Объем жилищного строительства в Новосибирской области к ноябрю сократился с начала года на 9,4%. Снижение этого показателя участники рынка связывают с переходом отрасли на эксроу-счета, что, по их оценкам, ведет к удорожанию строительства (в среднем на 10%) на фоне снижения реальных доходов населения. Еще одним фактором они называют взрывной рост ипотечных сделок – строители оказались не готовы к такому спросу на жилье и заявили о «вымывании строительных заделов».
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
По данным Дом.РФ, объем жилищного строительства в Новосибирской области с начала года по ноябрь сократился на 9,4%. Снижение также зафиксировано в Иркутской области (–16,2%), Красноярском крае (–7,5%) и Алтайском крае (–1%). В шести сибирских регионах отмечен рост: Республика Алтай увеличила объемы жилищного строительства на 47%, Омская область — на 28%, Томская — на 23%, Хакасия и Кемеровская область — на 4% каждая. «В Республике Тыва на 1 января 2020 года не осуществлялось долевого строительства, а сегодня строится один многоквартирный дом площадью 6 тыс. кв. м»,— отметил замруководителя аналитического центра Дом.РФ Никита Белоусов. Всего в Сибири с начала года объемы строительства снизились на 5,6%, в России— на 8%.
Несмотря на уменьшение объемов строительства, Новосибирская область сохранила за собой первенство по количеству площадей возводимого жилья — 2,66 млн кв. м. Это 34% от всего объема строящегося жилья в Сибири. В тройку лидеров также вошли Красноярский и Алтайский края, на которые приходятся 2,21 и 1,14 млн кв. м соответственно. Всего в Сибири, по данным Дом.РФ, сейчас возводится 7,86 млн кв. м жилья, из которых 1,1 млн кв. м — за счет средств строительных компаний, без привлечения денег дольщиков. 80% строительства в Сибири сосредоточено в региональных центрах.
В то же время, по данным минстроя Новосибирской области, за девять месяцев 2020 года объем ввода жилья в Новосибирской области оказался на 11% больше показателя за аналогичный период 2019 года: в этом году регион ввел в эксплуатацию 1,15 млн кв. м. Разницу между снижающимся объемом строительства и ростом ввода жилья участники рынка связывают с переходом строительной отрасли на проектное финансирование. С использованием эскроу-счетов в Сибири сейчас возводится больше половины домов — 3,5 млн кв. м, отметили в Дом.РФ, в Новосибирской области — 1,1 млн кв. м (41%).
«С вводом эскроу-счетов в начале 2018 года застройщики увели максимально возможное количество стартапов под старое законодательство. Количество стартапов уменьшилось и продолжает сокращаться»,— говорит генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. Если за девять месяцев прошлого года в Новосибирске было начато строительство 94 многоквартирных домов, то в этом году — 86, отмечает независимый аналитик рынка новостроек Сергей Николаев. По оценке генерального директора «Краснообскмонтажспецстрой» Виктора Плахотникова, строительство с использованием эскроу-счетов приводит к удорожанию стоимости квадратного метра в среднем на 10%. «Чтобы получить банковское финансирование, застройщики вынуждены уменьшать объемы строительства, ведь банк должен быть уверен в том, что все квадратные метры будут проданы в срок.
Не стимулирует объемы и темпы строительства и снижение реальных доходов населения»,— говорит директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка девелопмент» Максим Марков. По его словам, застройщики сегодня зарабатывают не на объемах строительства, как раньше, а на разнице между себестоимостью и коммерческой ценой квадратного метра. «Из-за перехода на эскроу-счета застройщики стараются строить быстровозводимое жилье: панельные или среднеэтажные дома. В результате средняя площадь дома в Новосибирске в сравнении с прошлым годом уменьшилась процентов на 20»,— отмечает Сергей Николаев.
Еще одним фактором, повлиявшим на снижение темпов строительства, стал рост продаж жилья в рамках программы льготной ипотеки, говорят участники рынка. По их оценкам, строители оказались не готовы к такому резкому спросу на жилье. «У нас всегда была задача производить жилья ровно столько, сколько требуется рынку. Для застройщика невостребованные квадратные метры — потери в доходах»,— говорит председатель совета директоров группы «Мета» Владимир Мартыненков. Сегодня, по его словам, наблюдается «вымывание» квадратных метров в строящемся жилье. «На этот процесс, безусловно, повлияла льготная ипотечная программа. Строительные заделы неуклонно сокращаются»,— говорит он.
Государственная ипотечная программа со ставкой 6,5% стартовала в апреле — в первую волну пандемии. По данным Дом.РФ, с января по сентябрь 2020 года в Сибири выдано 143 тыс. ипотечных кредитов, что на 24% больше, чем годом ранее. Из них 27 тыс. кредитов были предоставлены сибирякам по льготной ипотечной программе. Средняя рыночная ставка по ипотеке в округе сейчас составляет 7,4%, что на 2,3 п.п. меньше, чем год назад.
Впрочем, несмотря на снижение объемов строительства, эксперты прогнозируют, что ввод жилья в Новосибирской области по итогам года превысит показатели 2019 года. «В прошлом году застройщики Новосибирской области сдали 1,76 млн кв. м, в этом планируют около 1,9–2 млн кв. м. Не думаю, что мы увидим снижение объемов и в 2021 году. А вот дальше все будет зависеть от возможностей застройщиков. Объемы строительства можно удержать на прежнем уровне»,— считает Сергей Николаев. Плановый объем ввода жилья в 2020 году, установленный федеральным проектом «Жилье», составляет 2,14 млн кв. м., в 2021 году — 2,05 млн кв. м.