Во время пандемии COVID-19 на Урале практически не пострадала строительная отрасль. Веденная в марте правительством России льготная ипотечная госпрограмма по покупке жилья в новостройках привела к ажиотажному спросу, росту цен на квартиры и сужению предложения. Участники рынка прогнозируют, что эффект от льготной ипотеки продлится как минимум до середины 2021 года. В тренде будут жилые комплексы с продуманной инфраструктурой и пространствами.
Фото: Алексей Романов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Алексей Романов, Коммерсантъ / купить фото
Ситуация на рынке
Пандемия коронавирусной инфекции опосредованно повлияла на строительную отрасль, отмечают участники рынка. «Напрямую пандемия не сильно скорректировала строительный рынок. Предприятия продолжали работать, стройки не останавливались. К организационным и логистическим сложностям участники рынка адаптировались. Но опосредованно, пандемия привела к кардинальным переменам на рынке жилья»,— пояснил аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.
Массовый переход в конце марта на самоизоляцию большей части страны, в том числе и Свердловской области, привело к тому, что кардинально изменилась логистика и сам принцип рабочих процессов. «Многим компаниям пришлось в кратчайшие сроки адаптироваться к новым рыночным условиям и оперативно перестраивать все производственные и бизнес-процессы»,— отмечает вице-президент — руководитель дирекции по регионам Урала и Западной Сибири ПИК Алексей Востриков. Застройщикам пришлось быстро адаптироваться к новым условиям, искать пути, а часто и партнеров, для банального обеспечения стройки материалами.
Часть девелоперов были вынуждены покинуть строительный рынок. По данным рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), только за первое полугодие 2020 года с российского рынка ушло порядка 73 застройщиков. Однако это не помешало крупным игрокам не только остаться на плаву, но и получить серьезные прибыли, в частности за счет роста спроса на жилье из-за введения в апреле льготной ипотечной государственной программы на покупку квартир в новостройках под 6,5% годовых. По словам Михаила Хорькова, коронавирус и карантинные ограничения стали главной причиной запуска программы льготного кредитования, которая поддержала спрос на фоне негативных экономических тенденций и сохранила положительную динамику строительного сектора.
«Согласно отчетам Уральской палаты недвижимости, несмотря на введенный карантин, темпы строительных работ оставались стабильными. Резкий спад продаж в апреле был компенсирован быстрым восстановлением в последующие месяцы благодаря появлению программы по льготной ипотеке»,— говорит руководитель ипотечного направления Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Елена Ботош. «Действующая государственная программа позволила поддержать строительную отрасль в непростой период. Полагаю, следующим шагом будет разработка и внедрение мер, мотивирующих девелоперов поддерживать государство в его главной цели — обеспечении доступности жилья»,— прогнозирует руководитель ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов.
Госпрограмма в действии
Господдержка в виде льготной ипотечной программы на покупку жилья в новостройках сумела стать той мерой, которая не просто стабилизировала, а разогрела рынок. «Ипотека остается самым популярным способом решения квартирного вопроса. Введение субсидированной ставки и возможность дистанционного оформления сделок, безусловно, подстегнули спрос и содействовали росту продаж»,— отмечает господин Востриков. По его словам, в третьем квартале 2020 года объемы реализации недвижимости в денежном выражении в ПИК выросли на 52% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а доля ипотечных сделок составила 80%. Большинство из этих ипотечных сделок — по программе с субсидированной ставкой.
По наблюдениям Альфа-банка, в марте–апреле фиксировалось снижение спроса на недвижимость, что было связано, в первую очередь, с непониманием, как ситуация будет развиваться дальше: будут ли новые ограничения и продолжение самоизоляции. При этом клиенты были лишены возможности посмотреть квартиру или оформить ипотеку без посещения офиса банка.
«Пик спроса на ипотеку в Свердловской области мы наблюдали в августе. Спрос обусловлен снижением стоимости кредитов»,— рассказала управляющая Альфа-банком в Свердловской области Елена Разумовская. С мая ставка на ипотеку с господдержкой в Альфа-банке начиналась от 5,99% годовых, ставка рефинансирования — от 7,99% годовых. «Таких низких ставок на российском рынке еще не было»,— подчеркнула Елена Разумовская. Средний чек на ипотеку в Альфа-банке — 2,4 млн руб., что на 7% выше аналогичного показателя прошлого года. От 5,85% предлагает ипотеку ПСБ, от 5,9% — УБРиР. «На покупку “вторички” — от 7,6%. Рефинансировать ипотеку мы готовы от 7,5%. По программе ипотеки с материнским капиталом минимальная ставка снизилась до 8,2%. Помимо того, по-прежнему есть возможность взять кредит под залог недвижимости по ставке от 11,25% годовых»,— рассказали в УБРиР.
Заместитель председателя Уральского банка Сбербанка Марат Мансуров добавил, что существенное влияние также оказали совместные акции банка и застройщиков, которые в сочетании с госпрограммой позволяли предложить клиентам при сочетании ряда параметров ставки ниже 1%. С ним согласен управляющий ВТБ в Свердловской области Алексей Долгов: «Значимым фактором стимулирования спроса на жилищные кредиты стали совместные акции банков и застройщиков — количество таких акций заметно выросло в 2020 году. Они позволяют оформить ипотеку на льготных условиях — от 0,5% годовых на первый год ипотеки. В большинстве случаев клиент может совместить такие предложения с госпрограммами и получить двойную выгоду».
