотен долларов.

Первичный рынок

В январе продажи на первичном рынке шли активно, а цены росли. Подорожание коснулось всех типов жилья, но рост цен на объектах, позиционируемых как бизнес-класс, был более стремительным. Стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Северный город" на Дубнинской улице, к строительству которого только приступила компания "Капитал груп", выросла с $850 до $950. В ЖК "Северные ворота" (Астрадамский проезд) квадратный метр подорожал на $150 и стал стоить $1,55 тыс. Цены в ЖК "Созвездие Капитал" увеличились на 10% и достигли $2,6 тыс. за 1 кв. м. В целом по итогам января цены на жилплощадь в домах "Капитал груп" поднялись на 7-10%. По словам Алексея Белоусова, генерального директора "Капитал груп маркетинг", при корректировке цен застройщику приходится учитывать все тенденции рынка, к которым относится и нестабильная ситуация вокруг доллара. Однако, когда реализация квартир идет в условных единицах, для застройщика соотношение доллара, рубля и евро непринципиально, в конечном счете основной ориентир — покупательская способность рынка. Плановое повышение цен на 10-15% произошло на объектах компании "Конти" (ЖК "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова и "Покровский берег" — вторая очередь комплекса "Покровское-Глебово" в Никольском тупике). В жилом комплексе "Лазурный блюз", который строится в Строгине, цены в январе выросли примерно на 11%, и их верхний предел поднялся до $1,447 тыс. за 1 кв. м. Дороже продавались квартиры в домах, входящих в жилые комплексы "Грандъ парк" и "Шуваловский". По первому адресу цена достигла $2,9 тыс. за 1 кв. м, по второму — $2,67 тыс.

Цена квадратного метра в домах панельной серии П-44ТМ на Рубцовской набережной составила $1,72 тыс. В последних числах января начались продажи в жилом комплексе "Маломосковский", возводимом на одноименной улице. Застройка включает панельные дома серии КОПЭ и КОПЭ-М-"Парус" с удобными, но небольшими по площади квартирами. Ажиотажный спрос на жилье ценой $1,5 тыс. за 1 кв. м заставил застройщиков уже спустя считаные дни пересмотреть цены. Теперь расчет с покупателями осуществляется не в долларовом эквиваленте, а в условных единицах, которые равны средней величине между курсовым значением доллара и евро на момент платежа. Заметно дороже стала обходиться жилплощадь на юго-западе и юге Москвы. Самые дешевые варианты в Конькове начинаются от $1,3 тыс. за 1 кв. м (И-155), а в Южном Чертанове — от $960 за 1 кв. м. (КОПЭ). В Центральном административном округе практически нет строящегося жилья, где квадратный метр стоит дешевле $2 тыс. Сравнительно дешевый вариант (от $1,6 тыс. за 1 кв. м) недавно появился на улице Новослободская, правда, застройщики планируют сдавать новый дом не раньше чем через полтора года. После январского повышения цен на 3-5% не утратили своей инвестиционной привлекательности объекты в Куркине. Квартиру в многоэтажном доме в 16-м микрорайоне можно приобрести по цене от $825 за 1 кв. м, в 12-м — от $899, в 10-м — от $950. В 6-м микрорайоне, застраиваемом таунхаусами, жилплощадь можно купить по цене от $1,07 тыс. за 1 кв. м.

В начале года подросли цены и на более спокойном рынке — элитной недвижимости. "Есть дома, цены за квадратный метр в которых за прошедший месяц поднялись на 10-15%, для элитного жилья это в среднем $300-400,— говорит Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья ЗАО 'Новое качество'.— В первую очередь это относится к объектам, строительство которых еще не закончено, например к дому на Озерковской набережной, жилому комплексу в Климентовском переулке. Таким образом компании-застройщики пытаются окупить затраты на комплектующие, строительные и отделочные материалы, завозимые большей частью из Европы. К тому же застройщики, кто в силу привычки, кто в контексте разработанной ранее маркетинговой стратегии, приурочили изменения цен к началу нового года". В январе стали дороже пентхаусы в доме "Камелот", и теперь квадратный метр квартиры с панорамным видом на Кремль и храм Христа Спасителя стоит не меньше $5 тыс. В то же время специалисты отмечают, что лавинообразного повышения цен на элитных объектах не произошло. В домах, строящихся на улице Ефремова, в Серебряном переулке, на Андреевской набережной и ряде других, квартиры в январе продавались по старым ценам.

