Ленобласть обратилась к федеральному центру с предложением об облегчении доступа небольших строительных компаний к проектному финансированию, доступному лишь ограниченному числу застройщиков, реализующих высокомаржинальные проекты. Предлагается фиксировать процентную ставку, а также исключить из требований банков необходимость предоставления не связанных с реализацией проекта залогов. Представители банковского сектора отрицают, что маржинальность — ключевой показатель при принятии решения, добавляя, что у небольших застройщиков доля проектов с использованием счетов эскроу и проектного финансирования выше, чем у крупных. Представители строительных организаций говорят, что аппетиты банков есть смысл «подрезать».
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Комитетом Госстройнадзора Ленобласти был разработан пакет законодательных инициатив для совершенствования механизма одобрения проектного финансирования строительства. Соответствующие предложения были направлены от имени областной администрации в комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике и местному самоуправлению для подготовки к парламентским слушаниям, которые состоятся 23 ноября.
По словам заместителя председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаила Москвина, предлагается, в частности, фиксировать процентную ставку по проектному финансированию без возможности увеличения, а также принять меры со стороны Банка России по стимулированию банков к более полному раскрытию информации о комиссиях и иных платежах, взимаемых с застройщиков. Среди других предложений — исключение требований банков о предоставлении сторонних залогов, не связанных с реализацией проекта, упрощение и унификация банковских требований к составу и порядку предоставления документов, а также сокращение сроков их рассмотрения. Также предлагается разработать механизм дистанционного взаимодействия участников строительства и уполномоченных банков. «Мы анализируем ситуацию и выделяем главную проблему в процессе перехода на эскроу: проектное финансирование доступно ограниченному кругу застройщиков — как правило, крупным, реализующим высокомаржинальные проекты. Вероятно, такова была логика реформы, но мы на местах все же должны помогать средним и небольшим застройщикам»,— поделился мнением господин Москвин.
Согласно информации Госстройнадзора Ленобласти, по новой схеме в настоящее время реализуется 61 многоквартирный дом общей площадью 1,7 млн кв. м, заключено 6630 договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, что составляет 30% от всего объема строительства жилья в регионе.
В Северо-Западном банке ПАО «Сбербанк» в ответ на запрос “Ъ” сообщили, что Сбербанк работает со всеми категориями застройщиков. «В этом году Северо-Западный банк ПАО "Сбербанк" одобрил 34 проекта (чуть менее половины принятых решений) с бюджетом менее 500 млн рублей на общую сумму 6,3 млрд рублей. Банк финансирует застройщиков в Вологодской, Новгородской, Псковской областях, в Карелии, где маржинальность ниже, чем в Ленобласти — это не ключевой показатель, по которому банк выносит решение. Главное, чтобы в проектах не было выведенных финансовых потоков»,— говорят в Северо-Западном банке ПАО «Сбербанк».
Вице-президент банка ДОМ.РФ Анна Авдокушина отметила, что для хорошо проработанных проектов рассмотрение заявки застройщика занимает около двух недель при предоставлении порядка 30 документов. «По данным портала наш.дом.рф, у малых девелоперов доля проектов с использованием счетов эскроу и проектного финансирования составляет 47%, у средних застройщиков — 48%, у крупных — 39%. Таким образом, мы отмечаем, что опасения малых застройщиков о недоступности банковского кредитования не оправдались»,— рассказала госпожа Авдокушина.
Президент Союза строителей Ленинградской области «Леноблсоюзстрой» Руслан Юсупов в разговоре с “Ъ” отметил, что и в Петербурге, и в Ленобласти основной тон задает пул достаточно крупных застройщиков, у которых проблем с проектным финансированием нет. «В Ленобласти есть ряд востребованных локаций, в которых застройщики могут реализовывать свои проекты вне зависимости от их размера, где проблем с проектным финансированием не возникнет, если документация была качественно оформлена. Совсем другое дело, когда речь идет о недостаточно ликвидных локациях, поскольку Ленобласть в "приКАДье" не заканчивается. Новые дома нужны и в ее отдаленных уголках, где есть потребность в жилье. Как раз там застройщикам сложно, так как трудно доказать банку ликвидность проекта и его экономическую обоснованность»,— резюмирует он. Руслан Юсупов также указал на то, что эту проблему могла бы частично решить сельская ипотека, однако большую часть этой программы сумели «вымыть» крупные застройщики. Вместе с тем сейчас идет работа над ее усовершенствованием, добавил он. Комментируя ситуацию со сторонними залогами, господин Юсупов сказал, что в этом смысле аппетиты банков есть смысл «подрезать».
«Малые застройщики, безусловно, нуждаются в особом отношении: у них наиболее слабые позиции. Ленобласть не показывает таких высоких темпов строительства жилья, как город, и, соответственно, не с такой точностью может прогнозировать ритмичность поступлений. Так что специальный подход существенно может облегчить финансовую и строительную деятельность»,— говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.