Покупка квартиры в строящемся доме — дело чрезвычайно рискованное. Однако число дольщиков год от года растет. Сейчас среди них немало таких, кто стал в этом деле профессионалом и зарабатывает на перепродаже квартир в новостройках. Они утверждают, что этот бизнес не более рискован, чем любой другой, зато при правильном расчете и некоторой доле удачи прибыль может составить до 100%. С подробностями ЛИЛИЯ ТРЕТЬЯКОВА.
По данным Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), примерно один процент покупателей квартир в строящихся домах приобретают жилье с целью перепродажи. Как утверждают сами застройщики, таких покупателей значительно больше. "В зависимости от проекта количество людей, приобретающих жилье в строящемся доме с целью получения прибыли, составляет 10-25 процентов", — сообщил директор по продажам компании "Петербургстрой Skanska" Эдуард Киямов. По словам финансового директора строительной компании "Северный город" и холдинга RBI Марка Лернера, доля частных инвесторов-перепродавцов может достигать и 30%.
Такая противоречивая статистика объясняется прежде всего тем, что дольщики-коммерсанты покупают жилье далеко не у каждой компании и не в любом доме. Они ориентируются на спрос, поэтому выбирают наиболее ликвидные объекты, которые строят фирмы с хорошей репутацией. В основном это массовые квартиры и жилье для среднего класса. Поэтому и получается, что у одной фирмы доля сделок по перепродаже строящегося жилья в процентном соотношении выше, чем у другой, не менее успешной. ЭСОН же подсчитывает количество подобных сделок в сравнении с общим числом дольщиков Петербурга.
Подсчитать прибыль дольщика-перепродавца довольно просто. Покупая квартиру на стадии котлована (или еще раньше), такой инвестор экономит на стоимости жилья 20-40% (в зависимости от срока сдачи объекта). Скажем, если однокомнатная квартира в панельном доме, который будет сдан через полтора-два года, стоит $30 тыс., то аналогичное жилье в сданной новостройке обойдется не меньше чем в $50 тыс. Чем больше временной промежуток между покупкой и продажей квартиры в строящемся доме, тем выше процент прибыли. Как рассказали корреспонденту Ъ в одной из строительных компаний, случается, что дольщикам удается продать жилье вдвое дороже, чем они заплатили за него сами.
Самый доходный период для долевых коммерсантов пришелся на середину 1990-х, когда строительство жилья на средства частных инвесторов стало приобретать массовый характер. Правда, этот период был и самым рискованным — большинство инвесторов прогорели из-за неустойчивости российской экономической ситуации. Зато те, кому повезло, сумели получить до 200% прибыли, ведь многие застройщики-мошенники предлагали тогда квартиры ниже себестоимости, и при перепродаже инвесторы умудрялись сбыть их по рыночной стоимости.
В конце 1990-х многие долевые бизнесмены потеряли свои вложения из-за финансового кризиса, теперь же этот бизнес вновь расцвел. Причем, по словам застройщиков, рынок долевых перепродаж стал более цивилизованным, чем десять лет назад. Во-первых, нынешний "котлованный инвестор" наводит тщательные справки об интересующей его компании, если до сих пор не имел с ней дело. Как отмечают в специализированных адвокатских бюро, такие клиенты составляют примерно четверть от всех дольщиков, обращающихся к юристам. Впрочем, в помощи адвоката нуждается, как правило, лишь начинающий инвестор, опытный коммерсант может сам давать консультации о том, с какой компанией стоит иметь дело, а с какой нет, как грамотно составить инвестиционный договор и как вести себя, если возникнут проблемы с застройщиком. Во-вторых, многие перепродавцы страхуют свои финансовые риски. Причем, по данным страховых компаний, они отличаются от других клиентов тем, что не требуют вносить в число рисков нарушение застройщиком сроков сдачи дома. Им не важно, когда будет построен и сдан объект, ведь они все равно получат свою прибыль. Главное, от чего они страхуются, — банкротство застройщика.
Объект для вложения средств выбирается очень тщательно. Прежде всего инвестор изучает перспективы развития района: насколько развита вокруг будущего дома инфраструктура (дороги, школы, магазины, парковки и т.д.), не собирается ли какая-нибудь фирма в ближайшее время выстроить свой дом окна в окна с потенциальным объектом инвестиций дольщика. Все это будет влиять на ликвидность квартиры в доме и на ее стоимость при перепродаже, а значит, и на конечную прибыль долевого коммерсанта. Кроме того, он постоянно следит за рынком недвижимости, делая выводы о том, квартиры какого типа и метража сейчас наиболее популярны и каковы тенденции покупательского спроса.
Обычно квартиру продают, когда дом уже почти или полностью построен, но не сдан госкомиссии и не оформлено право собственности на жилье в нем. Тогда прибыль максимальна. При этом дольщик не платит налога с продажи, так как не является собственником. Правда, дожидаясь окончания строительства, инвестор рискует потерять все вложенные средства, если застройщик неожиданно обанкротится или случится иная неприятность (вроде обвала доллара или падения мировых цен на нефть). Но долевые коммерсанты, как правило, внимательно наблюдают за экономической ситуацией в стране и в мире, сбывая квартиры, как только возникнет угроза потерять деньги. Такая вот импровизированная финансовая биржа.