Дорогие квартиры в историческом центре Москвы очень часто покупаются с целью вложения денег: для спасения долларовых сбережений, в расчете на дальнейший рост цен, для сдачи в аренду. К таким выводам пришла социологическая служба агентства "Новый город", которая провела в начале января опрос среди своих клиентов, совершивших сделки в последние три месяца 2003 года. "Инвестиционными" оказались покупки, сделанные примерно 60% иностранцев и 40% россиян. Остальные приобретали квартиры, чтобы жить там самим. Опрос также выявил, что среди покупателей дорогого жилья самые состоятельные — россияне: в среднем их бюджет на приобретение квартиры превышает полмиллиона долларов. Возможности американцев и европейцев скромнее — они готовы потратить на квартиру $300-500 тыс.

Рекордом января стало достижение индекса доходности жилья значения почти в 8 единиц от средней ставки по банковским валютным депозитам. По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", это связано как с крайне высокими темпами роста цен во второй половине 2003 года, так и с прогнозируемым на ближайшие месяцы дальнейшим ростом цен. При таком подъеме рынка доход за счет подорожания квартиры и арендных платежей составляет более 50% годовых.

Вторичный рынок

Январь на вторичном рынке отмечен дефицитом дешевых предложений из-за того, что продавцы квартир начали массово отзывать свои заявки до "прояснения ситуации в начале года". На квартиры стоимостью до $42 тыс. выстраивались очереди, и в результате многие из них были проданы по более высоким ценам. Не дороже $1,5 тыс. за 1 кв. м можно было купить только жилплощадь в панельных пятиэтажках, а также девяти- и двенадцатиэтажных домах старой постройки в периферийных районах. В среднем по Москве стоимость квадратного метра жилья в кирпичных пятиэтажках поднялась до $1,62 тыс. за 1 кв. м, в шести-восьмиэтажных кирпичных домах — до $2,2 тыс. К примеру, в районе станции метро "Новокузнецкая" самым дешевым было предложение о продаже квартиры на первом этаже пятиэтажного дома за $156 тыс. ($2 тыс. за 1 кв. м), в Крылатском — однокомнатной квартиры в панельной двенадцатиэтажке за $58 тыс. ($1,758 тыс. за 1 кв. м), в Кузьминках — однокомнатной квартиры за $46 тыс. ($1,438 тыс. за 1 кв. м) в девятиэтажном панельном доме. На рынке самыми массовыми были предложения квартир в пятиэтажных кирпичных и двенадцатиэтажных панельных домах. Меньше всего в январе продавалось квартир в панельных пятиэтажках и кирпичных двенадцатиэтажных домах. Практически не изменилось количество выставленных на продажу трехкомнатных квартир, но уменьшилось количество двухкомнатных квартир и немного больше стало однокомнатных. Квартирный вопрос в январе было заметно проще решить на юге и востоке Москвы, лидирующим по количеству выставленного на продажу жилья. Как и в прошлые месяцы, минимальное количество квартир поступило на вторичный рынок из районов, расположенных на северо-западе Москвы. Средний по городу показатель роста цен на вторичном рынке (3%) не был превышен только на объектах, выставленных на продажу в конце года. Хозяева заблаговременно увеличили стоимость своих квартир на 5-10%, "чтобы не продешевить". По информации, опубликованной на сайте arn.ru, к административным округам, где средняя цена квадратного метра превышает $1,5 тыс. (ЦАО, ЗАО и ЮЗАО), присоединился САО. Очень близко к ним подошли СВАО и СЗАО. Аутсайдеры остаются неизменными — это Зеленоград и ЮВАО — административные округа со сравнительно дешевыми квартирами.

В этом году рынок элитного жилья пришел в себя после праздников гораздо быстрее, чем в прошлые годы. По информации, полученной в компании Paul`s Yard, раньше активность покупателей возобновлялась только в феврале, а в нынешнем году это произошло уже после Рождества. Причем особенность обращений клиентов состояла в том, что они хотели как можно скорее обменять свое старое элитное жилье на квартиры в домах более высокого качества. Рост цен на элитную жилплощадь составил в среднем 2%, однако в денежной массе это вылилось в немалую сумму — $12-20 тыс. за квартиру. "Сегодня мы констатируем, что элитная недвижимость вызывает обоснованный интерес как один из надежнейших способов не только сохранить, но и приумножить свои средства",— говорит Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul`s Yard.

ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА