Ставка на доходность

Сервисные апартаменты продолжают быть наиболее популярными на петербургском рынке: их доля в общем числе предложения этого типа коммерческой недвижимости составляет более 80%. Эксперты объясняют это наличием в них широкого спектра услуг, которые оказывают управляющие компании, более развитой инфраструктурой внутри комплекса, а также понятными программами доходности.

Петербургские доходные дома, почти на столетие исчезнувшие как класс, пережили своеобразную реинкарнацию и появились снова в качестве апарт-отелей, сохранив свой главный принцип: получение дохода от сдачи в аренду. Причем именно в нашем городе апартаменты воспринимаются как арендная недвижимость, в отличие, скажем, от Москвы. Из-за гораздо более серьезного, по сравнению с Северной столицей, дефицита земли и высокого спроса на личные квадратные метры большая доля апартаментов в Москве продается именно как «псевдожилье» для личного проживания. По мнению собеседников “Ъ”, подобная ситуация будет сохраняться еще как минимум в течение десяти лет. Так, по оценкам Knight Frank, по итогам третьего квартала свободное предложение на петербургском рынке составило 5,8 тыс. апартаментов общей площадью 192 тыс. кв. м, основная доля на котором (84%) принадлежит сервисному формату апартаментов.

Найти отличия

Де-юре сервисные апартаменты и апартаменты для личного проживания никак не разделены, и разница между ними существует только де-факто. Так, если в классическом понимании первые создаются для дальнейшей сдачи номеров в аренду для извлечения дохода, то так называемое псевдожилье, маскируясь под апарт-отели, строится там, где обычное жилье возводить запрещено.

По словам Гавриила Королева, руководителя департамента недвижимости инвестиционной группы «РВМ Капитал», первое отличие заключается в объемах строительства. «Как правило, апартаменты для личного проживания по своей архитектуре и компоновке напоминают обычные многоэтажные жилые дома, это "человейники", рассчитанные на проживание тысяч людей. Сервисные апартаменты компактнее и больше похожи на здания гостиничного типа»,— указывает он. Второе и, наверное, ключевое отличие в том, что, приобретая сервисные апартаменты, инвестор получает целый комплекс услуг — начиная от полной отделки и меблировки помещения и заканчивая договором на клининг и сдачу апартаментов в аренду с прогнозируемым графиком доходов. «Кроме того, в отличие от "псевдожилья", в сервисных апартаментах могут быть предусмотрены помещения для общепита, оборудованы коворкинги»,— добавляет он.

«Псевдожилье» — более простая и понятная бизнес-модель для девелопера. «Это один из способов построить и реализовать проект в тех локациях, где в соответствии с градостроительными нормами разместить жилые проекты невозможно. К апартаментам же как ко временному жилью градостроительные требования ниже»,— говорит господин Королев. В то время как девелоперы, реализующие сервисные апартаменты, по сути, развивают сразу два бизнес-направления — непосредственно строительство комплекса апартаментов и управление ими. «Как правило, такие апартаменты имеют меньшую площадь, чем обычные: самые популярные не превышают 40−45 кв. м»,— поясняет коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. Кроме того, у сервисных апартаментов более высокий эксплуатационный платеж по сравнению с классическими — за счет более широкого спектра услуг, которые оказывают управляющие компании и более разнообразной инфраструктуры в рамках комплекса. «Стоит также отметить, что у классических и сервисных апартаментов разная целевая аудитория: если в первом случае две трети лотов (в зависимости от конкретного проекта и стадии его готовности) раскупаются конечными потребителями для собственного использования, то во втором большинство сделок носит инвестиционный характер — перепродажа или сдача в аренду»,— добавляет он.

Вместе с тем, по мнению Сергея Мохнаря, директора департамента развития строительной компании, разница между «псевдожильем» и сервисными апартаментами может быть не так однозначна. «В упрощенном понимании, апартаменты с кухней автоматически относились к "псевдожилью". Но нюанс в том, что апартаменты, максимально комфортные для арендатора,— это как раз те, что по своим характеристикам не уступают жилой недвижимости или даже превосходят ее за счет дополнительных сервисов из категории гостиничных»,— говорит господин Мохнарь, добавляя, что зачастую возникает парадокс восприятия: если человек покупает апартаменты для личного проживания, то он как будто купил «псевдожилье», а если сдает их же долгосрочно и там точно так же живут люди, то все нормально — у него в собственности апартаменты. Сейчас же ключевым отличием апартаментов от формата «псевдожилья» является наличие управляющей компании и программ доверительного управления — доходности.

Заработать на сервисе

Доходность апартаментов складывается из капитализации как объекта недвижимости и сдачи в аренду, а выбор инвестора полностью зависит от его задач. Одно из ключевых значений для инвестора имеет цена входа в проект, которая чаще всего зависит от стадии строительства и особенностей каждого комплекса. «Если интерес в том, чтобы перепродать недвижимость, когда она подорожает, то, по большому счету, не имеет значение наличие программ доходности в проекте. Если задача получить дополнительный доход на годы, то проекты с программами доходности будут явно предпочтительнее»,— считает господин Мохнарь.

Несмотря на то, что УК берет комиссию за свои услуги, она делает самое главное — снимает с инвестора все заботы по поиску платежеспособных арендаторов и поддержанию апартаментов в надлежащем состоянии. При этом, поскольку сервисные апартаменты предназначены и для посуточной аренды, которая обладает большей доходностью по сравнению с классической сдачей в аренду жилья, то в некоторых случаях разница в доходности может достигать 100%, говорят эксперты.

Так, например, в апарт-отеле Valo есть три программы доходности: Valo Garant, которая предполагает сдачу апартаментов в среднесрочную аренду, а также Valo Progressive и Valo Mercure для сдачи апартаментов в краткосрочную аренду, но с более высокой доходностью. При этом, как заявляет УК Valo Service, доходные программы могут приносить инвесторам от 7% в год. По оценкам экспертов, при грамотном управлении загрузка апарт-отеля составляет примерно 60% в течение года, что может принести собственнику до 15% годовых.

Добавить премиальности

Чуть более половины встречающихся на рынке Петербурга апартаментов относится к массовому сегменту, около трети — бизнес-класс и 17% — комфорт-класс, отмечает директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марина Сторожева. При этом апартаменты бизнес-класса, по оценкам собеседников издания, развиваются довольно динамично, заняв свою нишу на рынке и перестав напрямую конкурировать с дорогой жилой недвижимостью, как это было в начале.

Что касается премиальных апартаментов, то, по мнению экспертов, в настоящее время девелоперы хоть и смотрят в их сторону, но, скорее всего, развитие этого рынка будет происходить значительно более низкими темпами. Во-первых, это эксклюзивные предложения апартаментов, которые в большинстве случаев используются для личного проживания или — в меньшей степени — для сдачи в долгосрочную аренду, что делает их аналогом классических доходных домов на 100–200 номеров. Во-вторых, в крупных городах имеется большой выбор пятизвездочных отелей, поэтому выбор в пользу проживания гостя в апартаментах премиум-класса не является очевидным.

«Подобное предложение возможно только в Москве и Санкт-Петербурге. Однако небольшая емкость рынка, отсутствие четкой концепции и конкуренция со стороны классических гостиниц категории "пять звезд" ставят под вопрос появление сервисных премиальных апартаментов»,— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. В других крупных городах России апартаменты премиальных категорий просто не будут востребованы.

Мария Кузнецова