Целевые показатели национального проекта «Жилье и городская среда», в соответствии с которым регионы Черноземья планировали строительство и ввод жилья на период до 2024 года, могут быть скорректированы. С учетом экономического кризиса и внесенных поправок в Конституцию РФ реализация национальных проектов не ограничится 2024 годом, а продлится до 2030 года. К настоящему времени корректировка показателей ввода жилья Минстроем России совместно с субъектами РФ еще не завершена, но заявки регионов уже сформированы. Большинство из них признают, что достичь заданных показателей к 2024 году будет «проблематично».
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Общероссийская тенденция снижения объемов текущего жилищного строительства на фоне реформы отрасли отмечается и в ряде регионов Черноземья. Спустя год после перехода на проектное финансирование с участием банков общероссийский показатель ввода жилья снизился на 20 млн кв. м, или на 16%. Такую оценку ситуации дает рейтинговое агентство «Эксперт.Ра». Из-за сложной экономической ситуации в Минстрое России признали, что к 2024 году планового ежегодного объема жилищного строительства в 120 млн кв. м достичь не удастся, а изначальный показатель нацпроекта «Жилье и городская среда» может быть передвинут как минимум на три года.
Земли с запасом
В Белгородской области отмечают, что планы по вводу жилья в регионе будут скорректированы до 2030 года. «Поставлена задача откорректировать ввод с достижением показателя 30,82 кв. м жилья на человека к 2030 году», — пояснили в региональном правительстве. При этом «застройщики готовы вводить ранее запланированные объемы жилья».
В рамках программы стимулирования развития жилищного строительства выделяются средства из федерального бюджета на строительство инженерной, социальной и транспортной инфраструктур. Для обеспечения земельного фонда в регионе создан единый земельный оператор — «Белгородская ипотечная корпорация». Это позволило сформировать банк земли, пригодный для застройки. Сегодня запас земель Белгородской ипотечной корпорации позволяет выдать еще не менее 70 тыс. земельных участков, из которых 8,5 тыс. уже сформированы и готовы к продаже, подсчитали в правительстве региона. У застройщиков есть достаточный объем жилья, обеспечивающий ввод до 2030 года. На территории области имеется и нераспроданное жилье, зафиксировано превышение предложения над спросом.
Строить по потребностям
В Воронежской области рассказали, что в соответствии с указом президента РФ скорректировать национальные проекты и разработать единый план по достижению национальных целей развития РФ на период до 2024 года и на плановый период до 2030 года поручено до 30 октября 2020 года.
«В последние годы у наших застройщиков сложилось понимание, сколько нужно строить, поэтому темпы жилищного строительства и объемы вводимого жилья соответствуют ежегодному спросу и потребности граждан Воронежской области в жилье», — отметили в региональном правительстве. В настоящее время подготовлен ряд изменений в законодательные акты РФ, направленных на поддержку и развитие жилищного строительства, которые проходят согласование с заинтересованными органами государственной власти, добавили там.
В Воронеже и пригороде реализуется 17 проектов комплексного развития территорий в целях жилищного строительства на земельных участках общей площадью 1,725 тыс. га с общим объемом строительства жилья 10,7 млн кв. м, включая три проекта реновации промышленных зон, а также проекты развития застроенных территорий. Сейчас в стадии строительства находятся 207 многоквартирных домов общей жилой площадью 2,15 млн кв. м.
При этом в регионе нацелены и на стимулирование более интенсивного ввода индивидуальных жилых домов. «Нужно большое внимание уделить вводу индивидуального жилья. Мы видим, что это направление сейчас активно развивается на территории области, но при этом зачастую достаточно длительный период жилье не вводится официально. Условно говоря, не покрасили крыльцо — и дом по-прежнему считается объектом незавершенного строительства, хотя там люди живут уже не один месяц или не один год», — отмечал губернатор Воронежской области Александр Гусев в ходе одного из совещаний, посвященных реализации нацпроектов.
Предложение превысило спрос
Курская область пока не называет конкретных показателей по корректировке целей нацпроекта. В региональной администрации сообщили, что предложения по значениям данных показателей на период 2020-2030 годов направлены в Минстрой России. В соответствии с ранее утвержденными показателями темп ввода жилья на территории Курской области к 2024 году должен был увеличиться в 1,5 раза, пояснили в пресс-службе администрации региона. Однако достижение этих показателей в области считают «затруднительным». Риски невыполнения ранее поставленной нацпроектом задачи в регионе связывают с уходом строительных организаций с рынка строительства жилья. Его сокращение, в свою очередь, вызвано переходом на проектное финансирование и снижением спроса населения на жилье из-за сокращения реальных денежных доходов на фоне распространения новой коронавирусной инфекции, отмечают в обладминистрации.