За июнь–октябрь 2020 года в Свердловской области Сбербанк выдал совокупно по собственным программам и в рамках ипотеки с господдержкой почти 17 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 36,1 млрд руб. За семь месяцев действия госпрограммы ВТБ в Свердловской области провел свыше 1,6 тыс. сделок на сумму 4,2 млрд руб. Сейчас на программу приходится примерно каждая пятая выдача ипотеки ВТБ в регионе.
Сколько стоит метр
Если говорить о стоимости жилья в новостройках, то цена неуклонно стремится вверх. «Сейчас на первичном рынке качественное и ценовое разнообразие предложений сокращается, застройщики повышают ценник на свои объекты. Стоимость строящегося жилья в Екатеринбурге с января по ноябрь в среднем выросла на 7,7%. Сильнее всего подорожали четырехкомнатные квартиры — на 15%, однокомнатные и двухкомнатные квартиры выросли в цене на 6% с начала года»,— говорит Елена Ботош.
По данным сайта RealtyMag.ru на 16 декабря 2020 г., средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке Екатеринбурга составила 2,3 млн руб., двухкомнатной — 4,7 млн руб. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры достигла 6,4 млн руб.
При этом цена за квадратный метр в 2020 году росла практически ежемесячно — за исключением июня. Так средняя стоимость квадратного метра в новостройках города в январе 2020 года составляла 72,1 тыс. руб., в феврале — 75,1 тыс. руб. (+4,2%), в июне — 76,2 тыс. руб. (-0,24%), в ноябре — 80,5 тыс. руб. (+0,72%) за 1 кв. метр. К середине декабря 2020 года цена выросла до 81,9 тыс. руб. (+1,75%). «На фоне ограниченного предложения цены на квартиры стали повышаться. За 10 месяцев 2020 года цены на рынке новостроек выросли на 11%. Наиболее заметно подорожали квартиры в эконом-классе (около 15%). Пока квартиры продолжают дорожать, но с октября девелоперы начали активно выводить на продажу новые проекты. Это должно будет стабилизировать ценовой фон уже в ближайшие месяцы»,— прогнозирует Михаил Хорьков из УПН.
Недвижимость в экспозиции
Несмотря на высокий спрос на новостройки и сложности из-за коронавируса, рынок нового жилья в Екатеринбурге постоянно пополнялся. «На текущий момент активно строятся удаленные от центра районы, такие как Солнечный или Академический. Второй в скором времени даже станет восьмым административным районом города. Что касается высоты зданий, то из-за того что цена земли в городе достаточно высока, сложно построить малоэтажное жилье в 3–5 этажей в эконом-сегменте. Исключение составляет Мичуринский, но это единичный пример»,— рассказывает исполнительный директор ГК «Новосел» Кирилл Гнетов.
По данным сервиса покупок новых квартир в Екатеринбурге pr-flat.ru, на начало октября 2020 года в Свердловской области велось строительство 157 новостроек, работали над проектами 75 девелоперов. При этом абсолютное большинство жилых комплексов расположены в Екатеринбурге. Сервис pr-flat.ru среди лидеров по введению нового жилья в 2020 году в столице Урала называет «Атомстройкомплекс» (70,2 тыс. кв.м), ПИК (56,5 тыс. кв. м), группу ЛСР на Урале (40,7 тыс. кв. м). По прогнозу президента ГК «Кортрос» (застройщик Академического района в Екатеринбурге) Вениамина Голубицкого, по итогам 2020 года его компания реализует в Екатеринбурге 170,4 тыс. кв.м недвижимости на 10,584 млрд руб.
Если крупные города могут похвастаться богатой экспозицией и появлением новых предложений, то в более малочисленных населенных пунктах это не всегда так. «У более 30% жителей страны нет возможности, даже с учетом продления льготной ипотеки, хоть как-то улучшить свои жилищные условия, т.к. нового жилья в их городах просто нет»,— отмечает Алексей Востриков. По его словам, решению этой проблемы может способствовать выход в регионы опытных застройщиков, которые смогут не только предложить решения, учитывающие географические или экономические особенности городов, но и создать новые для региона стандарты качественного жилья: с современными технологиями, красивой архитектурой и продуманным благоустройством.
Стабильность в тренде
До середины 2021 года застройщики могут расслабиться, считают участники рынка. Стабильность рынку обеспечила пролонгация программы господдержки на покупку жилья в новостройках. При этом комплексы с богатой инфраструктурой и продуманными решениями будут пользоваться большей популярностью, считают участники рынка. «С каждым годом покупатели все более вдумчиво подходят к выбору жилья и стремятся вкладываться в проекты, ценность которых со временем будет расти — в том числе за счет развития инфраструктуры и района в целом, а также за счет возможностей, заложенных девелопером, — сюда относится и грамотное управление комплексом, и адаптивность планировок к переменам, и возможности для реализации потребностей жителей в собственном развитии»,— прогнозирует гендиректор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев.