Застройщики Ленобласти столкнулись с проблемой получения кредитов на строительство социальных объектов. До перехода на проектное финансирование они могли направлять на эти цели средства дольщиков, но сейчас это делать запрещено. Банки отказывают в выдаче кредита, так как в соглашении программы «Соцобъекты в обмен на налоги» отсутствуют четкие гарантии. Власти Ленобласти говорят, что им мешают их дать ограничения, которые накладывает федеральное законодательство.
Областные власти должны выкупать у застройщика детский сад или школу в рамках 44-ФЗ, и поэтому заранее прописать победителя до проведения конкурса не могут. Банки видят в этом риск, когда рассматривают возможность кредитования стройки соцобъекта
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Областные власти должны выкупать у застройщика детский сад или школу в рамках 44-ФЗ, и поэтому заранее прописать победителя до проведения конкурса не могут. Банки видят в этом риск, когда рассматривают возможность кредитования стройки соцобъекта
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
О проблемах с получением финансирования для строительства соцобъектов стало известно на заседании совета по вопросам реализации проектов с использованием механизма целевого кредитования в правительстве Ленобласти. Генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева объяснила, что, несмотря на заключенное с правительством региона соглашение в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги», застройщик не смог получить банковский кредит на возведение детского сада в Янино. Произошло это потому, что данный документ носит «некий понятийный характер», в котором к тому же оговариваются несколько условий, предусматривающих возможность отказа от выкупа детского сада или школы.
До перехода на проектное финансирование компании могли направлять на строительство соцобъектов средства дольщиков, но после реформирования отрасли делать это стало нельзя. В итоге компании вынуждены рассчитывать только на оборотные средства, продолжает Валерия Малышева. В случае если речь идет о детском саде, стоимость которого в среднем составляет 200–250 млн рублей, это вряд ли станет серьезным препятствием для девелопера. Однако если перед бизнесом стоит задача возвести школу более чем за 1 млрд рублей, то ее исполнение становится под вопросом. При этом власти Ленобласти не снимают с застройщиков требование строить жилье одновременно с социальной инфраструктурой.
Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин сказал, что кредитной организации нужно быть уверенной в том, что в бюджете уже заложена определенная сумма для выкупа объекта у девелопера. Банку важно знать «на берегу» конкретный источник погашения кредита, соглашается начальник управления кредитования Северо-Западного филиала банка «Открытие» Анна Лозоватская. Если средства нужны не в целом на жилой комплекс со школой и детсадом, а отдельно на социальный объект, то должна быть «бюджетная роспись», добавила она. Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин ответил, что при формировании бюджета нельзя прописать конкретный объект. Выкупают детский сад или школу у застройщика областные власти в рамках закона о госзакупках 44-ФЗ, и поэтому заранее прописать победителя до проведения конкурса запрещено. «Нам в бюджете адресность по выкупу конкретного объекта не прописать. Но практика шести лет говорит о том, что мы все выкупаем на основании соглашений»,— сказал Михаил Москвин, добавив, что чиновники готовы поправить документ, чтобы дать банкам больше гарантий. Предоставить свои варианты изменений в соглашение между правительством Ленобласти и застройщиками участники совещаний договорились к 10 октября.
Летом прошлого года застройщики страны лишились возможности получать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан для ряда проектов теперь начисляются на специальный банковский счет (эскроу-счет), а финансировать строительство нужно за счет кредитов. Тогда Минстрой разрешил привлекать средства дольщиков по старым правилам только для реализации проектов с готовностью более 30% и при заключении ДДУ, обеспечивающих реализацию более 10% жилой площади. Сегодня на территории Ленобласти в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» работают 86 застройщиков. Они возводят 306 жилых домов общей площадью 4,4 млн кв. м. По новой схеме в регионе строят 19 девелоперов, которые реализуют 56 объектов на 1,5 млн кв. м. В январе 2020 года таких компаний было шесть. Они строили 13 домов общей площадью 318 тыс. кв. м.
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» заработала в Ленобласти в 2013 году. Согласно ее условиям, часть отчислений девелоперов в региональный бюджет направляются на выкуп у них детских садов и школ по установленной Минстроем РФ цене. По информации комитета по строительству Ленобласти, с начала работы программы регион приобрел все введенные в эксплуатацию объекты — это 40 садов и 10 школ. В 2018 году на эти цели было направлено 3 млрд рублей, в 2019 — 1,6 млрд, в 2020 году — 1 млрд рублей.