С учетом перечисленных факторов, динамики численности населения Курской области и обеспеченности жильем рассчитаны новые показатели на период до 2030 года. В среднем на одного жителя региона в 2030 году должно приходиться 37 кв. м. Сейчас показатель обеспеченности общей площадью жилья в среднем на одного жителя в РФ составляет 26,28 кв. м, Центральном федеральном округе — 27,53 кв. м, Курской области — 31 кв. м.
Строительство многоквартирных жилых домов сосредоточено в основном в Курске, Железногорске. При этом в регионе признают, что наблюдается тенденция снижения объема ввода многоквартирных домов в эксплуатацию. Это происходит по объективным причинам, к которым относятся рост показателя обеспеченности общей площадью жилья (что формирует падение спроса), а также снижение степени покупательской способности граждан. За истекший период 2020 года в регионе не реализовано 1,2 тыс. квартир общей площадью 81,5 тыс. кв. м. В текущем году в регионе отмечают превышение предложения застройщиков над спросом.
В свою очередь лидеры среди застройщиков Курской области (АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова», ООО «Инстеп»), обеспечивающие наибольшие объемы застроенной территории и вводимого в эксплуатацию жилья без нарушения сроков, а также высокую степень реализации квартир в строящихся проектах, готовы вводить запланированный ранее объем жилья.
Для стимулирования спроса и поддержки рынка жилищного строительства в регионе действует специальная льготная ипотечная программа «Льготная ипотека на новостройки». В ее рамках можно взять ипотеку по ставке 6,5% на покупку жилья на первичном рынке. Вместе с тем для повышения доступности жилья в Курской области АО «Курское областное ипотечное агентство» разработало проект «О создании условий на территории Курской области для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан с использованием льготного ипотечного кредитования с привлечением средств застройщиков». Он направлен на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан с использованием кредитов со ставкой ниже стандартной на 3% (при условии покупки жилья в новостройках). Срок реализации проекта — 2021 год.
Кроме того, на территории Курской области действует региональный закон, определяющий муниципальные образования, в которых земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование любому обратившемуся гражданину для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности КФХ на срок не более шести лет.
С 2021 по 2023 год для стимулирования жилищного строительства на территории региона власти планируют направить средства федерального бюджета на реализацию мероприятий по обеспечению объектами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры проектов по развитию территорий, расположенных в границах населенных пунктов, предусматривающих строительство жилья. Заявка на потребность в субсидии и соответствующий пакет документов направлены в Минстрой России.
За счет средств облбюджета планируется финансировать мероприятия по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан с использованием льготного ипотечного кредитования с привлечением средств застройщиков, а также для строительства жилья для молодых специалистов и их семей в поселке Лазурном Курского района.
Кроме того, АО «Курское областное ипотечное агентство» планирует принять участие в освоении земельного массива в с. Рышково Курского района общей площадью 104 га (в том числе под жилую застройку — 71,77 га). Создание жилого микрорайона на 634 земельных участках для индивидуального жилищного строительства планируется реализовать в два этапа. Первый включает строительство индивидуальных домов и квадрохаусов на 268 участках. Второй — ипотечное кредитование с низкой процентной ставкой жителей региона на ИЖС.
Для роста показателей ввода жилья в настоящее время разработаны и утверждены генеральные планы всех муниципальных образований и городских округов, активно ведется работа по созданию проектов планировки территории под ИЖС. Общая площадь земельных участков под ИЖС составляет 1,397 тыс. га, под строительство многоквартирных домов — 87,16 га.
В настоящее время свободный земельный фонд застройщиков Курской области составляет 64,3 га. На территории региона в стадии строительства (по выданным разрешениям на строительство) находятся 82 многоквартирных жилых дома общей площадью 650 тыс. кв. м.
Не меняя темпа ввода
План по вводу жилья для Липецкой области составляет 1,341 млн кв. м. «Если скорректируют этот показатель, исполним в любом случае», — комментируют перспективы изменения целевых показателей нацпроекта в региональной администрации. Там также сослались на то, что пока изменения в паспорт нацпроекта не вносились. Между тем в регионе, по мнению обладминистрации, застройщики готовы вводить жилье практически теми же темпами. Для этого в период пандемии «им были обеспечены все условия для продолжения работы», а также «оказаны необходимые меры поддержки».
