Главным итогом первых месяцев работы новой команды Смольного стал целый пакет документов, призванных изменить правила игры на строительном рынке. В ближайшее время депутаты городского парламента примут законопроект, согласно которому землю и городские объекты инвесторы смогут приобретать только на торгах. И это далеко не единственная законодательная новелла.
Заполнили вакуум
Борьба депутатов за полномочия Смольного началась за несколько месяцев до губернаторских выборов. Еще летом прошлого года, когда стало ясно, что дни губернаторства Владимира Яковлева сочтены, депутаты попытались получить большинство в составе Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) — органа, который распределял среди инвесторов участки под застройку. Уставный суд лишил пятерых городских парламентариев права решающего голоса в Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК). После чего спикер городского парламента Вадим Тюльпанов заявил о своем желании создать закон о предоставлении пятен под застройку путем торгов. Депутаты направили в Уставный суд запрос о соответствии уставу целого ряда распоряжений, регламентирующих работу ИТК. И в декабре 2003 года депутаты все-таки добились успеха — Уставный суд признал существование ее незаконным.
Утратившими силу документы будут считаться только с мая 2004 года. А до этого момента городу предстоит подготовить нормативную базу для перехода к практике распределения участков на торгах. Узаконить практику повсеместных торгов должен закон "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга". Именно вокруг него сейчас и разворачивается главная дискуссия.
Разработчик документа — спикер Законодательного собрания Петербурга Вадим Тюльпанов — уверен, что использование западной технологии "получает тот, кто больше платит" пойдет строительному рынку Петербурга на пользу. С ним согласны крупные застройщики. Так, например, президент "Петербургстрой-Skanska" Виталий Вотолевский полагает, что при таком порядке рынок станет более прозрачным. "Меньше будет субъективных решений", — заявил он корреспонденту Ъ.
Мелкие и средние строительные компании, напротив, полагают, что повсеместные торги закроют путь на рынок тем компаниям, которые не имеют возможности платить за участки втридорога. Да и городская администрация продолжает настаивать на том, чтобы в исключительных случаях за Смольным оставалось право предоставлять участки стратегическим инвесторам.
Важный орган
В середине декабря 2003 года законопроект был выдвинут на рассмотрение ЗакСа Петербурга. Представляя его, спикер заявил, что "система предоставления пятен через ИТК себя полностью исчерпала". "Мы допустили правовой вакуум в строительном законодательстве Петербурга, чего мы делать не должны", — убеждал коллег Вадим Тюльпанов. Новый законопроект устанавливает порядок предоставления объектов под застройку. Городской администрации предстоит выбрать уполномоченный орган, который разработает адресный перечень пятен под застройку. Этот же орган будет принимать решения о проведении торгов в форме аукциона и вносить в правительство Петербурга предложения по проведению торгов в форме конкурса. Вариант с конкурсом возможен, когда собственник выдвигает инвестиционные условия. Кому отдаст губернатор функции такого органа, пока неизвестно. И эта неясность вызвала нарекания в рядах депутатов. Еще в конце прошлого года парламентарии роптали, опасаясь, что уполномоченным органом станет ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга", который, по их мнению, не всегда справляется со своими обязанностями.
Но для того чтобы развеять сомнения депутатов, оказалось достаточно одного слова КУГИ. На состоявшемся в середине января заседании Постоянной комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов заявил, что структура законопроекта аморфна и предложенные за это время депутатами поправки не имеют смысла. "Документ нужно полностью прорабатывать", — заявил он. При этом представители КУГИ намекнули, что неплохо было бы все-таки включить в документ пункт о предоставлении участков целевым назначением. Предполагается, что применяться оно должно в особых случаях, когда речь зайдет о стратегических для города объектах или инвесторах.
Собственного варианта закона у городской администрации пока нет, как нет и согласия по этому вопросу между КУГИ и юристами Смольного. В то время как чиновники КУГИ настаивают на подробном регламенте предоставления пятен, представители юркомитета уверены, что документ должен включать не больше трех статей. Депутатам показалась более симпатичной позиция КУГИ. Представителей этого комитета решено включить в рабочую группу, которая в ближайшее время совместно с "представителями бизнес-общественности" должна придать законопроекту "товарный вид".
Торг уместен
Игроки строительного рынка Петербурга ценят такую заботу законодателей о себе. Однако и большинство депутатов, и предприниматели уверены, что в законопроект не следует включать строчку о предоставлении пятен под застройку целевым назначением. "Ведь если ввести в закон этот пункт, то про торги попросту все забудут, как это было и раньше, и пятна под застройку снова будут предоставляться в авторитарном порядке", — заявил пожелавший остаться неизвестным член ИТК. Удастся ли Смольному сторговаться с депутатами, пока неизвестно.
Возможно, что и удастся. Тем более губернатор уже успела дать понять депутатам, что торговаться Смольный готов. Так, накануне Нового года Валентина Матвиенко без возражений подписала закон "О регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге". Главный градостроительный документ города, дискутировавшийся в ЗакСе начиная с середины 1990-х годов, можно с полным правом назвать революционным. Он впервые заставил Смольный поделиться с законодателями значительными полномочиями.
Напомним, что, едва вступив в должность, приоритетным направлением работы новой команды Смольного губернатор Валентина Матвиенко сразу назвала разработку нового Генерального плана развития города. Ход разработки и действие Генплана регламентирует новый закон, подписанный губернатором накануне Нового года. Законодатели главным преимуществом этого документа называют наконец-то зафиксированный в законе раздел полномочий между Смольным и ЗакСом. Причем не в пользу Смольного. Как пояснил корреспонденту Ъ главный специалист комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Юрий Курикалов, если раньше правила застройки районов Смольный утверждал самостоятельно, то по новому закону их должен утверждать ЗакС, равно как и концепцию нового Генплана.
Без депутатов
Если торги недвижимостью пока существуют только в проекте, то порядок перечисления в бюджет средств инвесторов-застройщиков уже изменен новой администрацией. В ноябре 2003 года правительство Петербурга обязало инвесторов платить за право строительства либо сразу, либо равными долями в течение всего срока строительства. Таким образом, было отменено принятое шесть лет назад распоряжение администрации, известное как "правило 20-30-50". Оно гласило, что в случае если обязательные отчисления на развитие инфраструктуры города превышают $100 тыс., то компания может заплатить их в рассрочку: 20% суммы внести сразу, 30% — равными долями в течение всего срока работ, а 50% — перед сдачей дома госкомиссии.
В соответствии с новым порядком размер платы за строительство не имеет значения. Инвестор может внести всю сумму либо полностью в течение одного месяца после заключения договора, либо поквартально равными долями до тех пор, пока не закончит строительство. Однако во втором случае застройщик обязан платить городу проценты. Сразу же после утверждения нового порядка губернатор Валентина Матвиенко успокоила городских инвесторов заявлением о том, что "закон обратной силы не имеет" и ранее заключенные инвестиционные договоры пересматриваться не будут. При этом она заметила, что за счет нового порядка администрация намерена серьезно пополнить доходную часть бюджета. Точная сумма предполагаемых поступлений, однако, не называлась. Но, по оценке чиновников администрации, данная реформа поможет вытеснить со строительного рынка мелкие строительные фирмы, которые "затягивают расчеты с бюджетом". Аналогичное мнение сложилось и у самих инвесторов, которые считают, что результатом применения нового порядка станет монополизация рынка несколькими крупными компаниями. В результате цены на недвижимость могут увеличиться.
ВЛАДИМИР СБОРОВ