|
Ипотечный наказ |
 |
 |
В начале февраля президент России Владимир Путин на встрече с доверенными лицами и прессой заявил, что основным путем решения жилищной проблемы в стране является развитие ипотеки. Однако, по мнению президента, из-за высокой стоимости ипотечных кредитов они остаются недоступными для большинства россиян, поэтому для полноценного запуска этого рынка необходимо принять комплексный пакет законов по профильному кредитованию. Ранее задачу создать в России благоприятные условия для ипотечного кредитования Владимир Путин поставил перед правительством в своем послании Федеральному собранию.
Как заявил на прошлой неделе Герман Греф, "мы намерены выполнить поставленные перед нами цели". По его словам, Минэкономразвития уже подготовило поправки к более чем 40 федеральным законам. Однако причина, по которой буксует ипотека, не только в законодательстве. По мнению директора управления стратегического планирования Сбербанка Дмитрия Тарасова, препятствие для развития ипотеки — сохраняющийся низкий уровень доверия к банкам. "Банковская система пока не располагает длинными пассивами на 20-30 лет из-за невозможности сформировать действительно длинный срочный пассив — ведь в соответствии с Гражданским кодексом вкладчик может в любой момент отозвать вклад",— заявил он "Деньгам".
"Поскольку сейчас длинных рублевых пассивов в стране практически нет, способствовать развитию рынка рублевых ипотечных кредитов будет недавно принятый закон об ипотечных ценных бумагах. Но пока эмиссия ипотечных ценных бумаг банками сдерживается отсутствием соответствующих нормативных документов со стороны ЦБ",— считает начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Анатолий Печатников. По мнению начальника управления кредитования физических лиц Газпромбанка Анны Горячевой, "анализировать изменение ситуации на рынке после принятия закона об ипотечных ценных бумагах пока рано". Председатель правления Абсолют-банка Олег Капитонов полагает, что "пройдет не менее шести месяцев до того момента, когда закон начнет действовать. Ведь на сегодня законодательно не прописана процедура выпуска банками ипотечных ценных бумаг".
Между тем генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка недавно заявил, что в закон об ипотечных ценных бумагах необходимо внести поправки — без этого дальнейшее снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию невозможно. А ведь это снижение напрямую влияет на развитие ипотеки.
Наблюдавшийся в прошлом году рост ипотеки можно объяснить как раз тем, что АИЖК снизило с 1 апреля 2003 года ставки с 18% до 15%. При этом, как сообщил "Деньгам" первый заместитель гендиректора АИЖК Валерий Серегин, агентство уже подписало соответствующее соглашение с 58 регионами России, а до конца года планируется увеличить этот список до 80 регионов. Единственным проблемным регионом для АИЖК остается Москва. Дело в том, что в ноябре 2002 года АИЖК подписало соглашение о рефинансировании с банком "Московское ипотечное агентство" (МИА), которое должно было выдать ипотечных кредитов на сумму более 350 млн руб., однако, по словам Валерия Серегина, "не выдало ни одного рубля".
В результате в АИЖК решили начать сотрудничество с Центральной ипотечной компанией (ЦИПКО). Но и там дела идут не лучше. По словам начальника управления жилищных и ипотечных займов ЦИПКО Виталия Переяславского, соглашение подписано только с одним банком — Мосводоканалбанком. Там "Деньгам" подтвердили наличие соглашения с ЦИПКО, сообщив при этом, что пока ни одного кредита банком не выдано. Поскольку ни МИА, ни ЦИПКО пока не выдали ни одного ипотечного кредита, в АИЖК решили работать напрямую с банками. Сейчас у АИЖК есть соглашения с Банком Москвы, Внешторгбанком, Газпромбанком, "Евротрастом", Инвестиционным промэнергобанком, Национальным резервным банком и банком "Русский капитал".
Впрочем, далеко не все банкиры горят желанием сотрудничать с АИЖК. По словам Олега Капитонова, "наш банк не работает и не планирует работать с АИЖК". Член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко признался, что "у нас уже было несколько встреч с представителями АИЖК и мы стараемся поддерживать рабочие контакты, но о запуске совместного проекта пока говорить рано". Александр Колошенко объясняет это тем, что в настоящее время его банк и АИЖК работают на совершенно разных рынках: "Мы кредитуем своих клиентов в долларах, а АИЖК предполагает только кредиты в рублях". Позиция банкира понятна, ведь собственная программа Райффайзенбанка действует довольно успешно — в 2003 году объем ипотечного портфеля банка вырос в 2,5 раза. Видимо, поэтому Райффайзенбанк ставки не снижал и не планирует.
Однако некоторые банки в прошлом году процентные ставки по ипотечным кредитам понизили. Так, в ноябре прошлого года ставки в среднем на 1-1,5% срезал Внешторгбанк. Директор департамента кредитных операций Оптбанка Андрей Шелковый сообщил: "Ставки были снижены по ипотечным кредитам, предоставляемым на стадии строительства, дооформления квартиры в собственность". "Наш банк планирует перейти на индивидуальный подход к установлению процентной ставки каждому клиенту,— говорит начальник отдела розничного кредитования управления розничного бизнеса Международного промышленного банка Тамара Иванова,— при этом по кредиту, риск невозврата которого банк признает минимальным, будет установлена минимальная процентная ставка — она будет ниже действующей в настоящее время". Дмитрий Тарасов между тем считает, что "радикальное снижение ставок невозможно, пока высок уровень инфляции. Да и стоимость ресурсов — тех же вкладов населения — также пока остается высокой". По мнению начальника управления розничного кредитования Собинбанка Ольги Манукянц, "процентная ставка по кредитам на покупку жилья будет плавно уменьшаться, равно как и взнос собственных средств на приобретение жилья, а сроки кредитования, наоборот, будут изменяться в сторону увеличения". Но это прогноз на долгосрочную перспективу.
Что же в ближайшее время намерены предпринять банки для развития ипотеки? Первый заместитель председателя правления банка "Агропромкредит" Дмитрий Левитин обещает, что в этом году "каждый из десяти региональных филиалов банка выдаст не менее 100 ипотечных кредитов. К концу года общая сумма ипотечных кредитов составит не менее 4 млрд руб. В дополнение к ипотечному кредитованию банк приступит и к кредитованию физлиц на долевое участие в строительстве жилья". А вот что говорит Анатолий Печатников: "Пока мы работаем только со вторичным жильем, но первичный рынок не менее интересен для потребителя. Сегодня на нем преобладает такая форма продажи квартир, как долевое участие в строительстве, при этом потребителей вынуждают становиться инвесторами и, соответственно, принимать на себя инвестиционные риски. Несмотря на недостаточную прозрачность этого рынка, наш банк рассматривает варианты присутствия на нем и планирует начать кредитовать население на покупку квартир в строящихся домах".
КИРИЛЛ ЯЧЕИСТОВ, ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
Условия предоставления ипотечных кредитов