Сеть закусочных Prime Аркадия Новикова, не сумев добиться от структур KR Properties Александра Клячина арендных каникул на время локдауна и снижения текущих ставок, пытается разрешить спор в суде. Закон позволяет арендатору просить об уменьшении платы, но пределы такого снижения не установлены. Суд может согласиться сократить сумму, но вряд ли пойдет на полное списание долга, прогнозируют юристы.
Фото: Галина Азулай, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Галина Азулай, Коммерсантъ / купить фото
Prime Аркадия Новикова добивается в суде от АО «Деловой квартал» снижения платежей за аренду на 41% с 5 по 27 марта, на 100% — с 28 марта по 22 июня, когда заведения общепита в Москве были закрыты из-за локдауна, и на 60% — с 23 июня по настоящее время. Арендодатель требует взыскать с сети около 3 млн руб. задолженности. Оба иска объединены Арбитражным судом Москвы, слушания назначены на декабрь.
ФЗ №98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и ряд постановлений правительства РФ дают право операторам общепита, наиболее пострадавшим в кризис, требовать снижения или отсрочку арендной платы, в случае несогласия — расторгнуть до 1 октября 2020 года договор, поясняет партнер Five Stones Consulting Ксения Казакова.
По данным Colliers International, средние ставки аренды для заведений общепита в Хамовниках составляют 55–70 тыс. руб. за 1 кв. м в год и выше.
Акции «Делового квартала», указывается в ЕГРЮЛ, находятся в депозитарии Р.О.С.Т., а ранее были у ЗАО «Красная роза 1875». Компания аффилирована с KR Properties (принадлежит владельцу сети отелей Azimut Александру Клячину): она управляет одноименным бизнес-центром (БЦ) в Хамовниках в центре Москвы. В KR Properties от комментариев отказались.
Представитель Prime Мария Лошкова подтвердила “Ъ”, что спор развернулся из-за кафе в «Красной розе», где трафик критично упал после перевода с первых дней пандемии якорным арендатором БЦ — «Яндексом» — сотрудников на удаленную работу до конца года. По ее словам, сети не удалось добиться арендных каникул и скидок по другим объектам KR Properties — БЦ «Даниловская мануфактура» и «Салют». Сейчас в одном из этих центров доступ в кафе заблокирован владельцем, в другом — сеть освободила помещение. «В то же время,— добавляет Мария Лошкова,— с владельцами других объектов сумели договориться».
Для уменьшения арендной платы Prime в суде нужно подтвердить невозможность использования помещения во время локдауна, указывает директор юридического департамента Accent Capital Маргарита Ермошкина.
Сеть должна показать, как на нее повлияли ограничения — снизился ли трафик, уменьшилась ли выручка, уточняет госпожа Казакова. По ее словам, суд по таким спорам может исследовать, почему лицо не воспользовалось правом расторгнуть договор до 1 октября, предоставлялись ли отсрочки и скидки другим арендаторам. Однако в случае с Prime о праве расторжения аренды речь не идет, так как сеть не относится к субъектам малого и среднего бизнеса. «В "Красной розе" закрыты многие заведения общепита, так как им не удалось договориться с владельцем объекта»,— отмечает один из рестораторов.
Аналогичные споры возникли и у ГК «Шоколадница». Ряд владельцев объектов в суде потребовали погасить долги по аренде во время локдауна, сеть направила встречные иски, говорит директор юридического департамента ГК Оксана Колотенко: «В итоге нам удалось снизить размер платы за апрель и май на 50%».
Законодательство не определяет пределы снижения ставок, а методы расчета могут быть разными, поясняет партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
По его мнению, релевантно снизить плату пропорционально сокращению выручки арендатора, но практика по таким делам только формируется. Так, “Ъ” нашел примеры решений судов о снижении арендной платы вдвое и даже на порядок.
Полное освобождение от арендной платы даже за период полного закрытия ресторанов маловероятно, полагает госпожа Казакова. После открытия ресторанов с 23 июня, уточняет Маргарита Ермошкина, скидки могут уже не применяться, так как снижение трафика не относится к рискам арендодателя.