Юридические тонкости
Вообще-то, продать квартиру в еще не построенном доме нельзя, ведь ее еще просто не существует. К слову, многие юристы и деятельность застройщиков, которые привлекают к строительству домов частных инвесторов, считают незаконной, утверждая, что "нельзя продавать воздух". Однако практика показывает, что такой "воздух" может принести прибыль. Для этого нужно лишь оформить сделку, которая на юридическом языке получила название "переуступка права требования", или, по-научному, договор цессии (в переводе с латинского — "передача обязательства"). При этом продавец квартиры называется цедентом, а покупатель цессионарием. В таком случае цедент отказывается от своих прав на будущее жилье, передавая их цессионарию, который выплачивает ему некую сумму. Как правило, в качестве третьего лица в сделке принимает участие и застройщик (обычно в инвестиционном договоре при покупке квартиры в строящемся доме оговаривается условие, что дольщик может передать права требования на жилье только при согласии застройщика). После заключения договора цессии все обязательства по расчетам за квартиру (если они еще не произведены), по участию в приемке готового жилья и т.д. переходят к цессионарию.
На первый взгляд, в выигрыше остаются все участники сделки. Новый покупатель получает квартиру ощутимо дешевле, чем напрямую от застройщика — ведь цедент вынужден демпинговать, чтобы заинтересовать покупателя. Продавец остается с неплохой прибылью, полученной на разнице вложенных и полученных с продажи денег. Да и застройщик ничего не теряет: как говорится, от перемены мест слагаемых сумма не меняется.
Однако сделка эта далеко не так безопасна, как может показаться. Во-первых, приобретая право на квартиру, покупатель получает новый инвестиционный договор, в котором указана не та сумма, которую он на самом деле заплатил за квартиру цеденту, а та, которую цедент сам в свое время внес застройщику, когда на месте дома стоял только забор. То есть значительно меньшая. Так что, если новый дольщик в случае банкротства застройщика решит вернуть вложенные в строительство деньги, он получит только то, что указано в договоре, разница же навсегда останется в кармане цедента. Та же участь ожидает цессионария, если сам застройщик решит расторгнуть договор, вернув дольщику деньги за квартиру. Во-вторых, новый владелец не сможет застраховать свои финансовые риски. В-третьих, если объект перейдет к другому застройщику, не факт, что тот признает правомерность договора цессии. И наконец, после оформления права собственности и уплаты налогов с покупки цессионарий не может претендовать на получение налоговых льгот (человек, впервые купивший недвижимость, освобождается от уплаты подоходного налога на сумму уплаченного им налога с покупки квартиры).
Продавец тоже рискует, хотя и в меньшей степени. Например, может оказаться, что цессионарий только что развелся (менее трех лет назад), а свою бывшую "вторую половину" о приобретении жилья не предупредил. В таком случае "половина" может оспорить сделку. Неприятности может доставить и застройщик, который откажется подписывать договор цессии. "Стремясь привлечь клиентов, все застройщики обещают, что в случае чего можно переоформить квартиру на другого дольщика, если первоначальный покупатель найдет его. Но когда доходит до дела, большинство фирм-продавцов всячески стараются уклониться от заключения подобных сделок. Мне часто приходится сталкиваться с такой ситуацией", — говорит директор агентства недвижимости "Аврора" Наталия Будная. По ее словам, застройщики подчас находят просто смехотворные поводы, чтобы отказать цеденту. Например, если деньги за жилье выплачены не полностью, утверждают, что сомневаются в платежеспособности нового покупателя. Некоторые требуют заплатить за оформление переуступки прав от трех до десяти процентов стоимости квартиры. Так что сделка может сорваться.
Заработал сам — дай заработать другому
Однако большие риски не пугают долевых коммерсантов, тем более что сделки по переуступке права требования давно стали довольно прибыльным бизнесом для многих сотрудников инвестиционно-строительных компаний. За скромное вознаграждение они не только помогают инвесторам оформлять договоры цессии, но и предупреждают своих клиентов о возможных проблемах на объекте, в который те вложили деньги, чтобы долевые коммерсанты смогли вовремя избавиться от квартир. Бизнес этот налажен в большинстве строительных фирм, но менеджеры по продажам предпочитают не афишировать подробности таких операций, а обсуждать их тет-а-тет с клиентами. В этом я убедилась на личном опыте, когда мне понадобилось продать квартиру в еще не построенном доме.
Приобретала я ее для того, чтобы потом в ней жить, но обстоятельства изменились, и мне пришлось отказаться от этой идеи. Собираясь уведомить об этом компанию-застройщика, я готовилась к сложному разговору и в конечном счете к отказу с аргументами: "Вот построим дом — тогда и продавайте". Или: "Мы можем вам вернуть только те деньги, которые вы вложили в строительство". Каково же было мое изумление, когда я услышала в ответ на сообщение о своих намерениях слова менеджера компании: "Никаких проблем. За какую сумму вы хотели бы продать квартиру?" К названной мною сумме менеджер прибавила $600 — по $200 каждой из сотрудниц компании, которые будут проводить эту сделку, и меньше через две недели на мою квартиру нашли покупателя и оформили все необходимые бумаги. Разумеется, мне посоветовали не распространяться обо всех подробностях этой операции в офисе компании (да и за его пределами). Моя прибыль при этом составила 25% от вложенных в квартиру средств.