Для стимулирования жилищного строительства в области сокращаются сроки получения разрешительной документации, отложено проведение проверок. Планируется выделить существенный объем финансовых средств регионам на строительство инфраструктуры для развития жилищного строительства — инженерных сетей, автодорог. «Наша область подала хорошую заявку, надеемся на получение средств от федерации. В свою очередь, область и город добавят свои средства», — сообщила пресс-служба администрации Липецкой области.
Кроме того, в регионе действуют программы выдачи жителям социальных выплат на приобретение или строительство жилья, в том числе молодым и многодетным семьям. Ежегодно область выделяет порядка 500 млн руб. по таким программам: в частности, в этом году направлено 50 млн руб. на выплаты многодетным семьям на строительство домов на предоставленном земельном участке.
ВЛипецкой области большой популярностью пользуется «Программа господдержки 2020». Согласно ее условиям, взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ — независимо отвозраста, семейного положения, количества воспитываемых детей. Главные требования — наличие гражданства РФ, платежеспособность, белая зарплата иположительная кредитная история.
Со стороны банковской системы отрасль поддерживают снижением процентной ставки по кредитам, упрощением процедуры получения финансирования.
Запас свободных земель, принадлежащих застройщикам, позволяет спрогнозировать возможность строительства в ближайшие несколько лет без дефицита территорий, отмечают в регионе. О дальнейших перспективах стоит задуматься уже сейчас — как застройщикам, так и органам власти. Такая работа уже ведется. В частности, для строительства жилья на землях ветхого и аварийного жилфонда в Липецке выделено семь площадок. Планируется провести реновацию кварталов в старом центре Липецка, районе улиц Гагарина и Фрунзе, Опытной станции, Лебедянского шоссе, ЛТЗ. Стоит отметить, что на двух из этих площадок планируется начать строительство объектов уже в этом году.
На данный момент по полученным разрешениям запас застройщиков составляет примерно 650 тыс. кв. м, оценивают региональные власти. Однако в регионе большая доля индивидуального жилищного строительства — 75-80% от общего объема ввода. «Жители обращаются за получением уведомлений о планируемом строительстве, но срок их действия — десять лет, поэтому можно только предположительно спрогнозировать ежегодный объем на основе различных данных», — уточняют в регионе.
Объем нераспроданного жилья в Липецкой области «довольно существенно уменьшился с появлением льготных ипотечных продуктов, на данный момент он составляет не более 10-15%», — заявили в обладминистрации, отметив, что «затоваривания рынка» жилья в области нет.
Застройка с ответственностью
В Орловской области в рамках реализации регионального проекта «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда» плановый показатель по вводу в 2019-2024 году составляет 2,079 млн кв. м жилья. Решение о корректировке будет принимать Минстрой России, заявили в регионе, так как в связи с распространением новой коронавирусной инфекции на настоящий момент имеются риски достижения установленных плановых показателей. В 2019 году в регионе было введено 302,5 тыс. кв. м — на 2% выше запланированного. По итогам первого полугодия 2020 года объем ввода жилья составил 112,7 тыс. кв. м.
Несмотря на возникшие в 2020 году трудности, связанные с COVID-19, организации-застройщики продолжают работу по строительству многоквартирных жилых домов, отметили в пресс-службе регионального правительства.
На территории области продолжается реализация проекта «Ответственный застройщик». Для стимулирования развития жилищного строительства в апреле 2018 года принят региональный закон об установлении критериев проектов, для реализации которых допускается предоставление земельного участка без проведения торгов. Проект предусматривает строительство многоквартирных домов, в которых не менее 10% общей площади жилых помещений передается в муниципальную собственность по месту нахождения земельного участка, предоставляемого в аренду (на период строительства). Затем это жилье предоставляется гражданам, которым стало негде жить в результате чрезвычайных ситуаций, а также тем, кого переселяют из аварийного жилфонда.
В 2020 году в проекте принимает участие ООО «Холикон-развитие», которое продолжает строительство первого жилого дома квартала «Наугорский Премиум» площадью 8,3 тыс. кв. м. Его ввод в эксплуатацию запланирован на август 2020 года. В сентябре 2019 года ООО «Холикон-инвест» начало строительство девятиэтажного 88-квартирного жилого дома в Северном районе Орла по улице Раздольной, 76 площадью 3,7 тыс. кв. м. Срок ввода объекта в эксплуатацию запланирован на декабрь 2022 года. ЗАО «Инжилком» строит многоквартирный жилой дом в Советском районе Орла площадью 8,95 тыс. кв. м. Сдача дома запланирована на сентябрь 2022 года. 10% общей площади этих домов также будет передано в муниципальную собственность.
