Принудительное расселение и снос практически любой многоэтажки: закон о всероссийской реновации насторожил юристов и вынудил оправдываться его авторов. 21 сентября стало известно, что в Госдуму внесен документ, позволяющий местным властям сносить даже неаварийные многоэтажные дома. Достаточно принять программу комплексного развития территории, а для этого половина такой территории должна быть занята ветхим жильем. Почему новая норма угрожает собственникам недвижимости? И что об этом думают авторы инициативы? Выяснял Григорий Колганов.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
Продраться сквозь зубодробительные формулировки законопроекта непросто: тут и статья по адресной программе сноса аварийного жилья, и целый раздел о комплексном развитии территорий. И все продиктовано вроде бы благими намерениями — «улучшить жилищные условия граждан».
Но дело как обычно в деталях: запустить программу комплексного развития территории можно, если хотя бы половина жилья на ней в аварийном состоянии. Тогда разрешается сносить и его, и добротные многоэтажки по соседству, прочитал в документе адвокат, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов: «Если на этой территории не менее 50% жилых домов признаны аварийными, то получается, что все остальные неаварийные дома, находящиеся на этой территории, также будут расселяться, подлежать реновации, и собственникам будут предоставляться квартиры в новых домах».
При этом, как написал “Ъ”, жильцов многоэтажек можно будет расселять чуть ли не принудительно. Публикация вызвала такой резонанс, что инициаторы законопроекта вынуждены были оправдываться — мол, все только с согласия граждан. Соавтор документа, сенатор Андрей Шевченко пояснил “Ъ FM”, что решение о сносе дома примут собственники квартир. Правда, некий принудительный механизм все же предусмотрен — через суд. «В программу по сносу многоквартирных домов могут быть включены только те дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение.
В основу заложен принцип учета интересов большинства.
Если дом попал под программу, тогда уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о принуждении к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение»,— говорит Шевченко.
Но в процедуре голосования тоже важны детали. В законопроекте сказано, что голоса тех жильцов, кто не принял участия в таком опросе, распределятся пропорционально результатам этого голосования. То есть решение о сносе многоэтажки легко может принять активное или аффилированное с властями меньшинство — на это обратила внимание руководитель практики FBK Legal Александра Герасимова: «Если 70% собственников не проголосовали, а из пришедших — 20% за, а 10% против, получается, что 70% перераспределятся пропорционально 20% и 10%. Тогда выходит, что 30% из 100% приняли решение о том, что дом надо снести. И эта ситуация усугубляется тем, что многие дома управляются компаниями, у которых есть доверенности от собственников на участие в общих собраниях».
Но это не единственные риски, которые видят юристы. Например, есть опасения, что на месте ветхой многоэтажки в рамках комплексного развития территории появится завод, или дорога, или торговый центр, что станет проблемой уже для тех, кто живет рядом, но не попал в программу реновации. Кажется, несомненные бенефициары новой нормы — застройщики, которые возведут на месте хрущевок современные высотки. Но в законопроекте прописан механизм, позволяющий собственникам квартир передумать насчет сноса их дома, отмечает директор по территориальному планированию градостроительного института «Гипрогор Проект» Владимир Трояновский, и это может убить интерес инвесторов: «Проводится конкурс, находится инвестор. Но ведь граждане могут передумать. И, допустим, инвестор идет на 150 домов, а в итоге останется десять. В результате все его расчеты полетят. Получится, что опять закон есть, а за пять лет не будет ни одного кейса».
Похоже, всероссийской реновация благодаря новому закону не станет: авторы инициативы подчеркивают, что расходов из федерального бюджета не потребуется, финансирование должны найти местные власти. Но юристы на будущее советуют жителям богатых городов и регионов на всякий случай проверять, не оказался ли их дом на территории комплексного развития.
Можно ли использовать столичный опыт в регионах
Законопроект о всероссийской реновации вызвал настороженное отношение и делового сообщества. Например, в предпринимательской Партии роста отметили, что документ не должен ущемлять интересы владельцев коммерческой недвижимости, особенно в исторических центрах городов.