Правительство России собирается продлить программу льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года. Одновременно предлагается расширить ее объем более чем в три раза, до 2,8 трлн руб. Банкиры и застройщики поддерживают продление программы, которая стала ожидаемой антикризисной мерой. В частности, застройщики значительно увеличили выручку от продажи жилья. Учитывая возросшие выдачи ипотечных кредитов, ЦБ отслеживают риски таких портфелей. Банкиры не ожидают возникновения ипотечного пузыря и ожидают сохранения потенциала для роста до конца 2021 года.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото
В понедельник, 12 октября, Минфин опубликовал проект постановления с изменениями в действующую госпрограмму льготной ипотеки под 6,5% годовых. Действующая с 17 апреля программа должна была закончиться 1 ноября. Ведомство предлагает продлить программу льготной ипотеки до 31 декабря 2021 года, а лимит, в рамках которого банки смогут выдать кредиты, расширить с текущих 900 млрд до 2,8 трлн руб.
Как следует из пояснительной записки, в десятидневный срок после вступления в силу постановления банки, намеренные участвовать в программе, должны представить оператору программы — АО «Дом.РФ» — «заявки на установление новых или дополнительных лимитов кредитования». Принять решение по ним «Дом.РФ» должен будет в 20-дневный срок. Оператор возмещает кредиторам недополученные доходы, компенсация составляет разницу между размером ключевой ставки ЦБ по состоянию на начало месяца, за который производится возмещение, увеличенной на 3 процентных пункта, и процентной ставкой по кредитному договору по льготной ипотеке.
В настоящее время в льготной программе участвует 64 банка. По данным «Дом.РФ», по состоянию на 8 октября в рамках программы было заключено 224,4 тыс. кредитных договоров на 630,7 млрд руб. Выдано к этому моменту 216,7 тыс. льготных кредитов на сумму 607,5 млрд руб. Всего россияне отправили около 744,6 тыс. заявок на льготную ипотеку. Ранее банки указывали “Ъ”, что заемщик одновременно отправляет сразу несколько заявок в банки. По программе можно взять ипотечный кредит до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах. Минимальный первоначальный взнос установлен на уровне 15% от стоимости жилья.
О том, что льготная ипотека может быть продлена и после 1 ноября, неоднократно заявлял вице-премьер, курирующий в правительстве строительную отрасль Марат Хуснуллин. Так, в конце сентября он охарактеризовал эту программу как «очень успешную, позволившую многим гражданам приобрести жилье и привлечь в отрасль 500 млрд руб.».
По данным «Дом.РФ», на текущий момент с учетом первоначального взноса в строительную отрасль уже привлечено свыше 715 млрд руб. средств банков и граждан. По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, программа обеспечила строительство более 11 млн кв. м жилья.
«Продление программы в 2021 году сможет обеспечить выдачу более 877 тыс. кредитов, поддержать спрос на строящееся жилье и помочь застройщикам сформировать задел для увеличения объемов строительства»,— отмечает Михаил Гольдберг.
Спрос на новое жилье в России с апреля начал заметно снижаться из-за кризиса. По данным Росреестра, в апреле-мае количество сделок сократилось более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. В целом за первое полугодие 2020 года число сделок по договорам долевого участия (ДДУ) уменьшилось на 37% по сравнению с тем же периодом 2019 года. С июня спрос на недвижимость начал восстанавливаться благодаря постепенной отмене карантинных ограничений, а также мерам господдержки строительной отрасли, включая внедрения программы льготной ипотеки по ставке 6,5%.
Насколько выгодна льготная ипотека
В первый летний месяц 2020 года совокупная стоимость сделок на первичном рынке подскочила на 42% по отношению к предыдущему месяцу. В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% соответственно, подсчитали в агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). По расчетам этой компании, потери в продажах новостроек из-за COVID-19 с апреля по август 2020 года составили около 0,9 трлн руб. в сравнении с аналогичным периодом 2019 года, а без программы льготной ипотеки потери превысили бы 1,7 трлн руб.
Поэтому основные участники программы — банки и застройщики — активно выступают за ее продление. Как указали “Ъ” в Сбербанке, это «позволит достаточно умеренными бюджетными расходами поддержать и потребителя, который сможет решить критически важные проблемы с жильем, и строительный сектор, и многочисленных подрядчиков строительного сектора, а в среднесрочной перспективе — и производителей товаров для ремонта, мебели и других сопутствующих товаров». Льготная ипотека — это антикризисная мера, другой такой программы по снижению процентных ставок нет, и потенциал для роста рынка жилья до конца 2021 года еще остается, считает председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. При этом, по ее словам, вряд ли стоит ожидать после расширения программы новых участников, поскольку для многих банков такие кредиты — низкомаржинальные. «Высоким спрос со стороны населения будет оставаться примерно до середины 2021 года, далее он может несколько снизиться, поскольку большинство заемщиков с платежеспособным спросом к тому времени воспользуются программой»,— указывает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.
Как отмечают в НКР, что после запуска льготной ипотеки средние цены сделок увеличились на 8% (с конца мая до конца августа). Наиболее выраженным рост цен был в июле-августе, что совпадает по времени и с резким увеличением объемов льготной ипотеки — на 60% в августе по сравнению с июлем, до 432 млрд руб. На увеличение цен, считают эксперты НКР, также повлияло решение части застройщиков ограничить предложение жилья.
Льготная ипотечная программа закономерно привела к увеличению объемов выручки застройщиков в Москве и Подмосковье, которые считаются одними из самых в стране капиталоемких рынков первичной недвижимости.
Только в сентябре 2020 года группа ПИК выручила от продажи жилья 26,2 млрд руб., MR Group — 9,5 млрд руб., «Дон-Строй Инвест» — 9 млрд руб., «Инград» — 8,7 млрд руб., а «Самолет» — почти 6 млрд руб., подсчитал CEO аналитической компании Dataflat.Ru Александр Пыпин.
В настоящее время около половины объема выдач в последние месяцы приходилось именно на льготную ипотеку. «Мы внимательно следим за тем, чтобы не росло количество, скажем так, рисковых ипотечных кредитов. Все прекрасно помнят историю 2008 года, США, subprime и так далее»,— указывала глава ЦБ Эльвира Набиуллина в середине сентября. Как отмечает Татьяна Ушкова, круг ипотечных банков узок — всего 10–12 кредитных организаций профессионально работают в этом сегменте. Цели выдать побольше кредитов у них нет, все риск-модели банков скорректированы с учетом предыдущих кризисов, считает она. «Поэтому риска создания ипотечного пузыря я не вижу»,— резюмирует госпожа Ушкова.