В 2020 году добавлена возможность получения субсидии из федерального бюджета на техприсоединение. Заявка правительства Орловской области о возможности дополнительного финансирования по стимулированию программ в рамках федерального проекта «Жилье» на 2,2 млрд руб. направлена в Минстрой. Данная мера поддержки поспособствует социально-экономическому развитию региона и позволит достичь установленных плановых показателей, считают в облправительстве.
Достичь роста ввода жилья, по мнению региональных властей, возможно за счет вовлечения в оборот земельных участков по договорам развития застроенных территорий, земель, пригодных для жилищного строительства и находящихся в федеральной собственности, а также земель, находящихся в муниципальной собственности, общей площадью более 130 га. К таким участкам относятся территории в границах улиц Лескова, МОПРа, Наугорского шоссе, а также в микрорайоне 13. Впрочем, на данном этапе развития строительной отрасли земельного фонда застройщиков достаточно, чтобы обеспечить достижение установленных показателей по объемам ввода жилья, считают в правительстве региона. На настоящий момент, согласно выданным разрешениям на строительство, объем ввода многоквартирных жилых домов составляет более 500 тыс. кв. м. Ситуации превышения предложения над спросом на территории региона нет.
Добраться до миллиона
В Тамбовской области федеральным проектом «Жилье» установлен показатель по вводу жилья на 2020 год в объеме 1,038 млн кв. м. На протяжении последних лет в регионе отмечают рост темпов строительства жилья. «Учитывая высокие объемы ввода жилья в регионе в последние годы, в настоящее время отмечается насыщенность рынка жилья и снижение востребованности его населением», — признают в региональной администрации.
По предварительным данным, в январе-июле 2020 года введено в эксплуатацию 44 тыс. кв. м многоквартирного жилья — это 122% от показателей прошлого года за аналогичный период. На сегодняшний день у застройщиков региона в стадии строительства находятся 76 многоквартирных жилых домов общей площадью порядка 600 тыс. кв. м, по которым выданы извещения о начале строительства. Ввод многоквартирного жилья по итогам 2020 года должен составить около 180 тыс. кв. м, прогнозируют в области, отмечая при этом, что на начало августа текущего года, по данным основных застройщиков, в регионе на первичном рынке имеется порядка 1,6 тыс. нераспроданных квартир.
Для дальнейшего строительства инженерной и транспортной инфраструктуры в районах комплексной застройки для стимулирования жилищного строительства в текущем году регионом сформирован пакет документов для заявки на участие в 2021-2024 годах в федеральном проекте «Жилье» госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», который направлен в Минстрой России на рассмотрение.
В настоящее время для организаций-застройщиков предусмотрена мера поддержки в виде субсидирования процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Потенциал земельных ресурсов, который должен обеспечить рост ввода жилья на территории Тамбовской области, сложился преимущественно из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на границе с крупными населенными пунктами и переданных муниципалитетам под комплексное и устойчивое развитие (как правило, под ИЖС). Кроме того, для развития жилищного строительства выявляются земли на застроенной территории для реновации жилой застройки. Также рассматриваются территории расформированных производств для возведения многоэтажной жилой застройки и неэффективно используемые участки, в том числе находящиеся в федеральной собственности (участки, находящиеся в ведении Минобороны РФ).
Площадь земельных участков, которые власти хотят вовлечь в жилищное строительство (ИЖС и многоквартирное строительство) на территории региона в 2021-2024 годах, запланирована в пределах 290-320 га. По региону зафиксировано порядка 25-35% земельных участков, определенных под жилую застройку и находящихся в аренде или собственности застройщиков, в отношении которых не подавались уведомления о планируемом строительстве и не получались разрешения на строительство.
Таким образом, регионы Черноземья в той или иной степени столкнулись с проблемой спада потребительского спроса и перенасыщением рынка жилой недвижимости. Экономический фактор наряду со сложнейшим реформированием отрасли не только «охладил» сферу жилищного строительства, но и способствовал ее перестройке и активному приспособлению к новым механизмам. На этом же этапе в условиях необходимости соблюдения поставленных перед регионами задач по вводу объемов жилья активно выстраивались земельная и банковская программы. Для ряда регионов проделанная работа может способствовать не только корректной отсрочке ввода жилья, но и своевременному вводу в соответствии с ранее обозначенными показателями.