“Ъ” стали известны детали проекта стоимостью 127 млрд руб. по застройке Рижского грузового двора в Москве, где помимо новых жилых кварталов появится штаб-квартира ОАО РЖД. Монополия намерена привлечь средства в банках и за счет продажи части будущих площадей, курирует проект экс-глава «Дом.РФ» Александр Плутник. После переезда ОАО РЖД может выставить на торги 60 зданий по всей столице, где сейчас размещается персонал.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Разработкой необходимой документации для строительства штаб-квартиры ОАО РЖД и жилья на месте Рижского грузового двора (РГД) занимается дочернее монополии ООО «Новый квартал». Это следует из презентации финмодели проекта (есть у “Ъ”), подготовленной его куратором — заместителем гендиректора ОАО РЖД, экс-главой «Дом.РФ» Александром Плутником. Именно последняя госкомпания, сообщалось в 2019 году, должна была стать партнером монополии по проекту в РГД. Господин Плутник покинул «Дом.РФ» в феврале, а в июне пришел в ОАО РЖД, «Сейчас действующих юридических отношений по данному проекту у нас нет»,— заверили “Ъ” в пресс-службе «Дом.РФ».
В презентации говорится, что компании, входящие в ОАО РЖД, выдают «Новому кварталу» заем на 4,6 млрд руб.
Компания приступит к проектированию в январе 2021 года, стройка начнется в 2022 году. В ОАО РЖД пояснили “Ъ”, что в новом офисе будет размещено 10 тыс. сотрудников, что позволит «оптимизировать использование помещений и расходы на их аренду и содержание». Сейчас ОАО РЖД по всей Москве принадлежит 60 объектов (360 тыс. кв. м), уточнили там, добавив, что высвобождаемые площади будут «коммерциализированы». Реализация проекта на месте РГД не потребует отвлечения средств ОАО РЖД, сейчас уже ведутся консультации с крупнейшими банками, заверили в монополии.
Застройка РГД предполагает появление 708 тыс. кв. м, из них на офисы придется 457 тыс. кв. м, на жилье — 251 тыс. кв. м.
Расчетный объем финансирования — 127,1 млрд руб. Средства на проект планируется привлечь за счет продажи коммерческих площадей (ожидаемые поступления — 30,9 млрд руб.) и банковского проектного финансирования (78,3 млрд руб. под 8% годовых со сроком погашения до 2039 года).
Штаб-квартира ОАО РЖД займет 218 тыс. кв. м, еще 123 тыс. кв. м офисов будут сдаваться в аренду, а 114 тыс. кв. м планируется продать в 2022 году. По текущим ценам от продажи заявленного объема офисов можно выручить 22,8 млрд руб. из расчета 200 тыс. за 1 кв. м, считает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Поступления ОАО РЖД от сдачи офисов в аренду сторонним компаниям за 15 лет составят 68 млрд руб., прогнозируется в презентации. Несмотря на кризис, ситуация на рынке офисов будет стабильной как минимум до 2024 года, считает партнер Colliers International Владимир Сергунин. По его словам, стоимость аренды площадей в качественных бизнес-центрах Москвы составляет 23–27 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Прежде всего ОАО РЖД следует определиться с необходимым объемом офисных площадей с учетом того, что в отдельных подразделениях на удаленку ушло 80% персонала, считает президент Института исследования проблем железнодорожного транспорта Павел Иванкин.
Осенью 2021 года планируется продать девелоперам площадки РГД, где предусмотрено строительство жилья, отмечается в презентации.
Это тоже должно компенсировать часть затрат на проект. Учитывая параметры жилой застройки (251 тыс. кв. м), стоимость сделки может составить 5–6 млрд руб., подсчитал господин Сергунин. Ориентировочная выручка от продажи жилья — 45–50 млрд руб., прогнозирует директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов. Такой проект, считает Владимир Сергунин, будет интересен системным застройщикам, включая ПИК, MR Group и «Гранель». Андрей Носов подтвердил интерес «Гранели» к этому проекту. В ПИК от комментариев отказались. В MR Group не ответили по существу.
В презентации финмодели указывается, что проект на месте РГД не будет консолидирован в отчете ОАО РЖД по МСФО до 2025 года (к этому моменту планируется переезд компании в новый офис), а штаб-квартира перейдет в собственность монополии в 2039 году. «Обычно в отчетность не включают непрофильные активы, если они ухудшают экономику компании,— говорит аналитик "Фридом Финанс" Валерий Емельянов.— Девелоперский проект как раз такой случай. Застройка РГД потребует вложений, сопоставимых с инвестиционным потоком ОАО РЖД за четыре-пять месяцев». Он не исключает, что проект начнет приносить прибыль за счет продажи и аренды площадей через пять лет.